Dr. Michael Piontek – Willkommen auf meiner privaten Webseite

Das einzig Konstante im Universum ist die Veränderung.
Heraklit

Winter is coming …

01.09.2022 Allgemein Keine Kommentare

Der nahende Winter wird eine Herausforderung für alle. Viele Risiken und bereits eingetretene, aber teilweise noch nicht vollständig spürbare, Veränderungen werden zusammenwirken und – im Falle eines kalten Winters – bisher unbekannte Härten mit sich bringen.

Die Inflation steigt aktuell weiter. In der Folge wir die EZB auch noch die Zinsen erhöhen.

Natürlich ist klar, dass höhere Zinsen eigentlich die falsche Reaktion sind, da wir eine angebotsgetriebene Inflation haben. Die Inflationsdynamik begann mit den coronabedingten Lieferengpässen und -ausfällen, verstärkte sich mit der Ever-Given und wurde nun durch die Verknappung von Gas (und in der Folge Verteuerung aller Folgeprodukte, die sehr zahlreich sind) weiter zum „perfekten“ Sturm aufgeheizt. Die Zunahme der Geldmenge M3 erreichte Anfang 2021 seinen Höhepunkt, seitdem sind die Zunahmeraten deutlich gesunken und belaufen sich im nun langjährigen Mittel. Daher ist ein Entzug von Liquidität durch Zinserhöhungen eher Symbolpolitik.

Zinserhöhungen führen eher zu mannigfaltigen Folgeproblemen für die verschuldeten Südstaaten aber auch für die heimische Wirtschaft, die vor einer Rezession steigen Kreditkosten und Verknappung von Liquidität (und damit auch von Krediten) nun gar nicht gebrauchen kann. Die Südstaaten müssen bei jeder Zinserhöhung mit neuen Anleihekäufen gestützt werden. Deren Staatsverschuldungsquote wird sehr stark steigen, da die Schulden nominell aufgrund der Hilfsprogramme steigen und das BIP in Folge der Rezession sinken wird. Wie lange werden die „starken“ Eurostaaten die verdeckte Staatsfinanzierung der Schuldenstaaten mittragen (können und wollen)?

Tatsächlich wird die Inflation noch weiter steigen. Gründe sind das Auslaufen von Tankrabatt und 9-Euro-Ticket, Einkommenssteigerungen, der schwache Euro (importierte Inflation), gewisse Restinvestitionen der öffentlichen Hand aus Coronahilfspaketen aber auch die Materialknappheit. Besonders stark werden zum Winter die Preiserhöhungen der Versorger (auch bei Festpreisverträgen) zzgl. der Gasumlage die Inflation anheizen. Inflationsmindernd wird, ggf. mit zeitlichen Verzögerungen, die Abnahme des statistischen Einflusses der gestiegenen Ölpreise wirken (die Gaspreise treiben die Inflation leider), die neuen Entlastungspakete (sofern sie nicht nur aus Direktzahlungen bestehen) aber vor allem die drohende Rezession wirken. Diese führt bei Gewerbe und Privatpersonen zum Sparzwang und Kaufzurückhaltung, trotz hoher Inflation.

Entscheidend für das Ausmaß der Probleme für Gasversorgung und Wirtschaftsrezession wird sein, wie warm oder kalt der Winter wird. Ein milder Winter würde viele Probleme mindern. Und deshalb werden alle Wirtschaftsfachleute ab jetzt die Wetterprognosen studieren und auf einen milden Winter hoffen, der wäre gut für alle: Menschen, Firmen, Börsen und Zinsen …   

Tatsächlich können die Rezession und die hohen Gaspreise das geeignetste „Mittel“ sind, dass die angebotsgetriebene Inflation bekämpfen kann. Geht die Nachfrage zurück, könnte der Nachfrageüberhang zum Angebot reduziert werden oder gar ganz abgebaut werden. Das könnte dazu führen, dass die Preise nach dem Erhöhungsschock dann im Frühjahr erst einmal nicht weiters teigen, zumal Ersatzbeschaffungen von Energie (LNG, andere Quellen von Gas, Öl, Wasserstoff etc.) auch das Angebot erweitern und damit entlasten könnten.

Im Ergebnis dürfte die Inflation zum Jahresende noch steigen um dann den Winter über hoch zu bleiben. Im Frühling / Sommer besteht die Hoffnung auf eine Absenkung der Inflation, sofern keine neuen verschärfende Aspekte hinzukommen. Ab Winter sollte die Inflation aufgrund von nachlaufenden Effekten dann in einem Bereich von 4-5% angekommen sein. Die Betriebskostenabrechnungen der Mieter würden dann die letzten herben und unliebsamen Überraschungen sein.  

Die EZB wird die Zinsen noch einmal stärker anheben müssen, bei einem Absinken der Inflation aber schnell den Zinserhöhungspfad verlassen um die Folgeprobleme für die Schuldenstaaten und die Wirtschaft nicht zu sehr zusätzlich anzuheizen. Das könnten dann dazu führen, dass der kurzfristige Zins unter 2% leibt und die langfristigen Zinsen vielleicht 0,8% bis 1% darüber liegen. Bis dahin kann und wird es aber heftige Ausschläge je nach Berichtslage zur Inflation geben.

Aber wie gesagt, die Höhe und Verlauf von Zinsen und Inflation liegt wohl stark in der Hand des Wetters im kommenden Winter. Die Rezession und deren Verlauf wird die Börsenkurse bestimmen. Auch hier würde ich auf jeden Fall bis zum Frühling Ruhe bewahren …

 

Steigende Zinsen – fallende Immobilienpreise? Ein Blick auf die Immo-AGs lohnt sich … Update

08.08.2022 Allgemein Keine Kommentare

Die langfristigen Zinsen sind bis zum 14.06.2022 bis auf über 2,5% gestiegen (10 Jahres-Swap gegen den 3-Monats-Euribor) und seit der Ankündigung und Umsetzung der Zinserhöhung der EZB wieder auf 1,55% gefallen, heute sind wir wieder bei 1,75%. Dabei bleiben die Zinsen volatil.

Die Kurse der Immobilien-Wohn-AGs sind zeitgleich gegenüber den Höchstständen der letzten 52 Wochen um rd. 50% gefallen. Hier herrscht die klare Markterwartung sinkender Immobilienwerte durch steigende Zinsen. Allerdings überzeichnet die aktuelle Entwicklung die Risiken auch. Wie wahrscheinlich ist es, das die Immobilienwerte in Zeiten weiterhin hohen Anlagekapitals und Wohnraumnachfrage tatsächlich um 25% und mehr einbrechen? 

Natürlich werden die Immobilienpreise nachgeben. Hier werden wir aber erst mit Vorlage der Quartalszahlen Q3 oder gar dem Jahresabschluss 2022 im Frühjahr 2023 Klarheit haben. Solange wird die Unsicherheit die Kurse weiter belasten. Wenn die Unsicherheit aus dem Markt raus ist, werden die Kurse der Wohn-AGs wohl wieder etwas steigen.

