Michael Piontek 04.03.2026 Allgemein Keine Kommentare

 

Dre Markt für Büroimmobilien ist noch immer nicht wieder angelaufen, in Teilen taumelt er noch in Bezug auf die Preisbildung. Haben am Anfang des Zinserhöhungszyklus die Veräußerer noch von den „alten“ Preisen geträumt, haben Käufer bereits deutliche Abschläge erwartet. Nicht realisierte Transaktionen wurden zurückgestellt, dann kamen vor allem Verkäufen aus anderen Gründen und notleidende Projekte (Signa etc.) auf den Markt. Die Banken haben hier eine deutlich „puffernde“ Funktion. Engagements wurden weiter gestützt bzw. „ins Eisfach gelegt“, dadurch kam es nicht zu einem bereinigenden Verkaufsvolumen, dass ein neues Preisniveau begründen könnte. Nun werden wohl in den nächsten 24 Monaten doch Projekte von den Banken ausgelagert, die nun entweder zu den deutlich niedrigeren Ist-Mieten vermietet (wenn möglich) und / oder dann mit entsprechenden Wertabschlägen bilanziert und wenn möglich veräußert werden müssen. Hier wird wohl noch einiges auf den Markt kommen.

Doch jetzt die Gretchenfrage: Was kann ein Preis sein?

Kleine historische Herleitung: Früher kostete das Hamburger Zinshaus (Wohnen) rd. 2% mehr als die 10-jährige Bundesanleihe (aktuell 2,7%), für Büro betrug der Aufschlag meist 1,5%. Damit wäre man heute bei rd. 6,2% Renditeanforderung.

Das ist natürlich sehr grob und kann nur für ein gutes Objekt in guter Lage gelten. Absolute Prime-Immobilien können dann leicht nach unten abweichen, einfachere Lagen oder Objektzustände (inkl. ESG) müssen höhere Renditen erbringen. Es zeigt sich aber dadurch, dass auch für gute Immobilien in guten Lagen der Faktor 20 nicht mehr realisierbar ist, sondern deutlich niedriger liegen muss. In kleineren Nebenlagen und Städten, den klassischen Standorten der „ausgelagerten Werkbänke“ tendieren die Faktoren eher in Richtung und teilweise unter 10, früher unglaublich.

Wohin die Reise final geht hängt auch davon ab, wann (und ob überhaupt) sich der Büromarkt erholt. Dafür muss zuerst das vorhandene Überangebot aus den nicht vermieteten / verkauften Projektentwicklungen absorbiert werden und gewisse Nebenlagen abgebaut werden. Das wird auch bereinigende Auswirkungen auf Banken und Player am Markt haben. Eigentlich kann sich erst danach ein neuer breiterer Marktpreis bilden.

 

Michael Piontek 03.03.2026 Allgemein Keine Kommentare

Trotz aller Hoffnungen und Erwartungen hat sich der Markt für Büroimmobilien noch nicht normalisiert – oder was wir dafür halten. Sicherlich ist auch nicht der Büromarkt der Jahre 2010-2020 mit durch niedrige Zinsen jährlich steigenden Preisen und Mietenwachstum die Normalität.

Aktuelle geopolitische Risiken lassen sich nicht belastbar prognostizieren. Daher versuche ich es mal ohne externe Risiken:

Haben wir zuletzt nach dem „Platzen der Blase“ über die Bedrohungen der Arbeitsplätze durch Demografie (Büro und Produktion) und Home-Office (Büro) gesprochen, bedroht nun das Gespenst der KI die Büro- aber auch Produktionsarbeitsplätze. Dabei vergessen wir ein wenig, was die Arbeitsplätze viel mehr bedroht, also noch vor und viel stärker als die Themen Demografie, Home-Office und KI die Arbeitsplätze bedroht: Das (ausbleibende) Wachstum. Die oberste Regel ist: Sinkendes BIP zieht Flächen leer, steigendes BIP füllt Flächen. Erst danach kommen in der (Bedrohungs-)Hirachie die anderen Faktoren, die dann die vorhandene Arbeit „verteilen“.

