Dr. Michael Piontek – Willkommen auf meiner privaten Webseite

Das einzig Konstante im Universum ist die Veränderung.
Heraklit

Grüner Pfandbrief = Refinanzierung „grünen“ Mehraufwands beim Kunden?

27.09.2021 Allgemein Keine Kommentare

Grüne Pfandbrief sind beliebt, der siebte gründe Pfandbrief der BerlinHyp war z. B. sogar mehrfach überzeichnet und konnte daher am Ende 3 Punkte unter Mid.-Swap platziert werden (Startgebot war 1 Punkt über Mid-Swap). 

Grundlage ist ein Deckungsstock aus geeigneten Objekten, deren Eigentümer entsprechend in die Immobilien investiert haben um einen „grünen Standard“ zu erreichen. Der Standard ist sicherlich noch im Wandel, so schreitet die Umsetzung der EU-Taxonomie noch voran. Die DGNB-Standards spielen eine große Rolle, andere (eher angelsächsiche Player) schauen auch noch auf die LEED-Zertifizierungen.

Doch welcher Standard auch immer gesetzt wird, die günstigen und in der Zukunft günstigeren Refinanzierungskonditionen kommen bei den Immobilieninvestoren noch nicht in Form günstigerer Darlehenskonditionen an.

Damit fehlt ein wichtiger Kompensationsfaktor für die notwendigen, erheblichen klimaschonenden Investitionen. Die meisten Immobilieneigentümer arbeiten an Nachhaltigkeitskonzepten, die natürlich vor allem zuerst die Co2-Reduzierung im Blick haben. Neben dem aktiven Klimaschutz motivieren hier sicherlich auch zukünftig befürchteten Nachteile bei Vermietung und Veräußerung von Immobilien an ESG-sensible Kunden. Das kann Miethöhen und Immobilienwerte negativ beeinflussen.  

Doch muss man schon die Frage stellen, wann sich die Investitionen auch bei den Finanzierungskonditionen positiv bemerkbar machen. Zwar sind die Zinsen derzeit generell niedrig, dafür sind die Immobilienpreise historisch hoch.

Wenn die Immobilienwirtschaft also den Banken Immobilien für einen grünen Deckungsstock „zur Verfügung stellt“, dann muss dafür auch eine Rendite in Forme vergünstigter Darlehenskonditionen erzielt werden können. Das Gegenbeispiel von Zinsaufschlägen für nicht nachhaltige Immobilien könnte natürlich auch noch eintreten – dies käme dann einer „Strafe“ nahe. Dabei muss man beachten, dass einige (insbesondere denkmalgeschützte) Immobilien gewisse Standards nicht erfüllen können. Und wenn wir weiter an die Nutzer denken, so wird es immer Mieter geben, die ggf. den Vorstellungen einer ESG-konformen Nutzung nicht nahestehen – aber dennoch wichtig für den Wirtschaftsstandort Deutschland sind. Hier wird man nicht ganze Branchen ausgrenzen können. Daher halte ich Aufschläge zur Negativausgrenzung für den falschen Weg. 

Ich hoffe, dass spätestens mit Umsetzung der EU-Taxonomie hier mehr Klarheit einziehen wird. Allerdings könnten auch bereits jetzt die Banken, die sich ein grünes Image für einen grünen Deckungsstock durch ihre Kunden geben, diese Kunden auch an den finanziellen Vorteilen partizipieren lassen. Dies würde die Entwicklung zu mehr Nachhaltigkeit in der Immobilienwirtschaft zusätzlich unterstützen.  

Krisenresilienz … nach Corona ist vor der nächsten Krise …

19.07.2021 Allgemein Keine Kommentare

In der Coronakrise hat sich gezeigt, dass sich viele Immobilienbestandshalter ganz gut „geschlagen“ haben. Wichtige Einflussfaktoren waren der die Nutzungsarten und -branchen im Portfolio und die Möglichkeit direkt mit betroffenen Mietern in Kontakt und Verhandlungen zu treten.

Von Vorteil waren natürlich solide Finanzkraft, Transparenz und das aktive Management der Coronahilfen durch die Vermieter und Mieter. Ein hoher Anteil an Wohn- und Büroflächen war in dieser Krise von Vorteil.

