Michael Piontek
26.01.2017
Allgemein Keine Kommentare
EZB:
Die europäische Zentralbank wird in 2017 weiter Staatsanleihen kaufen, wenn auch in etwas geringerem Umfang. Verfügbare Titel sind ohnehin knapp und er „Nachschub“ aus Deutschland stockt. Die EZB wird die kurzfristigen Zinsen nicht erhöhen, da die Staatsschuldenkrise nicht gelöst ist und erst jetzt die Inflation teilweise die Zinssätze übersteigt. Die Hidden Agenda zur Entschuldung der Problemstaaten ohne wirkliche Reformen läuft gerade erst richtig an. Die EZB wird sich darauf beschränken auf die Staaten einzuwirken, nicht noch mehr Probleme neu anzuhäufen. Insbesondere Italien hat erhebliche Kredite (über 350 Mrd. EUR) in 2017 neu zu finanzieren – höhere Zinsen hätte erhebliche Auswirkungen. Zum Liquiditätssteuerung hat die EZB weitere mögliche Instrumente.
Die Wirtschaft in der Eurozone ist stabil auf Wachstumskurs, die Arbeitslosenquoten sinken auf breiter Front. Trotz Brexit sollte es sich stabil weiterentwickeln – Überraschungen vorbehalten.
Wahlen in der Eurozone:
In Deutschland, Frankreich und den Niederlanden stehen Wahlen ins Haus. In allen Ländern sind Euroskeptiker und populistische Regierungs- bzw. Systemgegner auf dem Vormarsch. Hier liegt eine „TRUMPGEFAHR“ darin, dass ggf. eine Regierung in Frankreich oder Italien sich einfach analog Großbritanniens aus der Eurozone verabschieden könnte. Der Brexit zeigt, dass solche Entscheidungen möglich sind. natürlich sind die Folgen eines Euro-Austritts noch gravierender als die eines EU-Austritts. Der Austritts eines weiteren so großen Landes würde die Eurozone echt bedrohen. Was wären die Konsequenzen? Unsicherheit und ggf. ein Auseinanderbrechen der Eurozone. Wie verhalten sich die großen Gläubiger von Euro-Staatsanleihen? Neben der EZB ist dies wohl vor allem China. Wenn China seine Euro-Staatsanleihen auf den Markt werfen würde, würde der EURO abstürzen. Grundsätzlich sollte man wegen der unkalkulierbaren Folgen davon ausgehen, dass dies keine Regierung tun würde – aber bei einem TRUMPVERHALTEN wäre dies ggf. möglich.
USA:
Die Protektionismus der USA wird nicht nur die europäische Exportwirtschaft treffen – sondern auch die USA selbst. Der Schutz nicht wettbewerbsfähiger Industrien wird nicht auf Dauer helfen. Man Muus auch beachten, dass die TRUMP-Ausführungen misleading sind: Die Importe von Autos aus Mexiko sind stabil während die US-PKW-Exporte laufend ansteigen. Sobald Länder wie Mexiko (einer der größten Lebensmittelabnehmer der USA) oder die EU sich trauen Gegenmaßnahmen zu US-Strafzöllen verhängen, wird sich zeigen wie stark (und ggf. weiteren Mitteln) die USA das Thema weiterverfolgen werden. Es besteht hier ein hohe Unsicherheit zur wirtschaftliche Entwicklung, die bei den aktuellen Aussagen des US-Präsidenten auch sicherheitspolitisch werden können. Wie TRUMP auf Gegenwehr reagiert kann nicht vorhergesagt werden. Hier ist alles möglich – bis zur Verquickung mit geopolitischen und Sicherheitsfragen. Sicherlich muss die EU Stärke zeigen und sollte Gegenmaßnahmen gegen US-Unternehmen in der Hinterhand haben die weh tun. TRUMP reagiert nur auf Stärke. Grundsätzlich gilt aber: Zusätzliche Kosten, Zölle und Beschränkungen kosten Geld und schwächen damit die gesamte Wirtschaft. Schwache Wirtschaft und hohe Unsicherheit kann eine Flucht in Euro-Staatsanleihen auslösen und damit das Zinsniveau nach unten drücken.