Leider trägt dies aktuell auch nicht nachhaltig zur Beruhigung bei. Für 2026 erwarten wir zwar ein Wachstum von rd. 1%, dies kommt aber wohl vor allem aus den „Sondervermögen“ der Bundesregierung, die allerdings entgegen des Prinzips der Zusätzlichkeit leider zum einen überwiegenden Teil zweckentfremdet werden. Die Umleitung von Investitionsmittel in den Konsum trägt zwar auch zum Wachstum bei, aber nur kurzfristig und ohne die oft beschworenen Zusatzeffekte mit Investitionen der öffentlichen Hand einhergehender privater Investitionen. Daher bleibt abzuwarten, ob die Sondervermögen ein nachhaltiges Wachstum in Gang bringen können, zumal die hohen neuen Schulden bei gleichzeitig höheren und wohl weiter steigenden Zinsen die zukünftigen Spielräume im Bundeshaushalt einengen werden. Hinzu kommt, dass die im Rahmen der Sondervermögen erhöhten konsumtiven Ausgaben auch in den Folgejahren zu zahlen sein werden – auch ohne neues Sondervermögen. Es wird in Zukunft schon schwierig sein, die Sozialausgaben, Personal- und Sachkosten sowie Zinsen abzudecken, von weiteren Investitionen ganz zu schweigen. Weitere belebende Sondereffekte sind aber nicht zu erwarten.

Was bedeutet dies für den Büromarkt? Eine sanfte Unterstützung am Anfang, dann kommen die Effekte der zweiten Runde (Demografie, Home-Office und KI) wieder zum Vorschein.

Demografie: u. a. weniger gut ausgebildet und leistungsbereite Arbeitskräfte. Dies erfordert dann eine Verschlankung und technische Effizienzunterstützung der Arbeit und Prozesse.

Home-Office: Die Zunahme der HO-Tätigkeiten ist keine Abnahme der Effizienz sondern findet aktuell nur unter dem Thema der Reduzierung der Flächenabnahme in der Diskussion statt. Es sind aber häufig Tätigkeiten der „ausgelagerten“ Werkbänke der Vergangenheit, die ins Home-Office verlagert werden. Das bedeutet, dass der Home-Office-Effekte für die Reduzierung von Büroflächen mehrheitlich Standorte betreffen wird, die aktuell vor allem Standorte ausgelagerter Unterstützungstätigkeiten sind.

KI: Der Hype ist groß, die Chancen auch. Alleine die Umsetzung wird spannend. Aktuell ist KI vor allem akademischen Bereich besonders gut, kann Research und die Ergebnisse in Texten und Präsentationen ansprechend zusammenfassen, inkl. einer gewissen Fehlerquote. Die Verzahnung zu konkreten Prozessen (z. B. die komplette, korrekte Erstellung einer Betriebskostenabrechnung aus ungeordneten Rohdaten und -materialien) und die vollständige Erledigung komplexerer Aufgaben gelingt aktuell noch nicht, dies bleibt abzuwarten. Daher sind zuerst die inzwischen und künftig ins Home-Office verlagerten Tätigkeiten betreffen, es wird also ein Büroflächenrisiko vor allem für das Home-Office und die etwas abseitigeren Standorte dieser ausgelagerten Werkbänke sein. KI ersetzt zum größeren Teil Home-Ofice-Arbeitsplätze. Besonderen Augenmerk in Deutschland verdient bei KI der Datenschutz. Auf wenn KI-Programme keinen Daten zu Schulungszwecken an den Anbieter zurückspielen, werden die Daten doch dort verarbeitet und zumindest vorübergehend gespeichert. Auch wenn mit europäischen oder gar deutschen Clouds gearbeitet wird kann ein Zugriff der meist US-amerikanischen Anbieter hier (auch nach dem US-Act) natürlich nicht vollständig unterbunden werden. Zudem ist „Die KI“ keine einheitliche Lösung. Aktuell gibt es einige allgemeine KI`s (ChatGPT, OpenAI, Claude etc.), viele KI`s in einzelnen Softwareprogrammen (EVA in EVANA) enthalten. Und jetzt gibt es auch KI`s als persönliche Assistenten (Openclaw), die tief mit allen Rechten in allen Systemen Zugriff haben müssen und ggf. später alle Programme und systemische KI`s bedienen werden. Der Datenschutz wird hier europäisch und national zu klären sein und den Faktor Mensch (der der KI vertrauen und bereit sein muss, die KI auch zu implementieren) überwinden. 

Fazit: Bei nur moderat wachsender Wirtschaft werden von den Effekten Home-Office und KI vor allem die eher in Randlagen oder Nebenstandorten befindlichen Büroflächen bedroht. Großflächen in zentralen Lagen werden ggf. reduziert. In zentralen Lagen / größeren Städten werden daher hochwertige Flächen, gern in Multi-Tenant-Objekten, eher den kommenden Verdrängungswettbewerb gewinnen. Ältere Flächen in kleineren Städten und/oder Randlagen werden eher Verlierer der Neuausrichtung sein. Zur Preisbildung im aktuellen Markt werde ich mich noch einmal melden 😉

Michael Piontek 02.01.2025 Allgemein Keine Kommentare

Oft habe ich schon über die Zinsentwicklung geschrieben, aber heute stehen wir nach der Zinserhöhung in einem unklaren Zinssenkungsprozess – Wie wird der genau aussehen? Wo werden wir landen? Gehen die Baufinanzierungszinsen wieder deutlich runter? Vielleicht sogar wieder auf Rekord-Tiefststände? 