Problematisch war ein hoher Bestand von angeordneten Schließungen betroffener Branchen wie Handel, Hotel, Gastronomie und deren Dienstleister (bis zu Reinigungen etc.). Beim Handel war der Nahrungsmitteleinzelhandel etc. natürlich nicht betroffen.

Was haben wir also aus der Krise gelernt? Was können wir für zukünftige Krisen (die wir noch nicht kennen) für Schlüsse ziehen?

Diversifikation: Es macht aus der Risikosicht sehr viel Sinn in verschiedenen Assetklassen und Nutzungsbranchen investiert zu sein. Wenn man selbst aber vor allem auf eine Assetklasse spezialisiert ist kann man noch die Nutzungsbranchen differenzieren. So können Handelsflächen von Food- und Non-Food-Händlern benutzt werden. Auch Beratungscenter von Krankenkasse oder Ärzte kommen als Mieter in Farge, Apotheke ohnehin. Büroflächen können von verschiedensten Branchen genutzt werden.    

Mieterratings: Naturgemäß kommen finanziell besser aufgestellte Mieter besser durch Krisen. Am sichersten sind natürlich kommunale, landeseigene oder bundeseigene Mieter.

Sicherheiten: Die Mietsicherheiten sollten ggf. je nach Assetklasse oder Nutzungsart (-branche) flexibel angepasst und tendenziell erhöht werden. Auch ist darauf zu achten, dass bei Prolongationen und Mietanpassungen auch die Mietsicherheiten immer an die neue Miethöhe angepasst werden, damit im Ernstfall die maximale Mietsicherheit auch tatsächlich vorhanden ist.

Portfolioumbau bzw. -anpassung: Man kanns ich grundsätzlich von Klumpenrisiken in bestimmten Nutzungsarten trennen oder reduzieren. Auch eine beschleunigte Anpassung an neue Nutzungsanforderungen kann sinnvoll sein, so z. B. auch ein Umbau zweigeschossigen Einzelhandels in eingeschossigen Handel und Büro (im OG). Bei der Gastronomie ggf. ggf. ein Fokus auf Spitzengastronomie. Im Bürobereich vielleicht ein beschleunigter Umbau zu flexibleren Bürokonzepten.     

Wachstum: Größe kann in diesem Zusammenhang auch sehr hilfreich sein. Wenn ausreichend finanzielle Mittel aus dem Gesamtbestand zur Verfügung stehen, können Probleme in Teilbereichen besser gelöst werden. Banken und Kapitalmarkt sind ruhiger, man kann ggf. sogar im Rahmen einer Krise zukaufen.  

Was könnten zukünftige Krisen sein?

Neben der nun bekannten pandemiebedingten Krise und dem vor einer Dekade eingetretenen Finanzmarktkrise könnte ein

  • allgemeiner wirtschaftlicher Einbruch in Folge des demografischen Wandels und einer Stagnation von Wachstum und Nachfrage eintreten.
  • Wahrscheinlicher sind noch Verwerfungen aufgrund der Klimakrise, die neben Umweltschäden erhebliche Eingriffe der Politik zur Folge haben wird. Denkbar sind erhebliche Steuerungseingriffe der Politik, die ganze Branche (Energiewirtschaft, Autoproduktion, Nahrungsmittelwirtschaft) umkrempeln und ggf. auch große Teile bisher erfolgreicher Branchen ruinieren könnte. ESG-Auswirkungen von Mieter und Käuferseiten kommen noch hinzu. Beides wird den Immobilienmarkt in den nächsten Jahrzehnten m. E. am meisten beeinflussen.
  • Aber auch die Reduzierung von Büroflächennachfrage durch mehr Home-Office, Verteuerung von Mobilität könnte ganze periphäre Standorte, mit Sachbearbeitungsschwerpunkt, überflüssig machen. Gewinner wäre die absoluten Citylagen mit kleineren Zentralen, Projektteamflächen und Flagships.

Das sind jetzt nur drei einfache aber realistische Beispiele. Strategien dagegen könnte eine Konzentration auf Citylagen mit branchen- und nutzungsartübergreifenden, drittnutzbaren Flächenkonzepten sein.  

