Dr. Michael Piontek – Willkommen auf meiner privaten Webseite

Das einzig Konstante im Universum ist die Veränderung.
Heraklit

Kategorie: Allgemein

Zukünftiger Flächenbedarf im Bürobereich … Wo geht es hin?

06.07.2020 Allgemein Keine Kommentare

Es gibt viele unterschiedliche Erwartungen zum künftigen Post-Corona-Flächenbedarf. Wird das nun erlebte Home-Office einen höheren Anteil Anteil an den Büroarbeitsplätzen abbilden? Wird der Flächenbedarf dadurch tatsächlich zurückgehen? In allen Lagen? In allen Flächengrößen?

JLL hat mehrere Szenarien skizziert, von vermindertem Flächenbedarf bis zu steigendem Bedarf aufgrund Corona-Abstandsregeln. Man muss hier sicherlich auch die individuellen Firmen, deren Struktur und Geschäft unterscheiden:

  • Großkonzerne, Tech-Firmen etc. stehen dem Thema Home-Office wahrscheinlich grundsätzlich offener gegenüber als Firmen mit wenigen Mitarbeitern.
  • Firmen mit einem hohen Anteil an individueller und Projektarbeit können die Tätigkeiten eher im Home Office erbringen als Firmen die intern eng kooperativ und/oder direkt mit Kunden arbeiten.
  • Eigentümergeführte Firmen stehen Home Office tendenziell zurückhaltender gegenüber als managergeführte Firmen.
  • Firmen mit vielen Mitarbeiern können eher arbeitsteilig im Home Office arbeiten als kleinere Firmen, bei denn eine engere Verzahnung erforderlich ist.

Daher werden wir eine Zunahme von Home Office eher bei den größeren Firmen mit Projektarbeit als bei den kleineren (eher noch eigentümergeführten) Firmen betrachten können. Daher werden tendenziell auch eher Großflächen von dem daraus resultierenden Flächenminderbedarf betroffen sein.

Das Thema Führung (Anleitung und Kontrolle) ist im Home Office schwieriger umzusetzen. Auch das spricht eher dafür, dass in kleineren Firmen eher Anwesenheit erwartet wird.

Zu beachten sit auch, dass beim Mitarbeiter daheim von der Firma ein den Arbeitsschutzregeln gerechter Arbeitsplatz zu errichten ist, wenn wir von echter Heimarbeit und nicht nur gelegentlich mobilem Arbeiten sprechen. Nach der Technik kommt es dann schnell auch zur Raumfrage, das kann auch einen Mietkostenzuschuss bedeuten. Das wird auch Firmen abschrecken.

Zu beachten ist natürlich auch die BIP-Entwicklung, bei der wir wohl von einem Rückgang von 6,5% in 2020 ausgehen müssen. Dieser wird sich wohl auch niocht sofort wiede rausgleichen. So wird es wohl das ganze Jahr 2021 dauern, bis der Einbruch im optimistischen Fall wieder ausgleichen kann.

Wenn wir also davon ausgehen, dass ggf. 10% Flächenminderbedarf entstehen, dann wohl vor allem in den Großflächen – weniger in den kleinen und mittleren Flächen. Bei dem Flächenminderbedarf wird es dann zu Lagefragen kommen. A-Lagen werden sicherlich weniger betroffen sein als B-Lagen oder -Städte. Hier könnten die Werte zwischen 5-8% absinken.

Die Miete wird aher auch eher in B-Lagen oder B-Städten unter Druck geraten als in A-Lagen und A-Städten.

Weiteres Wachstum des Flächenbedarfes wird es erst viel später geben können. Erst wenn der BIP-Einbruch aufgeholt und der reduzierte Flächenbedarf durch Home-Office ausgeglichen ist, kann es neuen/zusätzlichen Flächenbedarf geben. Dazu müsste die Wirtschaft dann noch erheblich weiter wachsen. Erst dann können auch die Mieten in B-Lagen und -Städten wieder wachsen.