Aufgrund der (verspätetet gestarteten und auch wieder zu spät korrigierten) Zinserhöhungen der EZB haben wir aktuell eine inverse Zinsstruktur. Grundsätzlich sollte der Markt wieder in eine „normale“ Zinsstrukturkurve entwickeln, das bedeutet das langfristige Zinsen wegen der inkludierten Kosten und Unsicherheiten teurer als kurzfristige Zinsen sind. Doch wird sich das jetzt in der Praxis realisieren?

Grundsätzlich geht man davon aus, dass eine Umbildung von einer inversen in eine nicht-inverse Zinsstrukturkurve expansiv ist, das bedeutet das in einem gesunden Umfeld die langfristigen Zinsen über die kurzfristigen Zinsen steigen und sich so wieder die „normale“ Zinsstrukturkurve herausbildet. In einem wirtschaftlich schlechteren Umfeld sinken die kurzfristigen Zinsen bei nahezu unveränderten langfristigen Zinsen deutlich um das Zielbild zu erreichen. 

Sowohl die letzte Zinserhöhungsphase als auch die aktuellen Zinssenkungen sind dirigistisch durch die EZB erfolgt. Die aktuellen Zinssenkungen der EZB haben bereits die kurzfristigen Zinsen deutlich gesenkt. Die kurzfristigen Zinsen der deutschen Staatsanleihen liegen bei rd. 2,8% (ein Monat), die zehnjährigen Anleihen notieren bei rd. 2,4% (Zinstief ist bei rd. 2,1% bei 6 Jahren). Aktuell liegen die  Solange die Inflation nicht wider deutlich anspringt wird die EZB die Zinssenkungen fortsetzen. Die Zinssenkungen der EZB gehen perspektivisch schneller voran als die FED in den USA. Das hat auch bereits jetzt schon einen stärkeren Dollar gegen den Euro unterstützt.

Die aktuelle Situation ist diffizil. Die wirtschaftliche Lage in der EU ist nicht gut, die größten Volkswirtschaften (insbesondere Deutschland) weisen kein wirkliches Wirtschaftswachstum auf und es bestehen zusätzliche wirtschaftliche Risiken für die nähere Zukunft. zudem weisen Deutschland und Frankreich erhebliche politische Risiken auf, die sowohl die Wirtschaft aber auch die EZB bzw. deren Politik beeinflussen können. 

Grundsätzlich erwarte ich die rezessiven Weg der Normalisierung der Zinsstruktur. Die kurzfristigen Zinsen werden sinken und die langfristigen stabil bleiben. Tatsächlich haben sich die langfristigen Zinsen im Jahresvergleich sogar leicht erhöht (um 0,2%), trotz der eingeleiteten Zinswende der EZB – eigentlich eine unerwartete Erkenntnis. Zwar sind die langfristigen Zinsen gegenüber dem Hoch in 2023 deutlich um über 1% gefallen, im letzten Jahr nach Anstiegen und Abfällen aber eigentlich insgesamt stabil geblieben.

Die Die letzten Zinssenkungen der EZB haben die langfristigen Zinsen also nicht nachhaltig beeinflusst. Aufgrund des wirtschaftlichen und politischen Umfeldes erwarte ich das auch für die nächsten sechs Monate nicht. Die langfristigen Baufinanzierungskonditionen werden sich wohl daher nicht weiter absenken oder gar wieder in alte Tiefststände entwickeln. Es könnte sogar zu leichten technischen Gegenbewegungen kommen. Leider für viele Häuslebauer und Immobilieninvestitionen … allerdings ist das aktuelle Zinsniveau historisch immer noch ein sehr günstiges Niveau. Das „gelobte Land“ von vor drei Jahren kommt wohl erst einmal mich zurück. 

 

 

Michael Piontek 19.04.2024 Allgemein Keine Kommentare

Aktuell scheint es einen Konsens im Markt zu geben, dass die EZB im Juni die Zinsen in einem ersten Schritt absenken wird. Zuletzt wurden für 2024 drei Zinsschritte zu je 0,25%, also insgesamt 0,75% erwartet. Selbst die Falken waren zuletzt moderat zu hören.