Nur weil man künftige Krisen nicht genau kennt sollte man diese Möglichkeiten nicht pauschal ignorieren. Sonst wird man ggf. in der nächsten Krise zu den Verlierern gehören.

 

Nachhaltigkeit ist mehr als Co2-Sparen …

24.06.2021 Allgemein Keine Kommentare

Die Immobilienwirtschaft nimmt in Bezug Nachhaltigkeit langsam Fahrt auf. Häufig wird dies aber erst einmal nur mit dem Energieverbrauch und dessen Erhebung und ggf. Reduzierung in Verbindung gebracht und in „Nachhaltigkeitsstrategien“ aufgeschrieben.

Das ist natürlich ein „deutlich zu kurzer Sprung“. Unabhängig davon, ob man sich gleich ESG widmet (und damit auch „S“ und „G“ bearbeitet) ist auch nur das „E“ deutlich vielschichtiger. Ein stark eingeschränkter, reduzierter Ansatz kann auch andere Teile und Themen des „E“ später behindern. „E“ steht für „Enviromental“ und nicht für Energie. Der ESG-Ansatz zieht sich auch durch alle Ebenen und Themen des Unternehmens und des Immobilienbestandes. Enviromental betrifft neben dem Gebäude auch den Betrieb des Unternehmens selbst (Reisen, Veranstaltungen etc.) und das Social betrifft neben dem Umgang mit Mietern (Green, Brown oder ggf. Waffenindustrie?) und Mitarbeitern auch die Werklöhne und Rohstoffbezüge der beauftragten Firmen. Das „G“ betrifft neben der Unternehmensführung auch die Themen Vergütung, Compliance, Steuern auch die Unabhängigkeit von Kontrollen und Aufsichtsräten.   

Allein das „E“ bezieht sich neben dem operativen Energieverbrauch des Betriebes des Gebäudes für Heizen, Kühlen, Technik etc. auch auf den Modernisierungs- und Instandhaltungsbereich. Dabei müssen natürlich die Mieterdaten und deren Stromverbrauch mit einbezogen werden. Hierzu müssen diese Daten (auch die Daten, die die Mieter direkt mit Versorgern abrechnen) aber noch von den Mietern erhoben werden. Zudem: Wie und mit welchen Techniken und Materialien wird gearbeitet? Sind diese ökologisch? Wie wirken die jeweiligen Maßnahmen auf Klimaziele, Wasserknappheit und Artenvielfalt? In der Praxis werden Fragen zu stellen sein, wie z. B.: Lehne ich einen Mieter ab, da er nicht-ökologische Ausbauwünsche hat? Dazu muss intern entweder eine eigene Kalkulationsgrundlage (ähnlich Co2-Preisen) geschaffen und etabliert werden oder eine Balance-Scorecard (Wie wirkt diese Maßnahme auf meinen Co2-Fußabdruck?). Lehne ich Mieter ab, die „Brown“ statt „Green“ sind? Auch hier wird ggf. eine Balanced-Scorecard sinnhaft sein um einen gewissen Prozentsatz „grüner“ bzw. ESG-tauglicher Mieter zu gewährleisten. Zu „E“ gehören auch die Kreislauffähigkeit und Schadstoffbelastung von verwendeten Materialien (inkl. deren tatsächliche Wiederverwendung) auch Biodiversität und das Abfallmanagement und -entsorgung. Kommt das Bauholz aus nachhaltiger Produktion mit Wiederaufforstung? Eine reine Konzentration auf Energieeinsparung führt i. d. R. zur Verwendung umweltschädlicher Dämmmaterialien, die das „E“ an anderer Stelle wieder konterkarieren. Auch werden wir feststellen, dass Co2-Einsparung oder gar Neutralität nur mit Co2-negativen Baustoffen und Ersatzmaßnahmen (Bepflanzungen etc.) zu erreichen sein wird, da ein Grundverbrauch eines Gebäudes im Betrieb für Energie und Co2 nicht dauerhaft und nachhaltig unterschritten werden kann.      