Bei einer Abwertung von realistischen 10% würde sich bei einem hohen LTV von 40% der Kurs um rd. 17% mindern. Bei einer sehr hohen Abwertung von 20% um rd. 33%. Ein Kursabschlag von 50% erscheint pauschal nicht realistisch.

Der Kampf der CFOs mit Abschlussprüfer und Bewerter bleibt natürlich abzuwarten. Natürlich ist das hier nur meine persönliche, private Meinung und keinerlei Kaufberatung oder -empfehlung.

 

Wie entwickeln sich die Zinsen im Euroraum? Was kann die EZB tatsächlich tun?

08.08.2022 Allgemein Keine Kommentare

Die EZB befindet sich in einem engen Spannungsfeld. In der Vergangenheit hat sie die Eurozone durch niedrige Zinsen für die überschuldeten Staaten des Südens (salopp „Rotweintruppe“) stabilisiert. Nach der Finanzmarktkrise stand die Eurozone schon einmal „auf der Kippe“ und es konnte nicht eingeschätzt werden,  wie ein Zahlungsausfall und ein etwaiges Ausscheiden Griechenlands und/oder Spaniens auf den Euro und den Fortbestand der Eurozone wirken könnte.

Schließlich hatte die EZB durch niedrige Zinsen und Anleiheankäufen die Südstaaten unterstützt und indirekt oder auch direkt finanziert. Zuletzt wurden auch Unternehmensanleihen gekauft und Helikoptergeld und Aktienkäufe zur Mobilisierung der Wirtschaf bzw. des BIPs diskutiert. Dies war schon in Zeiten niedriger Inflation kritikwürdig, wurde aber in weiten Teilen der Eurozone als Preis der Stabilisierung toleriert. Doch die verbotene Staatsfinanzierung wurde auch von den Nordstaaten kritisiert; das BVerfG hatte hierzu auch ein ablehnendes Urteil gefällt. (https://www.bundesverfassungsgericht.de/SharedDocs/Pressemitteilungen/DE/2020/bvg20-032.html).

Im Umfeld steigender Inflation steht die EZB nun unter dem Druck, die Zinsen stark zu erhöhen. Diese Erhöhungen führen direkt zu Refinanzierungsproblemen für die Südstaaten, die die Vergangenheit nicht zu Reformen zur Herstellung einer soliden Finanzierungsstruktur genutzt haben. So haben die populistischen Kräfte in Italien die durchaus erfolgreiche Technokratenregierung von Mario Draghi sogleich gestürzt und fordern wieder mehr Staatsausgaben. Die Südländer scheinen unwillig bzw. unfähig zu Reformen im Sinne einer Finanzstabilität zu sein. Es muss jedoch eingeräumt werden,   dass dies mindestens seit dem zweiten Weltkrieg der Fall ist. Die Eurozone wird wohl nur mit den Südländern Bestand haben, wenn die Eurozone, d.h. die Nordländer mit soliderer Finanzsituation und geringerer Verschuldung, die Südländer dauerhaft subventionieren. Daher können Zinserhöhungen nur mit noch mehr Anleihekäufen und anderen Stützungsmaßnahmen der Südländer erfolgen – andernfalls würde die gesamte Eurozone auseinanderbrechen und dies ist von den Nordländern (noch) nicht gewollte. Folgerichtig hat die EZB zwar die weitere Ausweitung der Anleihekäufe öffentlichkeitswirksam gestoppt, die Wiederanlage wird aber asynchron vornehmlich in Staatsanleihen der Südländer erfolgen. Zudem hat die EZB ein weiteres Programm (TPI) errichtet, das vorgeblich der Begrenzung der Kreditspreads in der Eurozone dienen soll. Das bedeutet aber nur, dass die Zinsen, die die Südländer zahlen müssen, nicht zu weit von den Zinssätzen der soliden Nordländer entfernt liegen sollen. Folglich werden wieder vor allem Anleihen der Südländer gekauft werden. Man erhofft sich vom TPI-Programm aufgrund der abweichenden Begründung eine solidere rechtliche Grundlage bzw. eine geringere Angriffsfläche. Im Ergebnis käme dies wieder einer (verbotenen) Staatsfinanzierung der Südländer durch die EZB gleich.

Alle Länder der Eurozone haben kein Interesse an einem Zerfall der Eurozone. Daher wird der EZB ohne ernsthaftes Eingreifen zugesehen. Der Druck wird aber durch die Bevölkerungen und Gerichte der Nationalstaaten wachsen.

Anzumerken ist, dass die Verschärfung der Refinanzierungsprobleme der Südstaaten durch die Zinserhöhungen auch ein „unnötiges“ Problem ist. Die aktuelle Inflation ist nicht verursacht durch eine stark steigende Geldmenge, die durch Zinssteigerungen einzudämmen wäre. Die Geldmenge M3 steigt zwar, aber bei Weitem nicht so stark wie im letzten und vorletzten Jahr. Die aktuelle Inflation rührt aus Lieferkettenproblemen aus der Coronapandemie, den immer neuen Lockdowns in China sowie den steigenden Energiekosten in der Folge des Ukrainekonflikts her. Höhere Zinsen helfen hier nicht, belasten aber die ohnehin in einem „schwierigen Fahrwasser segelnden“ Unternehmen zusätzlich. Die Zinserhöhungen sind ein Zugeständnis an den Mainstream ohne konkrete Wirkung. Die EZB wird diese daher auch umgehend eindämmen, wenn die Inflation wieder sinkt – auch um die Refinanzierung der Südstaaten weiter zu sichern.

Auf lange Sicht werden wir niedrige, wenn auch nicht wieder negative, Zinsen behalten, da

  • die Südstaaten nicht zu Reformen / Finanzstabilität fähig bzw. willig sind,
  • die Eurozone einen Ausfall der Südstaaten nicht überstehen würde,
  • die Nordländer „zähneknirschend“ die Subvention der Südländer mittragen werden (nicht ohne regelmäßig pro-forma Kritik zu üben),
  • die Eurozone schon aus demografischen Gründen keine größeren Wachstumsraten mehr erzielen kann, die auch höhere Zinsen rechtfertigen würden,
  • die Wirtschaft in den Nationalstaaten mit steigenden Zinsen zusätzlich belastet wird,
  • sich die aktuelle Inflation nach Erledigung der Grundlagen relativieren wird (Herstellung einer alternativen Energiesicherheit, Wiederherstellung/Sicherung der Lieferketten, globale Neuordnung der Wirtschaftsbeziehungen mit dem Block Russland/China und dem Westen).

Die aktuelle Reduzierung der Spreads zwischen dem 3-Monats-Euribor und dem 10-Jahres-Swap zeigt bereits, dass der Markt auch langfristig nicht von weiter steigenden Zinsen ausgeht. So ist der 10-Jahres-Swap im Sommer von 2,5 % auf nun 1,7 % gefallen, auch wenn der 3-Monats-Euribor bereits bis auf 0,27 % gestiegen ist. Hier zeichnet sich wieder eine Abflachung der Kurve auf nun höherem Grundniveau ab.