FED:
Die FED will die Zinsen anheben. Die Arbeitslosigkeit I in den USA ist niedrig (die anderen Raten der längerfristig Arbeitslosen deutlich höher). Die Wirtschaft ist aufgrund eines m. E. TRUMP-STROHFEUERS in Ekstase – das kann zu Zinsanhebungen motivieren. Es ist aber zu beachten, dass die angekündigten Steuersenkungen eher Besserverdienern und Unternehmen dienen – weniger den eignen Bürgern zur Kaufkraftstärkung. Zinsanhebungen in den USA werden einen gewissen Aufwärtssog auf unsere langfristigen Zinsen ausüben. Allerdings ist die frage wie lange die Euphorie anhält. Wenn die US-Wirtschaft sich internationalen Gegenmaßnahmen ausgesetzt sieht, könnte die Stimmung schnell kippen. Dann wäre es mit steigenden Zinsen auch schon wieder vorbei.
Brexit:
Ähnlich wie eine abgeschottete USA wird auch UK erleben, dass die Wirtschaft sich dann stärker auf den Binnenmarkt konzentrieren muss. Export / Import werden schwerer und teurer. Die Binnenwirtschaft wird es schwerer in der globalisierten Welt haben und darunter leiden, dass andere Staaten in Freihandelszonen leben und handeln können. Vereinfacht gesagt: Wenn die UK-Wirtschaft nur noch für den eigenen Binnenmarkt produzieren kann, dann wird die Wirtschaft schrumpfen und die Arbeitslosigkeit steigen. Auch die Eurozone wird durch den Entfall der Exporte nach UK belastet. Die Kerninflation dürfte dadurch nicht befeuert werden. Eine Folge, die eher für stabile statt steigende Zinsen spricht.
Ein mögliches Fazit:
Nur wenn die Wirtschaft allseitig weiter prosperiert, werden die Zinsen nachhaltig und stärker steigen. Leider scheint das zusätzliche Wachstum der USA i. W. nur zu Lasten anderer Staaten bzw. der EU zu gehen. Ein Handelskrieg mit Mexiko, China und der EU würde die Stimmung deutlich eintrüben, die Arbeitslosigkeit steigen lassen und den langfristigen „Zinszug“ bremsen bzw. zurückfahren lassen.
Wenn die Entwicklung unverändert bleiben würde (ohne weitere Verschärfungen durch die USA) könnten die Zinsen stabil bleiben, auch da in der Eurozone mit dem Brexit und der Staatsschuldenkrise noch ausreichend dämpfende Themen vorhanden sind. Allenfalls die langfristigen Zinsen könnten sich ein wenig erhöhen und zu einer weiteren Versteilung der Zinskurve führen. So lange die EZB die untere Verankerung im Leitzins nicht löst, wird die Zinsstrukturkurve sich nicht nachhaltig nach oben verschieben. Ab 2018 /2019 könnten sich die Zinsen erhöhen – ggf. auch durch die EZB.
Michael Piontek
26.01.2017
Allgemein Keine Kommentare
Das Volumen der Verkäufe von Gewerbeimmobilien ist um 4% auf EUR 52,9 Mrd. EUR in 2016 gesunken. Büroimmobilien hatten wie immer den höchsten Anteil am markt (45%), Handelsimmobilien belegten den zweiten Platz (23%). Der Rückgang resultiert aber nicht aus einem schwachen Markt sondern – im Gegenteil – aus der Kombination von vielen Käufern mit hohem anlagekapital bei gleichzeitig nur wenigen Angebotsimmobilien. In der Folge sinken die Spitzenrendite weiter deutlich. Hamburg, Berlin und München sind mittlerweile bei 3,3% Rendite für Büroimmobilien angekommen. bei unveränderten Marktgegebenheiten wird sich die Entwicklung wohl fortsetzen. Die sinkenden Renditen führen auf der anderen Seite zu erheblichen Aufwertungen – insbesondere in der großen Städten und hier insbesondere in den TOP-Lagen (+20%). Die Werterhöhungen werden nur zu einem geringen Teil von einem Mietpreiswachstum getragen (ca. 5%).