Das noch weiter entfernte „S“ wirkt wie gesagt auch als Querschnittsthema. Social auf allen Ebenen betrifft neben den Mitarbeitern des eigenen Unternehmens auch die Mitarbeiter des Mieters, der Dienstleister und Baufirmen auch die Herstellung der Rohstoffe und Baumaterialien (analog Lieferkettengesetz). Wie sozial (neben dem fraglichen ökologischen Footprint) ist die Produktion der Solaranalagen, Elektroautos, Holz- und Kunststoffproduktion? Welches Geschäftsmodell verfolgt mein Mieter? Lehne ich Mieter ab, weil ihr Produkt unsozial ist? Ist die Waffenproduktion unsozial? Welche Branchen noch? Und wer definiert das? Sind Amazon, Google und Facebook sozial (auch weil sie keine Steuern in der EU zahlen?). 

Das „G“ am Ende wird / sollte zu mehr Transparenz führen. Ziel ist eine gute Unternehmensführung mit Fairness und dem Einhalten aller Gesetze und Regelungen. Hört sich sich einfach an? Dann kommen wir gleich mal zum Thema Steuern. Das Umgehen von Steuerlasten im Inland durch nicht betriebsbedingte Auslandsniederlassungen dürften, wenn ggf. auch legal, nicht unter den Gedanken des „Good Governance“ fallen. Firmensitze in Luxemburg aus denen rein deutsches Geschäft betrieben wird etc. wohl auch nicht. Wie gehen die Investmentvehikel damit um, wenn das anlagesuchende Kapital Ihnen nach ESG-Kriterien dann die Mittel entzieht? 

Fazit:

Wenn man sich dem Thema Nachhaltigkeit unter Berücksichtigung des ESG nähern möchte muss man dies am Anfang sicherlich stückweise tun, man darf dabei aber den Gesamtblick nicht aus dem Auge verlieren. So wird jede Nachhaltigkeitsstrategie erst einmal mit einer Eingrenzung starten: „Wir haben das Gesamtbild im Blick, beginnen jetzt aber mit diesem Teilaspekt. Alle anderen Teilaspekte folgen“. Aber die Teilbereiche „E“, „S“ und „G“ muss man jeweils schon ganzheitlich denken und einheitlich in einem Schritt angehen. ESG ist ein Querschnittsthema für alle Bereiche und Tätigkeiten eines Unternehmens und können nicht einzeln gedacht werden. Un wenn man mit dem „E“ beginnt, muss man das gesamte „E“ im Blick haben. Alleinige Energieeffizienz und Co2-Footprint-Optimierung können und werden Fehlanreize in anderen Teilbereichen des „E“ setzen.  

Voraussetzung für alle Maßnahmen die dem einfachen Strategiepapier entwachsen sollen ist eine Datenerfassung, – speicherung und -management aller relevanter Daten und Informationen in einer geeigneten Software mit entsprechenden Schnittstellen. Dazu gehören neben Verbrauchsdaten vor allem eine Erfassung aller relevanter Bauteile. Nur wenn ich weiß, welchen Energieverbrauch ein Bauteil, Heizung, Kühlung etc. in Erstellung, Betrieb und Entsorgung hat, kann ich mein „ESG“ überwachen und optimieren. Um technische Anlagen im Betrieb sinnhaft zu optimieren müssen diese über IP-Schnittstellen verfügen. Nur so kann auch der Verbrauch überwacht und die Energiebilanz des Gebäudes fortgeschrieben werden. „Dumme“ Technik darf jetzt sicherlich nicht mehr eingebaut werden.

  

         

Immobilien-AGs … wie geht es weiter?

10.06.2021 Allgemein Keine Kommentare

Die Immobilien-AGs haben in Coronazeiten auch erhebliche Kursrückschläge hinnehmen müssen. Wie zu erwarten haben einige sich schneller erholt als andere. 

Die gewerbliche Immobilien AGs liegen alle noch deutlich unter NAV, die wohnwirtschaftlichen Immobilien-AGs sind dem inzwischen NAV deutlich näher gekommen. Aber bei allen gilt: Die Bewertung vor Corona, nämlich deutlich über NAV, haben sie allesamt noch nicht erreicht.