Die EZB sollte (und wird) die Zinsen nicht nachhaltig erhöhen, da sie damit die Inflation nicht wirksam bekämpft aber die Südstaaten und auch die Wirtschaft stark belastet.

Weitere geopolitische Schocks können natürlich die Entwicklung verzögern oder leicht verändern, aber alle Belastungen werden tendenziell eher zu niedrigen Zinsen der EZB als „Stützungsmaßnahme“ führen.

Steigende Zinsen – fallende Immobilienpreise? Teil2

12.05.2022 Allgemein Keine Kommentare

Die langfristigen Zinsen sind seit Herbst 2021 nunmehr um gut 2 % gestiegen. Die kurzfristigen Zinsen sind derzeit noch negativ, es stehen jedoch voraussichtlich Zinserhöhungen der EZB im Juli und im weiteren Jahresverlauf von m. E. bis zu 0,75 % an.

Was bedeutet dies für Immobilienpreise?

Die aktuell noch hohen Immobilienpreise, die auch maßgeblich vom historisch niedrigen Zinsniveau der Vergangenheit gestützt wurden, stehen kurzfristig stark gestiegenen Zinssätzen gegenüber. Da teilweise Vervielfältiger von 35-40 bezahlt wurden (insbesondere für Wohnimmobilien), weisen viele Anlageimmobilien nur Brutto-Anfangsrenditen von 2,5 bis 3 % auf. Selbst bei einem Vervielfältiger von 25 bedeutet dies 4 % Brutto-Anfangsrendite; die Netto-Anfangsrendite liegt individuell sicherlich bis zu 0,5 % darunter.

Die gestiegenen Zinsen wirken vielfältig auf die Immobilienwerte, wie bereits ausgeführt durch erhöhte Fremdkapitalzinsen, Verzinsung von Alternativanlagen, Einflüsse auf den Diskontierungszins und Inflationseinflüsse auf Mieten und Kosten.

Private Immobilienkäufer aber auch gewerbliche Investoren, die Fremdkapital einsetzen, weil sie den Kaufpreis nicht anders finanzieren können oder den Leverageeffekt nutzen wollen, müssen nunmehr teilweise den dreifachen Zinsaufwand einkalkulieren. Die im Ergebnis deutlich höheren Zinslasten von knapp 3 % lassen einen positiven, die Eigenkapitalrendite erhöhenden Leverageeffekt nicht mehr zu.

Selbst eine Finanzierung von 60 % des Kaufpreises einer Immobilie mit 2,5 % Bruttoanfangsrendite (40-fach) ist kaum in die Annuitätendeckung zu bringen. Hier scheitern jetzt die Finanzierungshöhen an den DSCR-Covenants. Keine Annuitätendeckung bedeutet: keine Finanzierung. Daher hat der erfahrene Investor versucht bereits in Zeiten niedriger Zinsen DSCR-Covenants, die sich am echten Fremdkapitalzins orientieren, zu vermeiden.

Zusätzlich und unabhängig vom Fremdkapitalzins bedrohen die Renditen für Alternativanlagen die Immobilienwerte. Deutsche Bundesanleihen notieren bereits jetzt bei über 0,85 % für 10 Jahre Laufzeit (am 09.05.2022 sogar über 1,1 %), Tendenz steigend. Wenn für knapp 1 % in Bundeswertpapiere investiert werden kann, warum sollte dann eine deutlich risikoreichere Wohnimmobilie zu 2 % Netto-Anfangsrendite gekauft werden? Daher wir die Nachfrage nach den hochpreisigen Immobilien eher abnehmen und hier die Preise mindern.

Wichtig und häufig unterschätzt ist der Einfluss auf den Diskontierungszins. Der Diskontierungszins baut auf dem risikolosen Zins (z. B. Bundesanleihen) und erhöht sich um immobilienspezifische, aber auch mikro- und makrolagebedingte Faktoren. Falls nun, wie jetzt geschehen, der risikolose Zins steigt, dann steigt zwangsläufig auch der Diskontierungszins. Natürlich werden auch die anderen Einflussfaktoren laufend aktualisiert und es mag dann aus Sicht des Gutachters ggf. vereinzelt Gegenbewegungen geben. Diese können einen Anstieg von über 1,6 % seit Herbst 2021 aber nicht ernsthaft kompensieren. Diese Effekte wirken insbesondere auf die „Top-Objekte“, die einen sehr geringen Diskontierungszins aufweisen. Da es kaum noch andere Aufschläge für Markt- oder Objektrisiken gibt, die mindernd wirken können, schlägt die Erhöhung des risikolosen Zinses nahezu ungedämpft durch.   

Was bedeutet dies in Zahlen?

Hier muss sicherlich jede Immobilie einzelfallabhängig betrachtet werden. So wird sich der Diskontierungszins nicht sofort von 2,5 % (40-fach) um 1,5 % auf 4 % (25-fach) erhöhen. Dies hätte mathematisch einen Wertabschlag von 15 Jahresmieten oder 37,5 % zur Folge. Aber selbst mit einem positiven Ansatz, der teilweisen Kompensation durch andere Einflussfaktoren, der Berücksichtigung der langsamen preislichen Marktentwicklung und dem erbitterten Widerstand der Finanzvorstände ist m. E. auf jeden Fall mit einer Erhöhung von 0,5 % in diesem Jahr zu rechnen. Dies hätte eine Wertveränderung von rd. 10-15 % zur Folge.

Das klingt dramatisch und dürfte manche LTV-Covenants an die Belastungsgrenze bringen – aber ein derartiger Zinsanstieg in einem so kurzen Zeitraum ist auch nahezu einmalig. 

Gut aufgestellt sind Firmen, die die Bewertung und Belastung ihrer Immobilien nie maximal ausgereizt haben und über ausreichend Liquidität und lastenfreie Immobilien zur eventuellen Kompensation verfügen.      

Die einzige positive Nachricht ist, dass die hohe Inflation nicht nur erhöhend auf die Baukosten wirkt, sondern auch bei indexierten Mietverträgen die IST-Mieten erhöht. Je nach Objekt hat dies eine positive Wirkung und die Wertabschläge aus den vorgenannten Einflüssen könnten so gelindert werden, vollständig kompensieren wird es die negative Wertbeeinflussung aber wohl nicht. Während die Inflation auch in 2023 wieder fallen dürfte, das Zinsniveau wird nicht mehr auf das Allzeittief zurückkehren. Dazu müsste die EZB massiv eingreifen und den Prozess in diese Richtung leiten und ist aktuell nicht zu erwarten.

Ich bin gespannt, wie die Bewertungsergebnisse per Ende 2022 in den Bilanzen ankommen und welche Schlüsse und Maßnahmen die Investoren und Banken daraus ziehen. Die Diskussionen zwischen Bewertern, Vorständen/Eigentümern und Wirtschaftsprüfern dürften spannend werden.