Die Konzentration auf die großen Städte hat sich etwas abgeschwächt (-5%). Nur noch etwas mehr als die Hälfte der Transaktionen wurden in den Top-7-Standorten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Stuttgart, Köln und München abgewickelt. Hintergrund ist, dass das Anlagekapital günstige Renditen und Chancen vermehrt in kleineren B- und C-Städten findet.
Von den A-Städten führt Frankfurt mit 7,2 Mrd. EUR vor München (6,5 Mrd. EUR) und Berlin (5 Mrd. EUR).
Es wurden zwar in 2016 mit 1,1 Mio. qm rd. 1/3 mehr Flächen als im Vorjahr neu errichtet – diese wiesen aber eine hohe Vorbelegungsquote auf. Gleichzeitig sanken die Leerstandsraten auf breiter Front auf insg. rd. 5,5%. In der Folge haben sich die Spitzenmieten ebenfalls weiter erhöht. Bei den Steigerungen führt Berlin (bei gleichzeitigem Leerstandsabbau von 19%) deutlich vor Stuttgart, München und Frankfurt.
Der markt ist also „heiß“ – aber ist er schon überhitzt? Hier lohnt sich immer ein Blick auf das Verhältnis von Wertentwicklung und Mietpreisentwicklung. So lange die Wertsteigerung individuell zu einem größeren teil auf Mietpreiswachstum beruht gehen wir wohl nicht von einer Überhitzung aus. In 2016 sind die Kapitalwerte aber um rd. 20% gestiegen -dies beruhte zu 37$ auf Renditekompression und nur zu 5% auf Mietpreiswachstum. daher sollte diese Entwicklung insgesamt kritischer gesehen – und je Einzelfall beurteilt werden.
Was werden ggf. steigende langfristige Zinsen für Auswirkungen haben? Ein klarer Link zwischen Zinssätzen und Immobilienwerten konnte noch nicht belegt werden. Hier spielt auch viel Psychologie hinein. Der Liegenschaftszins beinhaltet neben dem risikolosen Zins ja eine Vielzahl von Objekt- und Lageparametern, die vom Zinssatz unabhängig sind. Ein Indikator für eine beginnende Abwärtsbewegung von Immobilienwerten durch Zinserhöhungen sind daher die TOP-Immobilien in TOP-Lagen, da hier die weiteren (Objekt- und Lage-)Parameter eine weit geringere Rolle spielen. Diese Immobilien sind daher für Zinsveränderungen am anfälligsten. Diese wäre jetzt mal in 2017 zu beobachten.
Bei moderaten Zinsentwicklungen sollte der markt sich weiterhin als robust mit leichtem Steigerungspotential entwickeln. Allerdings ist der Zinsmarkt 2017 deutlich unsicherer als die Vorjahre.
Michael Piontek
19.01.2017
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Ich hatte bereits vor längerer Zeit (siehe meinen Beitrag vom 03. Juni 2015) darauf hingewiesen, dass ein Anstieg der Inflation nur in Deutschland nicht automatisch eine gleichförmige Entwicklung der Gesamt-europäischen Inflationsrate bedeuten wird.
Wenn nur in Deutschland die Inflation stiege und in alle anderen Ländern bei „null“ bliebe, dann könnte die Inflation in Deutschland bei deutlich über 5% liegen – ohne dass die Inflation in Gesamt-Europa auf über 2% ansteigen würde.