Bei der gewerblichen Immobilien-AGs ist dies verständlich, da hier neben der Sorgen um die Vermietung an Non-Food-Händler, Hotels und betroffene Dienstleister auch die künftige Unsicherheit über die Ausprägung von Home-Office-Lösungen und damit den langfristigen Bürobedarf wirken.

bei den wohnwirtschaftlichen Immobilien-AGs dürften die Vermietungsfragen keine Rolle mehr spielen. Mietendeckel und Enteignungsfantasien sind derzeit nicht so präsent oder ernst zu nehmen. Aber Themen wie energetische Sanierung und Nachhaltigkeit können Kosten verursachen, ggf. auch eine Belastung der Eigentümer durch Co2-Kosten oder Grundsteuern. Aber hier gilt. Die großen Bestandshalter werden diese Themen besser und effizienter handeln können als Kleinunternehmen. Auch dies wird zu weiterer Konzentrierung durch Übernahmen führen.      

Berlin, Berlin .. warum Berlin der richtige Standort ist!

10.06.2021 Allgemein Keine Kommentare

Berlin ist nicht nur eine Reise wert, nicht nur einen Koffer sondern auch ein langfristiges Investment.

Berlin hat einige Sonderfaktoren, die es zu einem attraktiven langfristigen Standort macht. Berlin hat noch immer Nachholbedarf. Die Kaufkraft liegt in Berlin noch immer unter dem Bundesdurchschnitt. Dies ist absolut unüblich im europäischen Vergleich. Die Transformation von der Arbeiterstadt und westdeutscher „Sonderwirtschaftszone“ zur nicht nur politischen sondern auch wirtschaftlichen Hauptstadt ist noch lange nicht abgeschlossen. Daran ändert auch die föderale Struktur Deutschlands nichts, in der auch andere Landeshauptstädte wirtschaftliche Zentren sind. Im Gegenteil beweist es, dass Hauptstädte positive Beiträge zum Gesamt-BIP leisten müssen. Perspektivisch höhere Löhne und Kaufkraft lassen weitere wirtschaftliche Verbesserungen folgen.  

Die Hauptstadtfunktion kann nicht überbewertet werden. Auch am Beispiel Washington D.C.’s kann man sehen, dass der Bereich der Hauptstadt immer krisenresistenter und solider aufgestellt ist als andere Landesteile. Die hohe Anzahl von Beschäftigten im öffentlichen Dienst in einer Hauptstadt bringen wirtschaftliche Stabilität, insbesondere in Krisenzeiten. In Berlin kommt hinzu, dass sich bereist das Land Berlin einen im vergleich sehr hohen Bestand an öffentlich Bediensteten leistet (auch wenn man dies nicht unbedingt im täglichen Leben bemerkt). Zusätzlich zieht die Hauptstadt eine Vielzahl an Interessenverbänden, Lobbyisten und politischen Institutionen an. Alles wirtschaftlich sehr starke Player am Markt.

Preis und Mieten sind im internationalen vergleich noch immer sehr günstig. Der aktuelle (wohl nicht rechtlich korrekt aufgestellte) Mietspiegel 2021 weist noch imme riene Durchschnitsmiete von unter 7 EUR/qm aus.  

Grundsteuerreform … Verdreifachung der Steuerlasten?

12.03.2021 Allgemein Keine Kommentare

Nachdem das Bundesverfassungsgericht die bisherige berechnungsgrundlagegekippt hat, hat der Gesetzgeber Ende 2019 eine Neufassung verabschiedet. Diese beinhaltet neben dem „Bundesmodell“ aber eine Öffnungsklausel für eigene Regelungen der Bundesländer. Von dieser Öffnungsklausel haben / werden bisher sieben Bundesländer Gebrauch machen und eigene Berechnungsmodelle in Kraft setzen. Es gibt daher wertabhängige und flächenabhängige Modelle sowie Mischformen, jeweils mit unterschiedlichen Ausprägungen. Die Unterschiede sind teilweise auch nicht wirklich begründbar und nachvollziehbar. Dies führt für Immobilienbesitzer zu zwei Kernproblemen:

  • Es gibt einen Flickenteppich der Regelungen für überregionale Eigentümer. Immobilienbesitzer müssen die verschiedenen Berechnungsmodelle anwenden und dafür auch unterschiedliche Daten und Informationen liefern. Veränderungen an den relevanten Berechnungsgrundlagen müsse je Modell überwacht und bei der nächsten Erklärung korrigiert werden. Eine deutliche Erhöhung der Komplexität und Bürokratieanforderungen. 
  • Die Grundsteuern werden steigen. Die Ankündigung, dass die Neuregelung auf Gesamtdeutschland bezogen aufkommensneutral ausfallen wird ist nach aktuellen Berechnungen nicht zu halten. Im Gegenteil: Die Steuern werden wohl deutlich höher ausfallen.