 

Spannende Zeiten … folgt die EZB der FED – und wenn ja, wie weit und wie schnell?

05.05.2022 Allgemein 1 Kommentare

Die FED hat die Zinsen gestern deutlich erhöht und der Markt sieht einen klaren Zeitplan weiterer Schritte. Es ist damit Konsens, dass die FED die Inflation wirksam bekämpfen wird. Dies wird die Unsicherheit auf den Märkten und in der Wirtschaft nehmen und beruhigen und teilweise die Märkte sogar unterstützen.

Die EZB hat in Teilen auch sehr deutliche Worte gefunden. Frau Schnabel stellt im gestrigen Handelsblattinterview die Preisstabilität über alles, auch über die Problematik der hohen Staatsverschuldung der Problemstaaten des Euro (salopp gesagt, die „Rotweintruppe“); sie vertritt hier eher die Falken. Sicherlich finden sich aber innerhalb der EZB auch noch Verfechter sanfteren Vorgehens. Derart deutliche Interviews können natürlich bereits als Maßnahmen bewertet werden, die die Entschlossenheit der EZB verdeutlichen soll – auch wenn bisher nicht gehandelt wurde.

Allerdings ist wohl tatsächlich im Juli mit einem ersten zaghaften Zinsschritt zu rechnen. Ob im weiteren Jahresverlauf weitere Zinserhöhungen folgen, wird jeweils tagesaktuell von den dann herrschenden Inflationszahlen abhängen. Sollte die Inflation akut sinken und auch der Forecast für 2023 unter 4 % verharren, wird die EZB wieder vorsichtiger agieren. Anders als die FED muss die EZB Rücksicht auf die verschuldeten Staaten nehmen und kann daher nur so lange höhere Zinsen akzeptieren, wie es die Fristigkeit der noch niedrig verzinsten Verbindlichkeiten der Schuldenstaaten zulässt. Offiziell wird natürlich auch die Gefahr hoher Zinsen für die krisengeplagte Wirtschaft angeführt. Hiernach könnte es daher zu einem „Zinsbuckel“ kommen, der am Ende sicherlich etwas höher endet als er startete.

Grundsätzlich bleibt zu erwähnen, dass die Eurozone, wie andere hoch entwickelte Industriestaaten auch, langfristig kaum ein nachhaltiges und langfristiges BIP-Wachstum über 2 % erwirtschaften kann. Dagegen sprechen auch demografische Faktoren. Dies spricht auch gegen langfristig sehr hohe Zinsen, die dann nicht refinanziert werden könnten.

Zu beachten ist auch, dass die letzte echte Hochzinsphase in den 90er Jahren stattfand – noch vor der Einführung des Euro. Da konnten die Währungen noch freier, je nach wirtschaftlicher Situation und Zinsniveau, sich gegeneinander auf- und abwerten. Dies ist in der heutigen, sehr heterogen zusammengesetzten Eurozone nicht mehr möglich.

Spannend bleibt die weitere Entwicklung am Energiemarkt. Ein Ölembargo und ein evtl. folgender Gasstopp aus Russland werden die Preise treiben, die Wirtschaft aber stark belasten. Sind in diesem Fall Zinserhöhungen für die Wirtschaft verkraftbar? Oder folgt eine Zinserhöhung gegen die Inflation, kombiniert mit einem Anleiheankaufprogramm für Staaten und Unternehmen.

Zusätzlich sind die Zweitrundeneffekte, insbesondere Lohnerhöhungen, zu beachten. Wenn es gelingt, die Inflation zu dämpfen bevor große Tarifabschlüsse die Inflation zusätzlich anheizen, kann die Inflation auf Jahressicht wieder auf ein erträgliches Maß zurückgeführt werden. Dann könnte die EZB auch die Zinsschraube nicht so stark andrehen und die Schuldenstaaten der Eurozone sowie der Euro hätten kein Problem. Gelingt dies nicht, müssen wir uns auf eine längere Zeit höherer Inflation einstellen und können die Schuldenstaaten und den Euro später nur noch durch Eurobonds oder EU-finanzierte Rettungspakete auffangen.

Daher tut die EZB meines Erachtens gut daran, schnell Entschlossenheit zu zeigen und zu handeln, um ggf. später insgesamt weniger eingreifen zu müssen.

      

Zinssteigerungen und kein Ende…?

31.03.2022 Allgemein Keine Kommentare

Im Abklingen der Coronakrise haben sich Aktien- und Zinsmärkte durch Aussicht auf Verbesserung der Situation seit 2021 deutlich erholt. Der DAX hatte in der Folge historische Rekordstände erreicht, blieb aber volatil. Im Rahmen der Ukrainekrise hat der DAX zwischenzeitlich deutlich nachgegeben.

Die Inflation ist bereist seit 2021 aufgrund höherer Energiepreise (insb. Öl) gegenüber den sehr niedrigen Werte 2020 / 2021 gestiegen. Bisher gingen wir davon aus, dass die Inflation in der zweiten Jahreshälfte wieder geringer ausfallen würde, da insbesondere die Energiepreise keinen Input mehr liefern würden.

Die EZB hatte bereits ihr Inflationsziel auf einen Bereich um 2 % erhöht. Dadurch verschafft sich die EZB weitere Flexibilität und Spielraum, um bei steigender Inflation nicht direkt agieren zu müssen. Dies bestätigt wohl die „Hidden agenda“, die Zinsen dauerhaft niedrig halten zu wollen, um die Schuldenstaaten der Eurozone mit „billigem Geld“ versorgen zu können – auch wenn die Inflation stärker und nachhaltig steigen sollte. Daher gingen wir bisher davon aus, dass die EZB nur sehr moderat eine Zinswende vor dem Hintergrund der Inflation einläuten würde. Die EZB prognostizierte bisher eher eine in der zweiten Jahreshälfte wieder fallende Inflation. Nach einer Straffung und ggf. einem Auslaufen von Anleiheankäufen in 2022 wäre ggf. eine Zinsanhebung Mitte 2023 zu erwarten gewesen.

Da die FED aufgrund noch höherer Inflation die Zinswende schneller und stärker betreibt, ist der USD wie vorhergesagt gegen den Euro gestiegen.

Die Ukrainekrise und die damit einhergehenden Effekte, insbesondere die rasant steigenden Energiepreise, die umfassenden Sanktionen und erheblichen Kosten für den Staat aus Aufrüstung und Subvention von Energiekosten für Bürger und Wirtschaft, werden erhebliche Auswirkungen auf alle Bereiche der Wirtschaft und Finanzmärkte haben. Wir sehen hier Risiken, die die Finanzmarktkrise 2008/2009 und die Coronakrise potenziell deutlich übertreffen könnten.