 

In Euroland und auch in Deutschland scheinen die seit Herbst 2023 sinkenden Inflationsdaten diese Entwicklung zu unterstützen. Aber ganz ist das Gespenst der Inflation noch nicht gebannt. Zum einen sind die Energiekosten (hier Öl Brent) aktuell mit 87 USD zwar nur rund 3 USD über dem Niveau vor 12 Monaten, aber in 2023 ist der Ölpreis in Mai und Juni deutlich bis auf 68 USD gefallen. Wenn sich dies in diesem Jahr nicht wiederholt, wird hieraus ein nicht unerheblicher Inflationsdruck bis zum Juni erwachsen. Zudem sind Zweitrundeneffekte aus den Gehaltsverhandlungen großer Gewerkschaften noch nicht vom Tisch, da wir noch reichlich verhandelt. Die Rentner bekommen in diesem Jahr auch eine Steigerung von über 4,5%. Bei weiteren Positionen der Kerninflation sind Preiserhöhungen noch nicht nachhaltig gebannt. Zudem bleibt das aktuell nicht unerhebliche Fiskalrisiko. Es gibt also auch Potential das die Inflation bis zum Juni wieder erhöhen, auf jeden Fall aber nicht weiter absenken könnte. Dann bleibt abzuwarten, wie die EZB reagiert.

 

Zwar ist die deutsche Wirtschaft aktuell mit sehr schwachem Wachstum unterwegs, die anderen Euroländer performen aber zum Teil deutlich besser. Wir dürfen nicht vergessen, dass die EZB immer den Gesamtbild auf die Eurozone als relevante Messgröße hat. Zwar ist Deutschland hier die größte Volkswirtschaft, aber eben nicht allein.

 

In den USA hat der Markt nun die Zinserhöhung für Juni ausgepreist. Dort erwartet man erst eine Zinsentscheidung im September. Mindermeinungen schließen sogar eine vorübergehende Zinserhöhung nicht aus. Grund sind hier die gestiegenen Inflationsdaten. Sollte die FED also die Zinsen nicht senken, würde ein Zinssenkung der EZB weiteren Druck auf den Euro gegenüber dem USD auslösen. Das allerdings könnte der deutschen Exportwirtschaft etwas helfen.

 

Insgesamt bleibt abzuwarten wie weit sich in EZB von der FED abkoppeln möchte. Oder ob die EZB die Zinserhöhungen auch noch bis nach der Sommerpause aufschiebt. Die langfristigen Zinsen sind in den letzten Wochen auf jeden Fall bereits leicht gestiegen. Die Zinsstrukturkurve sieht sinkende Zinssätze erst in 6 Monaten.

 

Eine Verschiebung der erwarteten Zinserhöhung dürfte auch Auswirkungen auf den aktuell noch schwierigen Immobilien-Transaktionsmarkt haben. Viele Marktteilnehmer erwarten einen ausreichend liquiden Transaktionsmarkt erst, wenn der Zinserhöhungszyklus definitiv abgeschlossen ist. Dann wird sich in einem ausreichend liquiden Markt auch das „neue“ Preisniveau bilden. Im Ergebnis könnte ein Verschiebung der Zinssenkung der EZB also auch zu einer Verschiebung der „Normalisierung“ des Transaktionsmarktes führen, zumindest den „Neustart“ schleichend belasten. Das sind dann keine gute Neuigkeiten für Player, die nach der langen Zeit der Paralyse des Marktes auf Transaktionen / Verkäufe angewiesen sind.

 

Michael Piontek 02.11.2023 Allgemein Keine Kommentare

Die Zinsen in der Eurozone scheinen ihren Höchststand erreicht zu haben… Die langfristigen Zinsen haben sich seit Jahresanfang nur noch geringfügig erhöht, unabhängig von der Entscheidungen der EZB. Das ist beachtlich, da die langfristigen Zinsen weitgehend vom Markt selbst beeinflusst werden. Die Entscheidungen der EZB wirken bekanntlich vor allem auf die kurzfristigen Zinsen. Der Markt hatte also bereits längst ein Zinstableau entwickelt und ging nicht von zukünftig höheren Zinsen aus. Daher sind die Zinsen der längerer Laufzeiten nicht weiter gestiegen. Und dies trotz der steigenden Inflation, auch hier schien der Markt bereist zu antizipieren, dass sich die Inflation kurz- bis mittelfristig wieder absenken würde.

Dem entgegen hat die EZB in diesem Jahr weiter fleißig an der Zinsschraube gedreht. Warum? Offensichtlich um öffentlichkeitswirksam die Inflation zu bekämpfen. Wohl auch weil klar ist, dass die EZB mit den Zinserhöhungen viel zu spät begonnen hatte. Ein Art Überkompensation? Hätte die EZB früher als Mai 2022 mit den Zinserhöhungen begonnen, z.B. ab Herbst 2021 als die langfristigen Zinsen stiegen, wären wohl nur geringere Zinserhöhungen erforderlich gewesen. Das Zinsniveau wäre wohl niedriger als heute.