Deutschland hat von starkem Wachstum bei gleichzeitig – aufgrund der Schwäche der anderen Euro-Staaten – zu niedrigen Zinsen profitiert. Die EZB hat die Zinsen aufgrund des gesamt-europäischen Blicks niedrig gehalten.
Jetzt steigt die Inflation bei uns zuerst und am stärksten – und wir rufen nach Gegenmaßnahmen der EZB. Doch hier rächt sich der zuvor so willkommene gesamt-europäische Block. Die Inflationsrate in Gesamt-Europa ist bei weitem nicht so stark gestiegen – daher hat die EZB eigentlich keinen Handlungsdruck.
Die steigenden Energiekosten wirken auch bei den anderen Euro-Staaten – das ist soweit ganz gut. Aber die Kerninflation ist weiter niedrig.
Daher wird die EZB erst einmal keine Gegenmaßnahmen ergreifen. Ich gehe davon aus, dass dies auch das Ergebnis der heutigen EZB-Ratssitzung sein wird.
Die nun höhere und von der EZB nicht bekämpfte deutsche Inflation ist der Preis bzw. der Nachteil zum bisherigen Vorteil der für die deutsche Wirtschaft (zu) niedrigen Zinsen.
Es bleibt abzuwarten, wie lange die EZB dem Druck aus Deutschland stand hält. Allerdings hat die EZB noch immer das ziel, die Staatsschuldenkrise durch niedrige Zinsen im Griff zu behalten. Vielleicht wird ein Ausblick gegeben, dass manche Maßnahmen in fernerer Zukunft reduziert werden – konkrete zinserhöhende Schritte der EZB sind aber nicht zu erwarten. Es kann nur dort gehandelt werden, wo kein Nachteil für die hoch verschuldeten Problemstaaten der EU entstehen kann. De EZB begrüßt Im rahmen der Stützung der Problemstaaten eher die Situation aus niedrigen Kreditzinsen für Schuldnerstaaten bei gleichzeitig höherer Inflation (Entschuldung der Staaten).
Michael Piontek
13.01.2017
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Die angekündigten Zinserhöhungen in den USA können natürlich den USD gegenüber dem Euro stärken – und auch einen Zinssog nach oben bei den Zinsen auslösen. Aber ist das wirklich wahrscheinlich?
Die angekündigten Zinserhöhungen der FED sind im Wechselkurs USD/EUR natürlich bereist eingepreist. der Markt reagiert hier sehr schnell und manchmal schon im Vorfeld. Den erhöhten Zinsen steht dort auch ein erhöhtes Wachstum gegenüber. Für ausländische Anleger bietend ei USA aber in 2017 auch ein erhöhtes – politisches – Risiko für Anlagen in Unternehmensanleihen oder Aktien. Welche Politik dort tatsächlich gelebt werden wird – und wie sich das auf die Wirtschaft auswirkt, bleibt abzuwarten.
Allenfalls bei den langfristigen Zinsen könnte in gewisser Zinssog entstehen, wir werden uns aber keine Zinswende aus den USA importieren. Die Zinserhöhungen nach der Trumpwahl haben sich teilweise wieder abgebaut. Das Zinsniveau ist aber noch deutlich höher als zur Jahresmitte 2016 und direkt vor der US-Wahl. Es gibt auch mehrere Szenarien bzw. Auslöser für niedrige Zinsen (Brexit, Wahlergebnisse in 2017). Insgesamt ist die Wahrscheinlichkeit steigender langfristiger Zinsen höher als die Chance weiter sinkender Zinsen.