Die Energieversorgung ohne Lieferungen aus Moskau wird eine enorme Herausforderung und zu einem wirtschaftlichen Abschwung führen, da es zu Produktionseinschränkungen kommen wird. Zusätzlich werden fehlende Zulieferungen aus der Ukraine die Wirtschaft (insb. Automotive) belasten. fehlende Weizenlieferungen werden die Preise und die Inflation zusätzlich treiben. 

Die westlichen Industriestaaten werden nach den erheblichen Kosten der Bewältigung der Coronakrise noch größere finanzielle Lasten tragen müssen, um die Folgen aus der Ukrainekrise abzumildern. Das wird eine hohe Neuverschuldung aller betroffenen Staaten zur Folge haben, und insbesondere die bereits hochverschuldeten Südstaaten der Eurozone treffen.

Die Inflation wird zuerst weiter steigen und auch länger auf höherem Niveau verharren als bisher erwartet. Der Jahresdurchschnitt könnte bei 5-6 % liegen, nach zuvor prognostizierten 3-4 %. Sollte die Inflation zumindest mittelfristig so hoch bleiben, werden Zweitrundeneffekte die Inflation weiter befeuern (z. B. Gehälter, Transportkosten, Baukosten, Energiekosten für Mieter und Gewerbe).

Je schneller die Ukrainekrise beendet wird, desto wahrscheinlicher wird sich die Lage etwas normalisieren. Allerdings wird der Westen sich dennoch in Bezug auf Energielieferungen von Russland abkoppeln müssen. Diese Zeitenwende wird sich nicht zurückdrehen lassen. 

Während die variablen Zinsen noch relativ stabil sind (unter -0,4% für den 3-Monats-Euribor) sind die langfristigen Zinsen (10 Jahres-Swap gegen den 3-Monats-Euribor) deutlich auf 1,2% gestiegen.

Jetzt stellt sich die Frage, wie die EZB reagieren wird.

Die langfristigen Zinsen, die der Kontrolle der EZB stärker entzogen sind, werden aufgrund des Marktdrucks und der Erwartung von zukünftig höheren Zinsen wohl potentiell noch steigen. Es bleibt abzuwarten, wie weit – das hängt von der Markterwartung zu möglichen EZB-Handlungen ab.

Die EZB steht vor der misslichen Lage, eine stark steigende Inflation durch steigende Zinsen bekämpfen zu müssen. Die Inflation ist zwischenzeitlich auf über 7% gestiegen. Die Zinswende müsste daher schneller und ggf. stärker erfolgen als bisher erwartet. Auf der anderen Seite könnten die verschuldeten Euroländer, die jetzt vor noch deutlich höheren Verschuldungen stehen, steigende Zinsen noch nicht einmal auf die vorhandene Verschuldung tragen.

Szenarien der weiteren Entwicklung:

  1. Die EZB könnte die Geldpolitik straffen und kurzfristiger den Leitzins erhöhen, um die Inflation zu bekämpfen. Die Ukrainekrise-Folgekosten müssten von den Staaten oder der EU direkt durch Hilfspakete finanziert werden. Dies könnten die Schuldenstaaten der EU wohl nur über eine gemeinschaftliche Verschuldung auf Euroebene (Eurobonds oder EZB-Finanzierung) schultern, was zusätzlich zu Vermischungen mit den bereits bestehenden Überschuldungen führen würde. Seitens der stärkeren „Nordländer“ würde dies auf Widerstand treffen, da sie bereits der Coronafinanzierung durch die EZB kritisch gegenüberstanden. Ob das aktuelle Momentum der Solidarität in der Ukrainekrise ausreicht, diesen Widerstand zu überwinden und ggf. weiter Präzedenzfälle in Richtung Eurobonds & Co. zu schaffen ist fraglich. Andererseits könnte alternativ die Eurozone zerbrechen, wenn die Südländer die Schulden nicht mehr tragen können.
  2. Die EZB könnte die Chance der steigednen Schulden und dem dadurch erforderlichen Stützen der Südländer nutzen und die Zinswende aktiv verschieben, die Anleiheankaufsprogramme verlängern und die Zinsen niedrig halten. Dadurch könnten die Schuldenstaaten die Lasten tendenziell allein finanzieren und würde mit einer Restverantwortung und Kostendisziplin einhergehen. In diesem Fall könnte die Inflation jedoch aus dem Ruder laufen, die nicht mit niedrigen Zinsen bekämpft werden könnte (vgl. Türkei, Erdogan). Hierdurch würden die Euro-Schuldenstaaten erneut mit „billigem Geld“ versorgt und die „Hidden Agenda“ der EZB verfolgt werden. Allerdings wäre die Ursache der Inflation durch Subventionen der Treiber (z. B. Energie) bekämpfbar. Ein Erfolg könnte nur eintreten, wenn ein kurzfristiges Ende der Ukrainekrise und die Rückkehr in den vorkrisenzeitlichen Wirtschaftszustand gewährleistet sei. Letzteres ist selbst bei einer kurzfristigen Beendigung des Krieges aufgrund der umfassenden Sanktionen und deren Auswirkungen schwer vorstellbar. Allerdings würde ein Wiederaufbau und Wiederaufrüstung positive Wirtschaftssignale setzen.
  3. Die EZB könnte am aktuellen Kurs festhalten und die Anleihekäufe etwas zügiger reduzieren und in Aussicht stellen, die Zinsen ggf. früher in 2023 anzupassen. Dieses Handeln würde dem Markt signalisieren, dass die EU reagiert und die Inflation zu bekämpfen bereit ist. Hierbei würde die EU Zeit gewinnen, um die weitere Entwicklung beobachten zu können. Dabei dürfte die Hoffnung mitspielen, dass es vorerst bei dem beschleunigten, aber ohnehin bereits angekündigten und eingepreisten Auslaufen der Anleihekäufe bleibt und sich die Situation – insbesondere  die Inflation – vor einer echten Zinserhöhung bis zum Jahresende entspannen könnte. Der Fokus wird ohnehin zunächst eher auf konkreten Hilfsprogrammen der Staaten und der EU als auf günstigen Krediten durch niedrige Zinsen liegen. Zur Finanzierung der steigenden Staatsschulden wird die EZB aber versuchen, die Zinsen nicht zu stark steigen zu lassen, oder dann ausschließlich Staatspapiere der Schuldenstaaten zur Subvention erwerben (was einer „verbotenen“ direkten Staatsfinanzierung entspräche).
  4. Der Konflikt in der Ukraine könnte sich ausweiten und auch die NATO (zumindest Teile) in einem konventionellen Krieg einbeziehen. Je nach Umfang der Einbeziehung der NATO hätte dies katastrophale Folgen in allen Branchen, eine Kriegswirtschaft, massive Zinssteigerungen, Abwertungen des Euros, grassierende Inflation und wirtschaftliche Einbrüche. Dieses Szenario ist aber aktuell als unwahrscheinlich zu betrachten, da Russland bereits die jetzigen wirtschaftlichen Einbußen nicht langfristig tragen könnte und wohl auch militärisch zu einer kriegerischen Ausweitung nicht in der Lage zu sein scheint.