Heute stellt sich die Frage, wann die Zinsen ggf. wieder gesenkt werden könnten. Oder bleiben die Zinsen auf diesem Niveau? Was sagt die Inflation? Was bedeutet die aktuelle Situation für die wirtschaftliche Entwicklung bzw. das Wachstum?

Die Inflation fällt inzwischen deutlich, in der Eurozone und auch in Deutschland. Heute sehen wir das positiv, das Gespenst der Hyperinflation scheint gebannt. Doch wann stoppt der Abwärtspfad? Rutscht die Inflation deutlich unter die Zielmarkt von 2%, vielleicht sogar in die Deflation?

Es ist wichtig zu verstehen, dass die Zinsentscheidungen der EZB erst mit einiger Verspätung Wirkung in der Wirtschaft entfachen können. Daher ist die verspätete Anhebung in 2021/2022 umso schwerwiegender.

Ich hatte bereits früher auf die Veränderungen der Geldmenge M3 hingewiesen. Das der Zuwachs bereits wieder abnahm als die EZB handelte. Nun hat sich dieses Bild bestätigt. Die Veränderung der Geldmenge läuft der Inflation rd. 20 Monate voraus, das lässt sich langjährig nachweisen. Inzwischen ist die Veränderung sogar negativ, was deflationäre Erwartung nährt.

Wenn die EZB jetzt wieder zu lange mit erste Zinssenkungen wartet, wird sie später wieder zu deutliche Zinssenkungen vornehmen müssen. 

Dabei gibt es neben dem Abbremsen der Inflationssenkung auch die wirtschaftlichen Gründe für eine Zinssenkung. Die Wirtschaft der Eurozone aber insbesondere Deutschland (jetzt wieder der „kranke Mann Europas“) benötigt nach den letzten Krisen den Support durch stabile und leicht sinkende Zinsen.

Deutschlands Industrie ist wirtschaftlich besonders betroffen, da ihr die Politik zusätzliche Lasten durch eine Energiepolitik aufbürdet. Während die andere Eurostaaten die notwendigen Co2-Reduzierungen vor allem durch den Ausbau der Kernkraft umsetzt, wird dies in Deutschland ausgeschlossen und rein auf regenerative Energien gesetzt. Neben der Versorgungsunsicherheit (für die Industrie gar nicht hinnehmbar) sind die Energiekosten in Deutschland für die Industrie in der Konsequenz zu hoch. Ganz davon abgesehen, dass aufgrund mangelnder Leistung (insbesondere wenn weder Sonne noch Wind Strom liefern) die Co2-Emissionen hingegen sogar steigern. Der absehbare Co2-Handel wird die Probleme für die Industrie noch verstärken, wenn keine sichere nachhaltige günstige Energie verfügbar ist. Daher sind stabile und leicht leicht sinkende Zinsen für Deutschland trotz der (noch) aktuellen wirtschaftlichen Stärke wichtig, auch um notwendige Rüstungsprogramme zinsgünstig finanzieren zu können. Bevor mich andere Themen vom eigentlichen Thema forttragen:

Fazit: Wenn die EZB (wieder) zu spät das Signal einer Zinsstabilität und leicht sinkender Zinsen sendet, droht die Inflation bis zu einer Deflation zu sinken – dann werden wir in einigen Jahren wieder einen zu deutlichen Gegeneffekt (Zinsanstieg bei Inflation) riskieren. Die EZB muss vor allem für stabile, angemessene Zinsen für alle Markteilnehmer sorgen. 

  

            

Michael Piontek 12.05.2023 Allgemein Keine Kommentare

Das Zinsniveau ist seit Herbst 2021 in einem nie dagewesenen Tempo gestiegen. Es könnte sich diesen Sommer einem vorläufigen Höhepunkt nähern. Die weitere Entwicklung hängt dann von der weiteren Inflationsentwicklung, insbesondere den Zweitrundeneffekten ab.