Bei den kurzfristigen Zinsen wird die EZB ihre Strategie der niedrigen Zinsen vor dem Hintergrund der Staatsschuldenkrise fortsetzen. Das Thema ist alles andere als „im Griff“. Wenn jetzt auch die IWF aussteigt, dann müssen die Europäer allein die Hilfen für Griechenland verantworten. Da reden wir über neue Kredite bzw. die Streckung der Rückzahlung der bestehenden Darlehen bis in die „Unendlichkeit“. Ab 50 Jahren kann man das Ganze dann als Equity betrachten. Ein Schuldenerlass durch die Hintertür. Steigende kurzfristige Zinsen kann die Politik und die EZB da gar nicht gebrauchen. Der Markt hat das auch verstanden – der 3-Monats-Euribor ist nun weiter auf unter – 0,3% gefallen. Insbesondere vor den diesjährigen Wahlen wird niemand etwas tun, was die Euro-Staatsschuldenkrise weiter befeuern könnte.
Die Strategie der EZB der Staatsentschuldung auf dem Zins- und Inflationswege beginnt ja jetzt erst richtig zu wirken. Die Inflation steigt jetzt nach den OPEC-Beschlüssen (ohne die Ölpreise war sie auch schon vorher höher) und wir haben die Situation, dass sich Staaten zu einem Zinssatz verschulden können, der unter dem Inflationssatz liegt. Damit können sich die Staaten entschulden ohne tatsächlich Kredite tilgen zu müssen. Die Kredite werden einfach weniger Wert – auch wenn man die Zinsen auflaufen lässt. Nur so lassen sich die Staatsschulden der Eurostaaten reduzieren ohne schmerzhafte (und Wählerschädliche) Reformen ergreifen zu müssen. So rettet an den Euro durch die Hintertür mittels aussitzen.
Wer zahlt die Zeche? Der Anleger, der privat für die Rente vorsorgende … kurz: Die Wohlhabenderen! Nun muss man auch zugeben, dass z. B. in Italien die Privatvermögens ehr hoch sind – nur der Saat wurde viele Jahre von den Wohlhabenden durch Steuervermeidung ausgenommen. Auch daher rühren die Staatsschulden. Wenn jetzt deren Sparguthaben zu Gunsten der Staatschulden entwertet werden ist dies in gewissem Umfang vertretbar. Allerdings trifft es auch viele Kleineanleger, die wegen der kleinen Anlagebeträge kaum in Sachwerte investieren (können/wollen).
Die Frage bleibt, ob die Politiker (die die Situation natürlich kennen) und die EZB diese Strategie lang genug durchhält.
Michael Piontek
05.01.2017
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Vorausgeschickt: Die EZB und die europäischen Politiker werden alles erdenkliche tun, um den Euro zu retten bzw. zumindest weiter am Leben zu erhalten. Auch wenn inzwischen auch den meisten Politikern klar ist, dass die schnelle Einführung ohne einheitliche Finanz- und Wirtschaftspolitik sowie die Aufnahme chronisch schwacher und schlecht organisierter Staaten ein Fehler war – den Euro jetzt abzuschaffen, dafür will keiner verantwortlich sein. Dazu erscheinen die Folgen zu unberechenbar – für alle Staaten. Ob vielleicht ein Austritt / Ausschluss (beides ist gar nicht vorgesehen) einzelner Staaten verkraftbar wäre – oder es zu einem Dominoeffekt führen würde – ist auch nicht sicher zu beantworten. Ggf. wäre eine Konzentration auf weniger aber starke Staaten eine Lösung – wenn diese sich einer strengeren einheitlichen Finanz- und Wirtschaftspolitik unterwerfen. Natürlich würden bei einem Austritt z. B. Griechenlands die Targetsalden verloren – das wäre der Preis, den alle anderen Länder tragen müssten. Aber wer wäre der nächste? Portugal, Spanien – vielleicht auch Italien und Frankreich? Das wäre wohl das Ende des Euro auf Raten – und auf Kosten der letzten Eurostaaten.
Doch was ist, wenn die bisher so geordnete Politik das nicht entscheidet? Wenn in Italien und Frankreich eurokritische Regierungen an die macht kommen? Wenn Erpressungen ala Griechenland (Schuldenerlass oder wir sind Zahlungsunfähig und treten aus) dann die Mode werden oder die Staaten gleich austreten wollen? Wenn die eurokritischen Politiker das System nicht weiter finanzieren wollen.