Ich gehe daher davon aus, dass die EZB den Mittelweg, die dritte Variante wählen und zunächst zuwarten wird, wie sich die Ukrainekrise entwickelt und ob die Inflation im weiteren Jahresverlauf tatsächlich so hoch bleibt. In diesem Szenario werden die kurzfristigen Zinsen vorerst niedrig bleiben und bis zum Jahresende nur leicht steigen, die langfristigen Zinsen werden sich auf bis zu 1,5 % zum Jahresende 2022 erhöhen. Allerdings wird sich diese Position nur halten lassen, wenn die Ukrainekrise in der ersten Jahreshälfte beendet wird. Die europäische Wirtschaft wird aber noch länger mit den Folgen (insb. höhere Energiekosten) zu kämpfen haben, bis eine ausreichende unabhängige Ersatzbeschaffung gesichert ist. Dies könnte auch ein Ansatz für die EZB sein, weiterhin niedrige Zinsen zu begründen. Es bleibt zu beobachten, dass es im Widerstreit der Inflationsbekämpfung (Zinsen aufwärts) und einer Sicherung der Finanzierbarkeit durch die Schuldenstaaten und ggf. Stützung der Wirtschaft (Zinsen bleiben niedrig) nicht zu einer „Erdoganisierung“ der EZB-Politik kommt. 

Der Euro würde aber gegenüber dem USD bis zur Parität weiter abwerten.

Der Zinsunterschied zwischen kurzfristigen Zinsen (3 Monate) und langfristigen Zinsen (10 Jahre) liegt nunmehr bei rd. 1,6 % und damit im langfristigen Vergleich noch gering  bis normal. Daher ist derzeit durch einen höheren variablen Anteil ein gewisser Zinsvorteil zu realisieren. Der Abstand zwischen den lang- und kurzfristen Zinsen hat sich wie erwartet weiter erhöht (Versteilung der Zinskurve).

 

Steigende Zinsen – fallende Immobilienpreise? Ein Blick auf die Immo-AGs lohnt sich …

31.01.2022 Allgemein Keine Kommentare

Seit lange wird diskutiert, ob und wie stark Zinsen die Immobilienpreise beeinflussen. Für mich ist es klar, dass Zinsen in mehreren Bereichen die Immobilienpreise beeinflussen:

  • über die Kosten des Fremdkapitals,
  • über die Verzinsung von Alternativanlagen,
  • über direkte und indirekte Inflationseinflüsse.

Es ist nachvollziehbar, dass bei Immobilienanlagen mit höherem Fremdkapitaleinsatz steigende Zinsen höhere Immobilienrenditen zur Bedienung der Annuitäten erfordern. Ein Beispiel wäre sicherlich der Kleinanaleger, der einzelne Wohnungen oder kleinere Mehrfamilienhäuser als Kapitalanlage erwirbt und finanziert.

Im professionelleren Bereich (auch gewerbliche Anleger) wird deutlich mehr Eigenkapital eingesetzt. Hier ist aber zu beachten, dass deren Renditeerwartungen in Konkurrenz zu Alternativanlagen stehen. Wenn also andere Anlageformen höheren Renditen versprechen, muss die Immobilienanlage auch höhere Renditen bieten um wettbewerbsfähig zu sein. 

In beiden Fällen sind höhere Renditen natürlich gleichbedeutend mit geringeren Kaufpreisen bzw. Immobilienwerten. 

Steigende Zinsen können auf der anderen Seite Geld verknappen und damit Inflation senken. Wenn aber Inflation nicht mit steigenden Zinsen bekämpft wird, kann die Inflation in der Folge auch dynamisch ansteigen. Die Inflation kann dann entsprechende Auswirkungen auf alle Kosten- und Ertragszahlungsströme haben – und damit auch auf de Immobilienwerte.

In Deutschland haben die steigenden Zinsen im Jahr 2022 noch nicht zu deutlichen „Bremsspuren“ bei den Immobilienpreisen geführt. Im kleinteiligeren Bereich wird es sich wohl auch zuerst im Kleinanlegerbereich niederschlagen. Die Eigennutzer werden, insbesondere in den größeren Städten, aufgrund der Mangelsituation auch weiterhin bereit sein, entsprechende Preise zu zahlen. Erst später wird es ggf. auch hier Dämpfungen geben.

Im professionellen Bereich ist die Nachfrage und das verfügbare Eigenkapital noch unverändert hoch, das treibt die Preise. Hier wird es aber aufgrund der Alternativanlagen ab einem gewissen Zinserhöhungspotential gewisse Preisdämpfungen bzw. Erwartungen an gleichbleibende bis ggf. geringere Renditen geben. Andernfalls wird Eigenkapital dann auf andere Assetklassen verlagert.

Erste Effekte sind bei den sehr sensiblen Börsenkursen der notierte Wohnimmobilien-AGs zu betrachten. im August 2021 lagen die 10-Jahreszinsen auf einem langfristigen Tiefststand. Seitdem sind diese Zinsen nachhaltig gestiegen, inzwischen um ca. 0,7%. Gleichzeitig sind die Aktienkurse der führenden AGs um rd. 20% zurückgegangen. Da es alle größeren Gesellschaften betrifft, scheint die Entwicklung unabhängig von Ereignissen bei einzelnen Gesellschaften.

Die börsennotierten AGs sind ein sehr sensibler Gradmesser für Entwicklungen. In den Beginnen der Gesellschaften an der Börse lagen deren Kurse dauerhaft unter NAV. Erst nach einigen Jahren und steigender Popularität der Gesellschaften für größere Kapitalanleger stiegen die Aktienkurse über NAV/Aktie. Die Büro-AGs folgten dieser Entwicklung fast 2 Jahre später. Jetzt scheint eine gegenteilige Bewegung für die Wohn-AGs unter NAV eingesetzt zu haben. Ein Weg über NAV wäre, dass die NAVs durch Immobilienabwertung sinken. Das könnten die Kurse jetzt vorwegnehmen. Die Kurse könnten diese Erwartung des Marktes zeigen bzw. einpreisen.     

Im Ergebnis scheint es erste Indikatoren zu geben, dass die steigenden Zinsen die Bewertung der Immobilien-AGs und damit der Immobilien negativ beeinflussen.

Sollte diese Entwicklung nachhaltig sein, wird sich dies auch im Assetmarkt zeigen und mit zeitlicher Verzögerung auch die Büromärkte betreffen. Die Entwicklung bleibt spannend – und abzuwarten.

Diese Ausführungen stellen nur persönliche Meinungen dar und sind natürlich keinerlei Anlageempfehlung in Bezug auf Aktien. 

   

   

 

 

 

Aktuelle Zinsentwicklung … whats next?

10.01.2022 Allgemein 1 Kommentare

Die langfristigen Zinsen (z. B. der 10 Swapsatz gegen den 3-Monats-Euribor) sind Mitte Dezember um 0,25% auf plus 0,32% deutlich gestiegen, gegenüber Mitte August um 0,45% und seit Januar 2021 mit erheblichen Volatilitäten um sogar 0,60%.