Der 10-Jahres-Swap gegen den 3-Monats-Euribor hat sich seit dem 18.08.2021 von – 0,15% auf mittlerweile ein stabiles Niveau um 3% entwickelt. Der 3-Monats-Euribor hat sich seit Ende Dezember 221 von -0,6% auf nunmehr 3,3% erhöht. Deutsche 10-jährige Staatsanleihen sind ebenfalls bis auf 2,3% gestiegen, nach -2% Ende 2021. Jetzt stellt sich die Glaubensfrage, welchen Einfluss das Zinsniveau auf den Immobilienpreis hat. Natürlich gibt es einen Zusammenhang, wenn vielleicht auch nicht 1:1. Aber natürlich müssen Immobilien eine höhere Rendite als Staatsanleihen bringen. Sicherlich ist und war immer ein risikoadäquater Abstand von 200 bis 250 Bps angemessen, da der Immobilie erhebliche zusätzliche bauliche, Mieterbonitäts- und Marktrisiken innewohnen. Wenn wir jetzt diese 2,5% als Zuschlag ansetzen, dann ergibt sich auf Basis der 10-jährigen Staatsanleihe von 2,3% eine notwendige Immobilienrendite von 4,8%, nach Transaktionskosten – also eher 5%. Das würde bedeuten, dass eine durchschnittliche Immobilie um das 20-fache Jahresmiete an Wert hätte. Natürlich ist dies immer im Einzelfall zu prüfen und anzupassen. Aber es zeigt, dass die Immobilie im Wettbewerb mit anderen Assetklassen eine höhere Rendite bieten muss, sonst wandert das Kapital verstärkt in andere Märkte. Aber auch die Finanzierung bedingt höhere Renditen. Bei einem Kreditzins von rd. 4% muss die Immobilie eine deutlich höhere Rendite erwirtschafte um eine positiven Levereageeffekt zu ermöglichen. Wenn der Leverageeffekt negativ wird, dann fallen breite Käuferschichten aus und das würde den Immobilienwert wieder nach unten korrigieren und die Rendite nach oben bewegen.   

Die Immobilienmärkte im Bereich der Transaktionen agieren noch immer nervös und uneinheitlich. Verkäufer bieten Immobilien noch immer zum alten Preisniveau bzw. nur mit leichten Abschlägen an. Käufer bieten deutlich geringere Preise – daher kommt es nur zu sehr wenigen Abschlüssen, teilweise bleiben Transaktionen auch ganz aus. Käufer und Verkäufer finden nicht zusammen. Diese Unsicherheit wird wohl so lange anhalten, bis tatsächlich ein Zins-Peak erreicht ist und sich alle Marktteilnehmer den neuen Realitäten stellen (müssen). 

Die Gutachter scheinen auch auf Zeit zu spielen. Die Bewertungen von Immobilienbeständen der börsennotierten Immobilien-Aktiengesellschaften waren stabil und nur in Einzelfällen sah man Abwertungen von vielleicht 2%. Das Argument hier folgt aus dem vorherigen Absatz: Es gibt noch zu wenig Transaktionen auf einem niedrigeren Niveau. Zu dem könnten inflationsbedingte Mietsteigerungen und der systemische Anlagedruck von Versicherungen die Preise auch stützen. Das Trio Finanzvorstand, Bewerter und Wirtschaftsprüfer wird hier noch einige Kämpfe auszustehen haben.

Nun hat die EZB die Zinsen nur um 0,25% angehoben, aber weitere Erhöhungen angekündigt. Aber deren Umsetzung ist bereist im Direktorium strittig. Die Tauben, insbesondere aus den Südstaaten, werben stark für ein Ende der Zinserhöhungen. Perspektivisch werden die Südstaaten auch wieder auf Zinssenkungen drängen um ihre Haushalte zu stützen. Wir werden aber nicht wieder in das aktuelle Zinsniveau zurückkommen. Das hat auch zu erheblichen Fehlanreizen und Verwerfungen in mehreren Wirtschaftszweigen geführt, die auch Risiken und Schäden ausgelöst haben.

Wenn sich das Zinsniveau im Sommer auf dem aktuellen Niveau stabilisieren sollte, werden auch die Immobilienpreise im Rahmen von Transaktionen ein neues Niveau definieren. Doch wo? Ein einfaches Rechenbeispiel macht es transparent:

Kostet eine Top-Immobilie zuletzt EUR 100 Mio. mit EUR 3 Mio. Miete erbrachte sie 3% Rendite. Wenn die Marktrendite auf nur 4% für diese Top-Immobilie gestiegen ist, welchen Wert hat sie dann noch? Richtig: EUR 75 Mio. Das entspricht einer Abwertung von 25%. Ich weiß, ein plakatives Beispiel, aber es verdeutlich die erheblichen Auswirkungen. Welcher Fonds, welche börsennotierte AG welche kapitalsammelstelle verkraftet einfach so schnell einen solchen Wertabschlag „binnen eines Jahres“? Was bedeutet dies für Covenants bei Fremdfinanzierungen? Was bedeutet das dann für die Banken, wenn viele Darlehen im Rating abrutschen und mit mehr Eigenkapital hinterlegt werden müssen oder gar ausfallen? Wer bei einer Finanzierung heute einen LTV von über 50% hat, hat ggf. ein Problem. Dann schlagen Abwertungen von 25% mit dem doppelten Wert auf Eigenkapital (=-50%). 