Es gibt mehrere Szenarien der Entwicklung: Eine Rückkehr zur Nationalwährungen oder eine Aufteilung in einen „Nordo“ und „Südo“.
Was wäre, wenn es den Euro nicht mehr geben würde? Unsicherheit und sicherlich eine Flucht in Staatsanleihen der starken Staaten – auch Deutschland. In der Folge würde die DM-Neu oder der Nordo im Wert steigen. Die Nachfrage nach Staatspapieren würde die Rendite sinken lassen – und damit zu einem sinkenden Zinsniveau führen. So weit – so einfach.
Allerdings würde die starke Währung die Exporte der Staaten stark belasten. Insbesondere das exportlastige Deutschland würde leiden. Das Wirtschaftswachstum würde zurückgehen, die Wirtschaftsleistung in den ersten Jahren sicherlich sogar schrumpfen. Die Arbeitslosigkeit würde steigen – Produktionskapazitäten ins Ausland verlagert.
Die schwächeren Staaten würden mit ihrer Währung oder dem Südo abwerten. Damit wären Exporte von dort günstiger. Die Staaten haben aber derzeit nur geringen Exportkapazitäten bzw. -wirtschaften. Ob und wie schnell sich das aufbauen kann bliebe abzuwarten. Ggf. würden Produktionsstandorte aus den Nordo-Staaten in den Südo-Staaten entstehen. Die Südo-Staaten würden als Export-Abnehmer für die Nordo-Staaten ausfallen. Wie uns im welchem Umfang neue Staatschulden in den schwachen Staaten aufgenommen werden könnten wäre auch unsicher.
Und bei uns? Über die ausgefallenen Targetsalden bezahlen wir für die Exportüberschüsse der vergangenen Jahre. Die Wirtschaftsleistung wird zurückgehen. Solange Deutschland noch als starker Staat gilt, kann sich Deutschland gut und günstig extern finanzieren. Kurz- bis mittelfristig wird dies hoffentlich – bei international höheren Zinsen – dazu führen, dass die Währung wieder etwas abwertet, auch um die Wirtschaft zu stabilisieren. Wie lange diese Übergangszeit dauern wird, und was uns der spaß kosten wird, bleibt abzuwarten.
Fazit: Ich gehe bei einem Scheitern des Euro für Deutschland erst einmal von weiter niedrigen Zinsen aus – aber mit erheblichen Belastungen und Risiken für unsere gesamte Volkswirtschaft. Dies macht es umso schwerer, die Konsequenzen wirklich abzuschätzen.
Michael Piontek
02.01.2017
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2017 steht in Zeiten einer unsicheren wirtschaftlichen, politischen und sicherheitspolitischen Entwicklung wie kaum ein Jahr zuvor.
Aus 2016 beschäftigen uns u. a. noch der Brexit, der im Frühjahr offiziell starten soll, und die US-Wahl, die daraus folgenden Inthronisation von Donald Trump steht für den 20.01.2017 an. Beides Ereignisse, die man 12 Monate zuvor mehrheitlich noch nicht für möglich gehalten hat.
Beide Ereignisse haben das Potential, erhebliche Unsicherheit in die Märkte zu bringen. Die Wirtschaftspolitik von Trump ist noch in weiten teilen unklar, aber er will Amerikas Interessen massiv fördern – was natürlich zulässig ist. Protektionismus wird aber zu lasten anderer Staaten, insbesondere auch von Europa gehen. Schlechterer Marktzugang, Zölle und Handelsschranken werden die Wirtschaft hier belasten. Gegenläufig könnte eine Aufhebung der Rußlandsanktionen wirken, die unter Trump wahrscheinlicher werden. Die Wahl Trumps selbst hat die Märkte damals eher beflügelt und nur ganz kurz geschockt. Es bleibt also abzuwarten, wie die Märkte und die Wirtschaft nach der Amtsübernahme und den ersten Weichenstellungen reagiert. Das Ziehen des § 5 der Lissaboner Verträge und damit das offizielle Austrittsbegehren Großbritanniens kann weitere Belastungen für Europa mit sich bringen, schließlich geht ein Nettozahler, der einen großen Anteil am Binnenmarkt repräsentiert. Unabhängig von den konkreten Modalitäten wird der Binnenmarkt belastet, das wird auch das Wirtschaftswachstum schwächen.