Das kurzfristige Zinsniveau (z. B. der 3-Monats-Euribor) ist im gleichen Zeitraum mit rd. -0,55% nahezu unverändert geblieben, während der EONIA sogar noch leicht um 0,02% nachgab.

Insgesamt kam es daher zu einer deutlichen Versteilung der Zinskurve, der Unterschied zwischen 3 Monaten und 10 Jahren stieg auf über 0,8%.

Was sind die Ursachen? Die kurzfristigen Zinsen orientieren sich naturgemäß stark an den Leitzinsen der EZB; diese sind unverändert niedrig und der Einlagesatz der Banken bei der EZB liegt ebenso unverändert bei -0,5%.

Die langfristigen Zinsen sind deutlich stärker marktgetrieben. Während die erheblichen eingesetzten Mittel der Euro-Rettungsmaßnahmen i. R. der Finanzmarktkrise noch im Wesentlichen nicht in den freien Markt wirkten, werden i. R. der Coronakrise erhebliche Beträge zur Stützung von Märkten und Unternehmen bereitgestellt. Diese erhebliche zusätzliche Liquidität birgt ein erhebliches Inflationsrisiko.

Die Inflation lag dennoch in der Eurozone und den Einzelstaaten jahrelang sehr niedrig (bis Ende 2020 sogar zeitweise negativ), nun ist seit Mitte 2021 zum ersten Mal ein deutlicher Anstieg zu verzeichnen.   

Die Gründe der steigenden Inflation sind mehrschichtig. Zum Einen gibt es temporäre Effekte der Veränderungen 2021 gegenüber außerordentlich niedrigen Preisen 2020 aufgrund der temporären Senkung der Mehrwertsteuer sowie des sehr niedrigen Ölpreises aufgrund der Coronapandemie. Neben diesen durch Zeitablauf vorübergehenden Effekten wirken zum Anderen nunmehr die internationalen Lieferengpässe sowie die Einpreisung der gestiegenen Energie- und Transportkosten auf eine Vielzahl von Handelsprodukten und Dienstleistungen inflationserhöhend.

Die EZB hat ihr Inflationsziel bereits flexibilisiert und damit erhöht auf um 2% und argumentiert nun mit einem erwarteten Absinken der aktuell sehr hohen Inflation von über 5%. Mit diesem Argument werden Zinserhöhungen derzeit abgelehnt. Selbst das Zugeständnis einer Reduzierung des Anleiheankaufprogrammes PEPP wurde durch eine Erhöhung des „normalen“ Anleiheankaufprogrammes ausgeglichen, bei dem jetzt auch gezielter – abweichend von der Normalverteilung über alle Länder der Eurozone – Anleihen von schwächeren Euro-Staaten erworben werden sollen. Hier wird die wahre (hidden) Agenda der EZB deutlich: Es geht ihr nicht um Preisstabilität sondern um eine Versorgung der schwachen und überschuldeten Euro-Staaten – auch um ein Auseinanderbrechen der Eurozone zu verhindern. Das dies nur über immer mehr Geld gehen wird ist klar, das wird aber auch wieder die Inflation befeuern.

Langfristig werden die hoch verschuldeten Euro-Staaten, die auch Reformunfähig oder zumindest Reformunwillig erscheinen, nur in der Eurozone überleben können, wenn dort die Zinsen für ihre Staatsschulden langfristig niedrig, am besten niedriger als die Inflation sind und bleiben. Dadurch könnten diese Euro-Staaten faktisch entschuldet werden. Bei einem BIP-Wachstum im Bereich der Inflation würde die Verschuldungsquote selbst dann sinken, wenn nicht die Staatsschulden nicht nur nicht getilgt sondern auch die laufenden Zinsen auflaufen und nicht bedient würden. Zu Letzterem wird es hoffentlich nicht kommen.

Die EZB wird weiterhin hoffen und argumentieren, dass die Inflation aufgrund der temporären Effekte wieder sinken wird und daher keine Zinswende erforderlich sein wird. Ich gehe auch von einem leichten Absinken der Inflation aus, die Inflation wird aber in der Gesamtsicht 2022 über 3% bleiben. Der Markt wird in der Folge die langfristigen Zinsen weiter moderat steigern, was zu einer weiteren Versteilung der Zinskurve führen wird. Dies ist aber auch kein Problem, da hierdurch die Banken wieder mehr Ertragspotential aus der Fristentransformation haben. In der Vergangenheit waren auch Zinsabstände von über 3% kein Problem. 

Im Ergebnis wird die EZB gar nicht von der Niedrigzinspolitik abweichen können, will sie nicht die Eurozone und damit die eigene Existenz gefährden. Die Targetsalden sind bereits so hoch, dass auch ein Austritt von Schuldenstaaten nicht mehr verkraftbar wäre. Daher wir die EZB, selbst wenn die Anleiheankaufsprogramme auslaufen sollten, die Leitzinsen (die sich immer im kurzfristigen Bereich bewegen) nicht anheben.

Daher werden die kurzfristigen Zinsen in 2022 stabil bleiben und die langfristigen Zinsen ggf. noch um maximal 0,5% ansteigen.

Parallel wird die FED die Zinsen in den USA in 2022 allerdings anheben und damit auch den Kurs des USD gegenüber dem EUR ansteigen lassen. Dies könnte wiederum positiv für die Exportindustrie (insb. Deutschlands) sein.

Verlierer sind die Halter von Geldvermögen (Sparer).

Behindert Co2-Neutralität die energetische Sanierung oder Neubau?

03.11.2021 Allgemein Keine Kommentare

Klimaschutz im Immobilienbereich führt unweigerlich zu ESG und der Umsetzung der EU-Taxonomie, die noch nicht abgeschlossen ist. Viele Firmen arbeiten aber natürlich bereits an den Themen und ermitteln den eigenen Co2-Footprint als Ausgangsbasis und ernten dabei gleich mit ersten Maßnahmen die „low-hanging-fruits“…

Doch was passiert weiter, wenn wir mit Strom aus regenerativen Quellen und „grüner“ Wärme formal den wesentlichen laufenden Betrieb als Co2-neutal definieren? Natürlich wird man sich die weiteren Prozesse und Co2-Bilanz beauftragter Dienstleister wie z. B. Müllentsorgung, Reinigungsunternehmen und Anwälte/Steuerberater ansehen müssen.

Zudem wird es sicherlich in näherer Zukunft einen Co2-Zertifikatehandel geben. Damit werden die Co2-Werte dann auch tatsächlich in Euro und Cent rechenbar. In der Folge werden für Baumaßnahmen (die naturgemäß Co2 emittieren) Zusatzkosten für die Co2-Emissionen fällig und in die Gesamtkalkulation einzupreisen.