 Derzeit haben sich Baden-Württemberg ein Gesetz, Bayern, Saarland und Sachsen einen Gesetzentwurf vorgelegt. Hamburg, Hessen und Niedersachsen haben die Berechnungen veröffentlicht. Weitere Landesmodelle anderer Bundesländer könnten noch folgen. Dabei ist zu beachten, dass die neue Grundsteuer zwar erst ab 2025 gilt, ab Mitte 2022 aber bereits Anzeigepflichten nach dem neuen Recht gelten. Das Aufsetzen der eigenen Bearbeitung, Datenerfassung und Bereitstellung müssten daher schon 2021 beginnen.

Nach Berechnungen einer der großen WP-Gesellschaften am Beispiel eines Gewerbeobjektes ergeben sich für die gleiche Immobilie nur in Niedersachsen eine leichte Minderung der Steuerlast (5%), selbst das Bundesmodell ist über 30% „teurer“ als die bisherige Grundsteuer. In Bayern fällt die neue Grundsteuer über 60% höher aus und im Saarland und in Sachsen verdreifacht sich die Steuerlast nahezu. Dabei wird von unveränderten Hebesätzen ausgegangen. Es ist auch nicht zu erwarten, dass die chronisch unterfinanzierten Gemeinden diese „Vorlage“ von Bund und Ländern nicht nutzen werden. Insbesondere nach den Einnahmeausfällen im Rahmen der Coronakrise werden die Kommunen nicht auf mögliche Einnahmen verzichten.

Die deutlich steigenden Grundsteuern werden die Diskussion über die Umlegbarkeit der Grundsteuer auf Mieter erneut befeuern. Die Erhöhungen könnten so deutlich ausfallen, dass die Politik die Erhöhung der Zahllast für die Mieter nicht begründen kann. Eine Einschränkung der Umlegbarkeit wird dann die Eigentümer treffen, im Cashflow aber dann auch mit Abwertungseffekten für die Immobilien. Auch werden Erhöhungen der Nebenkosten („zweite Miete“) ggf. Auswirkungen auf die Höhe der ersten Miete haben. 

Alles in allem keine guten Nachrichten für Immobilienbesitzer. Hohe zusätzliche Bürokratie, zusätzliche Kosten (besonders im Leerstandsfall), ggf. Einnahmeausfälle und Bewertungsrisiken. Natürlich auch keine guten Aussichten für den Neubau von Mietwohnungen. Es bleibt nur die Möglichkeit regional auf die Kommunen und Gemeinden einzuwirken, bei den Hebesätzen mit sehr viel Augenmaß vorzugehen.

 

Robotics im Einsatz …

15.02.2021 Allgemein Keine Kommentare

Lesen Sie hier meinen Beitrag in der Zeitschrift Immobilien und Finanzierung:

Software-Roboter bei POLIS: mehr Effizienz und zufriedenere Mitarbeiter

Mobiles Arbeiten / Home Office, die Komplexität beherrschen

01.02.2021 Allgemein Keine Kommentare

Vielen Firmen arbeiten teilweise oder weitgehend im mobilen Arbeiten oder Home Office. Für viele Mitarbeiter und Führungskräfte ist dies – vor allem in dieser Intensität und Dauer – neu und ungewohnt. Und es löst eine Vielzahl neuer Themen und Probleme aus. Neben Ausstattungsfragen daheim, Gesundheitsfragen, Datenschutzproblematiken oder ganz einfach dem noch nicht ausreichenden digitalem Workflow sind dies psychologische Themen, denen sich Führungskräfte und Mitarbeiter stellen müssen. Diese stehen auch im Kontext von Alters- bzw. Generationsfragen. Dabei gibt es kein „Richtig“ oder „Falsch“. Weiterlesen

Noch mehr Gründe für eine Inflation 2021?