Fazit: Sicherlich werden die Zeiten des 40-fachen Preises für Wohnungsportfolios oder Spitzenrenditen unter 4% bei Büroimmobilien Geschichte sein. Insbesondere bei Spitzen-Immobilien, deren Diskontierungszins fast nur noch aus dem risikolosen Zins plus einem kleinem Zuschlag bestanden, wirkt sich dies besonders stark aus. Selbst wenn es keine 25% sondern ggf. nur 15% Abschlag sind, dieser Discount wird sich bei einer Sockelbildung der Zinserhöhungen Mitte 2023 dann im Jahresabschluss 2023 tatsächlich abbilden. Dann  werden die Gutachter nicht mehr umhin kommen. Und die Wirtschaftsprüfer auf einer Anpassung bestehen (müssen). Es wird dann spannend…

 

Michael Piontek 26.04.2023 Allgemein Keine Kommentare

Nach aktuellen Meldungen fehlen bereits 2 Mio. Fachkräfte in Deutschland, Tendenz stark steigend. Das betrifft nahezu alle Branchen, auch die Immobilienwirtschaft. Oft wird über Möglichkeiten des Ausgleichs dieses Mangels über verstärkte Aus- und Fortbildung, aber vor allem auch über qualifizierte Verstärkung aus dem Ausland gesprochen. Wie wird aber die Digitalisierung hier Einfluss nehmen? Wie wird die künstliche Intelligenz (auch nach Muster Chat GPT) das Arbeiten verändern und sich damit auch auf den Fachkräftemangel auswirken? Können alle -vor allem die jüngeren- Arbeitnehmer entspannt sein und sich zukünftig noch den Job aussuchen? Weiterlesen

Michael Piontek 20.03.2023 Allgemein Keine Kommentare

Michael Piontek 01.09.2022 Allgemein Keine Kommentare

Der nahende Winter wird eine Herausforderung für alle. Viele Risiken und bereits eingetretene, aber teilweise noch nicht vollständig spürbare, Veränderungen werden zusammenwirken und – im Falle eines kalten Winters – bisher unbekannte Härten mit sich bringen.

Die Inflation steigt aktuell weiter. In der Folge wir die EZB auch noch die Zinsen erhöhen.

Natürlich ist klar, dass höhere Zinsen eigentlich die falsche Reaktion sind, da wir eine angebotsgetriebene Inflation haben. Die Inflationsdynamik begann mit den coronabedingten Lieferengpässen und -ausfällen, verstärkte sich mit der Ever-Given und wurde nun durch die Verknappung von Gas (und in der Folge Verteuerung aller Folgeprodukte, die sehr zahlreich sind) weiter zum „perfekten“ Sturm aufgeheizt. Die Zunahme der Geldmenge M3 erreichte Anfang 2021 seinen Höhepunkt, seitdem sind die Zunahmeraten deutlich gesunken und belaufen sich im nun langjährigen Mittel. Daher ist ein Entzug von Liquidität durch Zinserhöhungen eher Symbolpolitik.

Zinserhöhungen führen eher zu mannigfaltigen Folgeproblemen für die verschuldeten Südstaaten aber auch für die heimische Wirtschaft, die vor einer Rezession steigen Kreditkosten und Verknappung von Liquidität (und damit auch von Krediten) nun gar nicht gebrauchen kann. Die Südstaaten müssen bei jeder Zinserhöhung mit neuen Anleihekäufen gestützt werden. Deren Staatsverschuldungsquote wird sehr stark steigen, da die Schulden nominell aufgrund der Hilfsprogramme steigen und das BIP in Folge der Rezession sinken wird. Wie lange werden die „starken“ Eurostaaten die verdeckte Staatsfinanzierung der Schuldenstaaten mittragen (können und wollen)?

Tatsächlich wird die Inflation noch weiter steigen. Gründe sind das Auslaufen von Tankrabatt und 9-Euro-Ticket, Einkommenssteigerungen, der schwache Euro (importierte Inflation), gewisse Restinvestitionen der öffentlichen Hand aus Coronahilfspaketen aber auch die Materialknappheit. Besonders stark werden zum Winter die Preiserhöhungen der Versorger (auch bei Festpreisverträgen) zzgl. der Gasumlage die Inflation anheizen. Inflationsmindernd wird, ggf. mit zeitlichen Verzögerungen, die Abnahme des statistischen Einflusses der gestiegenen Ölpreise wirken (die Gaspreise treiben die Inflation leider), die neuen Entlastungspakete (sofern sie nicht nur aus Direktzahlungen bestehen) aber vor allem die drohende Rezession wirken. Diese führt bei Gewerbe und Privatpersonen zum Sparzwang und Kaufzurückhaltung, trotz hoher Inflation.