Wie werden die steigenden US-Zinsen wirken. Nur über den Wechselkurs oder wird es auch eine Sogwirkung im Zinsbereich geben? Ohne besondere Überraschungen aus dem Brexit und der neuen US-Politik sollte die EZB die kurzfristigen Zinsen weiter niedrig halten – auch um die Staatsschuldenkrise beherrschbar zu halten. Die langfristigen Zinsen werden den US-Zinsen ein wenig folgen. Solange die EZB aber die kurzfristigen Zinsen stabil niedrig hält, wird es zwar eine Versteilung der Kurve geben – aber keine allgemein Aufwärtsbewegung der Zinsstrukturkurve.
Wenn Sie dennoch jetzt schon weiter in die Zukunft sichern wollen – weil sie von stark steigenden Zinsen ausgehen – dann gibt es neben der sofort beginnenden Zinssicherung auch Termingeschäfte für kommende Kreditbedarfe oder Zinssicherungsausläufe. Neben dem klassischen Forward-Swap z. B. auch die Swaption, auf die ich hier eingehen möchte: Eine Swaption ist eine Option auf den zukünftigen Abschluss eines Swap. Diese recht kostet eine Prämie, die jetzt bei Abschluss des Geschäftes direkt zu zahlen ist. Diesem Nachteil des direkten cash-Abflusses steht gegenüber, dass dadurch die Kontrahentenbank keine Kreditlinie für eventuellen Marktwertänderungen einräumen muss. Warum ist das so – wo doch später der Swap folgt? Es wird regelmäßig ein Cash-Settlement vereinbart, d. h. am Ende der Optionslaufzeit (Vorlaufzeit) wird die Differenz zwischen dem dann herrschenden Zinsniveau (auf Basis dem abgeschlossenen Vertragsvolumens) in Bar ausgeglichen. Sofern das Zinsniveau wie erwartet gestiegen ist, ist der Kontrakt Geld wert das dann ausbezahlt wird. Diesen betrag kann man dann in einen neuen Swap einzahlen und so den Marktzins auf das Niveau bei Abschluss der Swaption drücken. Im Ergebnis hat man dann den Swapzinssatz zum Abschlusszeitpunkt erreicht. Das Besicherungsthema des neuen Swaps ist dann mit der (neuen) Kontrahentenbank abzuklären. Sie ahnen, wenn das Zinsniveau gefallen ist, ist die Option nichts wert und verfällt. Man kann zumindest vermeiden, dann noch einen Swap zu den alten – dann überhöhten – Zinssätzen abzuschließen. Jetzt kommt aber die Praxis: Die Swaptions sind „teurer“ als Forward-Swaps. So zahlen Sie für eine Swaption für 10 Jahre Zinsbindung und einer Vorlaufzeit von einem Jahr 3,95% einmalig. Wenn man das durch 10 Jahre teilt, ergibt sich ein anualisiertes Aufgeld von 0,395% p.a. für die Laufzeit des Swap. Ein Forward-Swap kostet dagegen „nur“ 0,2% Aufpreis. Warum ist das so? Die Swaption ist ein klassisches Spekulationsgeschäft. Hier muss kein Grundgeschäft vorgehalten werden, hier werden keine Besicherungen geprüft oder abgeschlossen. Hier wird eingezahlt und auf steigende Zinsen spekuliert. Also eher ein Tool für „Spekulanten“ als für zinssichernde Immobilienanleger.