05.01.2021 Allgemein Keine Kommentare

Im Nachgang zum letzten Beitrag noch eine „Nachklapp“:

Die Inflation kommt in den letzten Jahren nicht „ins Laufen“, trotz erheblichem Geldmengenwachstum. Im Rahmen der Finanzmarktkrise 2008 ff. war dies noch nachvollziehbar, da die staatlichen Hilfsmittel zur Stützung von Banken etc. nicht in den „normalen“ Wirtschaftskreislauf eindrangen. Die Gelder blieben isoliert und deckten entstandene Verluste und Risiken (vor allem der Banken).

In der aktuellen Kombination von Krisen ist das anders. Neben der inzwischen klaren Staatsschuldenkrise hat die Corona-Krise zusätzliche Impulse bisher unbekanntem Ausmaßes gesetzt. 

Die Staatsverschuldungen sind in kürzester Zeit europaweit enorm angestiegen, alles angeblich aufgrund von Corona-Stützungsmaßnahmen. Dabei geriet aber die Stabilisierung bzw. Reformierung der ohnehin bereits zuvor schwachen Staaten in den Hintergrund. Die EZB hat sich daher nach der dauerhaften Absenkung der Leitzinsen (zur grundsätzlichen Sicherstellung der Zinsbedienungsfähigkeit der Schuldenstaaten) vor allem auf den Ankauf von Staatsanleihen konzentriert um diesen Liquidität zu verschaffen. Diese Programme wurden laufend ausgeweitet und nach dem PSPP mit dem PEPP werden auch ohne jede Rücksicht auf den Kapitalschlüssel der EZB vor allem Staatsanleihen der problematischen Schuldenstaaten angekauft. Hatte das PSPP noch die Voraussetzung, dass die Anleihenkäufe entsprechend dem fairen Schlüssel der Gewichtung der Staaten in der Eurozone erfolgen, kann im PEPP frei variiert werden. So sollen bereits 25% mehr Staatsanleihen von Italien gekauft worden sein, als nach dem Kapitalschlüssel zulässig wären. Dies erklärt die allen Marktgesetzen widersprechenden niedrigen Renditen für italienische und griechische Staatsanleihen. Das Geldmengenwachstum ist auf Rekordniveau – weltweit.

  1. Diese Mittel werden jetzt aber als Nothilfen durch die Staaten in einem Volumen von mehreren hundert Milliarden Euro europaweit in den „normalen“ Wirtschaftskreislauf fließen. Auch wenn die  Mittel Verluste ausgleichen sollen, werden vor allem die Konjunkturhilfen inflationär wirken.
  2. Die Staaten werden perspektivisch Steuern den Abgaben erhöhen, um die (wenn auch prozentual geringen) Zinslasten bedienen und ggf. auch Staatsschulden wieder reduzieren zu können. Letzteres wird vor allem in Deutschland diskutiert (Vermögensabgabe, Corona-Soli etc.). Steuererhöhungen führen dann zu einer Fiskalinflation.
  3. Dauerhaft niedrige Anlagezinsen führen weiterhin zu einer verstärkten Nachfrage nach Sachwertanlagen (Immobilien, Aktien etc.). Dies wird deren Preise treiben und zu einer Wertsteigerung von Vermögensanlagen führen. Das hieraus erzielte zusätzliche freie Vermögen wird zu neuen Investitionen führen.
  4. Wirtschaftswachstum wird sich auch nur mit einer „gesunden“ Inflation erreichen lassen. Wir gehen in 2021 von einer wirtschaftlichen Erholung von 3-5% nach dem Krisenjahr 2020 aus. Die Löhne steigen und der Welthandel kann sich ggf. durch die neue US-Regierung etwas erholen. Auch die Aufhebung der Corona-Einschränkungen wird eine Konsumnachholung (vor allem Reisen) nach sich ziehen.
  5. Nicht zuletzt wird auch der Ölpreis in diesem Jahr bei wirtschaftlichem Aufschwung über dem Niedrigststand von 2020 liegen und daher inflationär wirken.
  6. Final wird sich die EZB als größter Player endlich eine Inflation von 2% (insgeheim vielleicht sogar mehr) herbei wünschen, da die Staatsschulden nur durch eine höhere Inflation bei gleichzeitig gesteuert niedrigen Zinsen entwertet / getilgt werden können. Dies lässt sich (gegen die Marktmechanismen) nur durch EZB-Steuerung realisieren. Nur dadurch lässt sich die Eurozone finanzpolitisch retten.