Doch wie stellt sich die Co2-Bilanz der energetischen Sanierung tatsächlich dar? Die Baumaßnahmen (insb. mit Zement) sind stark Co2-lastig. Was wird am Ende an Energie eingespart? Und wenn die Energie ohnehin aus regenerativen Quellen kommt – gibt es dann überhaupt eine zukünftige Co2-Ersparnis?

Werden sich energetische Sanierungen in einer Co2-Betrachtung in der Folge überhaupt „rentieren“? Entweder im Rahmen ersparter Energie wirtschaftlich, wenn hier noch die Co2-Emissionen der Baumaßnahmen zusätzlich mit 50-200 EUR/to. Co2 eingerechnet werden müssen? Oder in Bezug auf den Co2-Footprint insgesamt, wenn die Ausgangslage durch den Einsatz regenerativer Energien bereits weitgehend neutralisiert wurde? 

Wie gehen wir mit anderweitigen Ertüchtigungen, Mieterumbauten und z. B. Änderungen von Nutzungsarten um? Werden diese Umbauten aufgrund horrender Co2-Abgaben unwirtschaftlich, wenn der Mieter nicht bereit ist deutlich höhere Mieten zu zahlen, und zukünftig unterbleiben?

Und was ist mit dem Neubau von Flächen? Hier fehlt eine zukünftige Ersparnis wenn nicht zeitgleich eine „umweltschädlichere“ Immobilie rückgebaut wird (Entsiegelung von Grundstücksfläche). Wird es überhaupt noch Neubau geben? In Berlin wurde zuletzt dem Bund aufgegeben, für einen Neubau im Regierungsviertel an anderer Stelle in Berlin Fläche als Ausgleich zu entsiegeln. Aber wir kennen auch die Argumentation in einem anderen Bereich: Es ist derzeit umweltfreundlicher einen alten Kühlschrank der Energieklasse D weiter zu betreiben, als diesen zu entsorgen und einen neuen Kühlschrank der Energieklasse A+++ zu produzieren. Wird diese abstrakte „Rechnung“ auch auf den Neubau von Immobilien, insbesondere bei gleichzeitigem Abriss von Altimmobilien, zutreffen?

In Berlin haben Politiker der Grünen (Landesarbeitsgemeinschaft der Grünen) argumentiert, dass der U-Bahn einer Strecke abzulehnen sei, das sich der Neubau wegen der enormen Co2-Belastung (auch hier: Zement) klimatechnisch erst in 114 Jahren „rechnen“ würde. (Quelle: https://taz.de/Gruene-Debatte-ueber-U-Bahn-Bau/!5749504/). Und hier haben als Kompensation die Vermeidung umweltschädlichen Auto-Verbrenner-Individualverkehrs. Trifft diese Ablehnung künftig auch auf den Neubau von Büroimmobilien zu? Werden Bauanträge und -genehmigungen in Zukunft auch eine Co2-Einsparkompenente enthalten müssen? 

Die aktuelle Bestanderhebung und Szenarienbildung der Bewirtschaftung heute und in der Zukunft löst erhebliche Fragen aus. Sowohl in Bezug auf energetische Sanierung, tatsächliche Co2-Ersparnisse als auch in Bezug auf das Kerngeschäft der Immobilienwirtschaft: Der Errichtung und den Betrieb von (Büro-)Immobilien. 

Es besteht die Gefahr, dass Umbauten und Sanierungen deutlich teurer und unwirtschaftlicher werden – und das Neubauten ggf. noch schwieriger eine Baugenehmigung erhalten werden. In der Folge würden die bestehenden  Immobilien deutlich länger und ohne weitere Umnutzungen und Umbauten weitergenutzt – bis ein Abriss unumgänglich ist. 

Grüner Pfandbrief = Refinanzierung „grünen“ Mehraufwands beim Kunden?

27.09.2021 Allgemein Keine Kommentare

Grüne Pfandbrief sind beliebt, der siebte gründe Pfandbrief der BerlinHyp war z. B. sogar mehrfach überzeichnet und konnte daher am Ende 3 Punkte unter Mid.-Swap platziert werden (Startgebot war 1 Punkt über Mid-Swap). 

Grundlage ist ein Deckungsstock aus geeigneten Objekten, deren Eigentümer entsprechend in die Immobilien investiert haben um einen „grünen Standard“ zu erreichen. Der Standard ist sicherlich noch im Wandel, so schreitet die Umsetzung der EU-Taxonomie noch voran. Die DGNB-Standards spielen eine große Rolle, andere (eher angelsächsiche Player) schauen auch noch auf die LEED-Zertifizierungen.

Doch welcher Standard auch immer gesetzt wird, die günstigen und in der Zukunft günstigeren Refinanzierungskonditionen kommen bei den Immobilieninvestoren noch nicht in Form günstigerer Darlehenskonditionen an.

Damit fehlt ein wichtiger Kompensationsfaktor für die notwendigen, erheblichen klimaschonenden Investitionen. Die meisten Immobilieneigentümer arbeiten an Nachhaltigkeitskonzepten, die natürlich vor allem zuerst die Co2-Reduzierung im Blick haben. Neben dem aktiven Klimaschutz motivieren hier sicherlich auch zukünftig befürchteten Nachteile bei Vermietung und Veräußerung von Immobilien an ESG-sensible Kunden. Das kann Miethöhen und Immobilienwerte negativ beeinflussen.  

Doch muss man schon die Frage stellen, wann sich die Investitionen auch bei den Finanzierungskonditionen positiv bemerkbar machen. Zwar sind die Zinsen derzeit generell niedrig, dafür sind die Immobilienpreise historisch hoch.

Wenn die Immobilienwirtschaft also den Banken Immobilien für einen grünen Deckungsstock „zur Verfügung stellt“, dann muss dafür auch eine Rendite in Forme vergünstigter Darlehenskonditionen erzielt werden können. Das Gegenbeispiel von Zinsaufschlägen für nicht nachhaltige Immobilien könnte natürlich auch noch eintreten – dies käme dann einer „Strafe“ nahe. Dabei muss man beachten, dass einige (insbesondere denkmalgeschützte) Immobilien gewisse Standards nicht erfüllen können. Und wenn wir weiter an die Nutzer denken, so wird es immer Mieter geben, die ggf. den Vorstellungen einer ESG-konformen Nutzung nicht nahestehen – aber dennoch wichtig für den Wirtschaftsstandort Deutschland sind. Hier wird man nicht ganze Branchen ausgrenzen können. Daher halte ich Aufschläge zur Negativausgrenzung für den falschen Weg. 

Ich hoffe, dass spätestens mit Umsetzung der EU-Taxonomie hier mehr Klarheit einziehen wird. Allerdings könnten auch bereits jetzt die Banken, die sich ein grünes Image für einen grünen Deckungsstock durch ihre Kunden geben, diese Kunden auch an den finanziellen Vorteilen partizipieren lassen. Dies würde die Entwicklung zu mehr Nachhaltigkeit in der Immobilienwirtschaft zusätzlich unterstützen.  

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Dr. Michael Piontek