Entscheidend für das Ausmaß der Probleme für Gasversorgung und Wirtschaftsrezession wird sein, wie warm oder kalt der Winter wird. Ein milder Winter würde viele Probleme mindern. Und deshalb werden alle Wirtschaftsfachleute ab jetzt die Wetterprognosen studieren und auf einen milden Winter hoffen, der wäre gut für alle: Menschen, Firmen, Börsen und Zinsen …   

Tatsächlich können die Rezession und die hohen Gaspreise das geeignetste „Mittel“ sind, dass die angebotsgetriebene Inflation bekämpfen kann. Geht die Nachfrage zurück, könnte der Nachfrageüberhang zum Angebot reduziert werden oder gar ganz abgebaut werden. Das könnte dazu führen, dass die Preise nach dem Erhöhungsschock dann im Frühjahr erst einmal nicht weiters teigen, zumal Ersatzbeschaffungen von Energie (LNG, andere Quellen von Gas, Öl, Wasserstoff etc.) auch das Angebot erweitern und damit entlasten könnten.

Im Ergebnis dürfte die Inflation zum Jahresende noch steigen um dann den Winter über hoch zu bleiben. Im Frühling / Sommer besteht die Hoffnung auf eine Absenkung der Inflation, sofern keine neuen verschärfende Aspekte hinzukommen. Ab Winter sollte die Inflation aufgrund von nachlaufenden Effekten dann in einem Bereich von 4-5% angekommen sein. Die Betriebskostenabrechnungen der Mieter würden dann die letzten herben und unliebsamen Überraschungen sein.  

Die EZB wird die Zinsen noch einmal stärker anheben müssen, bei einem Absinken der Inflation aber schnell den Zinserhöhungspfad verlassen um die Folgeprobleme für die Schuldenstaaten und die Wirtschaft nicht zu sehr zusätzlich anzuheizen. Das könnten dann dazu führen, dass der kurzfristige Zins unter 2% leibt und die langfristigen Zinsen vielleicht 0,8% bis 1% darüber liegen. Bis dahin kann und wird es aber heftige Ausschläge je nach Berichtslage zur Inflation geben.

Aber wie gesagt, die Höhe und Verlauf von Zinsen und Inflation liegt wohl stark in der Hand des Wetters im kommenden Winter. Die Rezession und deren Verlauf wird die Börsenkurse bestimmen. Auch hier würde ich auf jeden Fall bis zum Frühling Ruhe bewahren …

 

Michael Piontek 08.08.2022 Allgemein Keine Kommentare

Die langfristigen Zinsen sind bis zum 14.06.2022 bis auf über 2,5% gestiegen (10 Jahres-Swap gegen den 3-Monats-Euribor) und seit der Ankündigung und Umsetzung der Zinserhöhung der EZB wieder auf 1,55% gefallen, heute sind wir wieder bei 1,75%. Dabei bleiben die Zinsen volatil.

Die Kurse der Immobilien-Wohn-AGs sind zeitgleich gegenüber den Höchstständen der letzten 52 Wochen um rd. 50% gefallen. Hier herrscht die klare Markterwartung sinkender Immobilienwerte durch steigende Zinsen. Allerdings überzeichnet die aktuelle Entwicklung die Risiken auch. Wie wahrscheinlich ist es, das die Immobilienwerte in Zeiten weiterhin hohen Anlagekapitals und Wohnraumnachfrage tatsächlich um 25% und mehr einbrechen? 

Natürlich werden die Immobilienpreise nachgeben. Hier werden wir aber erst mit Vorlage der Quartalszahlen Q3 oder gar dem Jahresabschluss 2022 im Frühjahr 2023 Klarheit haben. Solange wird die Unsicherheit die Kurse weiter belasten. Wenn die Unsicherheit aus dem Markt raus ist, werden die Kurse der Wohn-AGs wohl wieder etwas steigen.

Bei einer Abwertung von realistischen 10% würde sich bei einem hohen LTV von 40% der Kurs um rd. 17% mindern. Bei einer sehr hohen Abwertung von 20% um rd. 33%. Ein Kursabschlag von 50% erscheint pauschal nicht realistisch.

Der Kampf der CFOs mit Abschlussprüfer und Bewerter bleibt natürlich abzuwarten. Natürlich ist das hier nur meine persönliche, private Meinung und keinerlei Kaufberatung oder -empfehlung.