Insgesamt gibt es viele Anzeichen, dass in 2021 die Inflation ins Laufen kommen könnte. Corona könnte der Katalysator sein, der die bisherigen Bremse löste. 

Es bleibt abzuwarten wie ein Wirtschaftskreislauf funktioniert, wenn Inflation und Wachstum einem gesteuert niedrigen kurzfristigen Zinsniveau gegenüberstehen. Die langfristigen Zinsen würden sicherlich stärker steigen. Die Zinskurve müsste sich massiv versteilen. Geld würde konsumiert oder sehr langfristig zu dann akzeptablen Konditionen angelegt, mehrheitlich aber wohl ausgegeben.

 

2021 … Führt die Pandemie zur Inflation?

08.12.2020 Allgemein Keine Kommentare

2021 wird ohne Zweifel ein spannendes Jahr. Wird die Pandemie durch Impfung eingegrenzt? Werden wir danach zu „normalen“ Marktverhältnissen (wenn man überhaupt noch davon sprechen kann) zurückkehren?

Die Pandemie führt jetzt im zweiten Lockdown „light“ mit den November- und Dezemberhilfen zu erheblichen direkten Zahlungen / Liquidität an Firmen, die im Markt stehen. Ob eine Doppelförderung mit Kurzarbeitergeld etc. wirklich vermieden werden kann, bleibt abzuwarten. All dieses Geld aus der „Bazooka“ kommt – anders als bei Finanzmarktkrise 2008 – nicht allein bei den Banken sondern in der Realwirtschaft an. Zusätzlich wirken die Anleiheankaufprogramme sowie weitere Liquiditätshilfen der EZB parallel weiter steigend auf die Geldmenge.   

Zusätzlich wird der Ölpreis 2021 inflationserhöhend wirken, da die Vorjahreswerte ab April deutlich niedriger liegen werden und die erwartete Wirtschaftserholung ab dem Frühjahr (in Folge der Pandemieentspannung aufgrund wärmeren Wetters und der fortschreitenden Impfung) einen höhere Nachfrage nach Öl mit sich bringen wird. 

Diese Inflation kann / wird auf die langfristigen Rendite steigend wirken während die kurzfristigen Zinsen durch die EZB weiter niedrig gehalten werden. Zwar dürfte das Inflationsziel der EZB erreicht werden – doch die durch die Pandemie noch verschärfte Staatsschuldenkrise wird die eigentliche „Hidden Agenda“ der EZB offen legen: Die nicht reformwilligen oder – fähigen verschuldeten Staaten der Eurozone und  damit auch die Eurozone selbst durch billige Kredite zu stützen und zu schützen.  

Im Ergebnis könnet die Inflation in 2021 1,5-2,0% erreichen.  Soweit dieser Geldentwertung weiterhin niedrige kurz- bis mittelfristige Zinsen gegenüberstehen, würden sich die Staaten der Eurozone in einem langfristigen Prozess allein durch eine Geldentwertung über Zinslasten wirtschaftlich entschulden können.  

Deutschland sollte in der Lage sein durch eine ab 2022 konsolidierende Haushaltspolitik (ohne Neuverschuldung) bei einer aufgrund der Entspannung  in der Pandemie aufgrund der klimatischen Erleichterungen sowie der fortschreitenden Impfungen parallel einsetzenden wirtschaftlichen Erholung ab Frühjahr 2021 die Staatsverschuldung wieder in Richtung 60% des BIP zu entwickeln. Dies ist wichtig um auch zukünftig kommende Krisen mit wirtschaftlichen Mitteln begegnen zu können.

Daher ist es wichtig, dass die kommende Bundesregierung ab 2021 die „Bazooka“ wieder einmottet und der Versuchung widersteht, durch eine weiter exzessive Neuverschuldung politische Agendaprojekte zu finanzieren. 

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Dr. Michael Piontek