Die Entwicklung wird durch die WALT´s natürlich gebremst bzw. teilweise verzögert auftreten. Bei kurzlaufenden Mietverträgen, mieterseitige Sonderkündigungsrechte und Mieterinsolvenzen sehen wir schnellere Anpassungen – bei langlaufenden Mietverträgen werden die Mieter u. U. erst später anpassen. Ggf. kann man mit langen WALT´s den Einbruch auch überbrücken.

Digitalisierung in der Immobilienwirtschaft: Wie geht man die Bestände an?

30.06.2020 Allgemein 1 Kommetare

Zur Digitalisierung wird sehr viel geschrieben. Es gibt unzählige Lösungen für Teilthemen, Prozesse und Problemstellungen. Es geht aktuell bis zum digitalen Zwilling im BIM.

Alle neue Lösungen der PropTechs setzen aber entweder

  • auf einen komplett neuen Immobilienbestand, der noch nie digital erfasst und bearbeitet wurde oder darauf,
  • dass alles in Zukunft nur in ihrer Lösung bearbeitet wird.

Allerdings bildet keine der neuen Lösungen alle erforderlichen Teilaspekte, Prozesse und Dokumente für Bestandshalter ab. Daher muss man selbst und individuell für den eigene Bestand einen Aufsatzpunkt und Marschplan finden. 

Wie immer beginnt man mit einer Bestandsaufnahme:

  • Welche Daten meiner Immobilien habe ich bereits wo erfasst? Im ERP-System, in Planungssystemen, im DMS? Welche Qualität haben diese Daten? Sind diese Daten vollständig und inhaltlich ausreichend detailliert für die geplanten technische Verarbeitung? 
  • Welche technischen Umsetzungen von digitalen Prozessen sind für mein Unternehmensgröße sinnhaft und effektiv realisierbar?
  • Welche technischen System habe ich im Einsatz? Schnittstellen?
  • Welche Bereitschaft habe ich im Unternehmen, bei den Mitarbeitern und Shareholdern neue Systeme einzuführen und auch einzusetzen?
  • Welche Bereitschaft und Qualifikation haben meine externen Stakeholder (z. B. Baufirmen) solche neue Lösungen stringent und zuverlässig einzusetzen?  

Am Anfang ist zu prüfen, welche Unterlagen und Informationen vorhanden sind. Zuerst einmal: Haben wir alle Baugenehmigungen, Pläne und Zeichnungen von Gebäude und technischen Einrichtungen? Welche werden ggf. noch gebraucht?

Gehen wir davon aus, dass alle Immobilien und Flächen mit Mietverträgen im ERP-System vorhanden sind. Kann ich Bauteile im ERP-System zusätzlich je Gebäude und Fläche erfassen und mit einer Inventarnummer eindeutig bezeichnen? Dann muss ich entscheiden, bis zu welchen Grad eine Bauteilerfassung erfolgen soll. Nur die Hauptgewerke oder bis zur letzten Steckdose „runter“? Was ist sinnhaft und effizient?

Mit welcher Software kann ich die erfassten Bauteile sinnvoll verwalten, reporten, bearbeiten und aktualisieren? Sind Visualisierungen möglich? Gibt es Schnittstellen zu 3D-Begehungen?

Nach der Ersterfassung muss eine laufende Aktualisierung gewährleistet werden. Auch muss eine Erfassung von Baumaßnahmen an den Bauteilen erfolgen. Können die Bauteile z. B. mittels QR-Code am Bauteil selbst bezeichnet werden? Wenn der Handwerker dann für jede Rechnung die Inventarnummer mitgibt (numerisch oder durch fotografieren des QR-Codes), könnte 

  • die Änderung technisch erfasst werden,
  •  ein automatischer Abgleich mit Gewährleistungsvorgängen zum Bauteil erfolgen,
  • eine mögliche Kostenumlage auf den Mieter technisch geprüft werden und ggf. gleich erfolgen und
  • ein Versicherungsanspruch je nach Schadensart einfach erfasst und der Versicherung automatisch gemeldet werden.

Idealerweise würde eine solche Veränderungen auch in Plänen und Zeichnungen erfasst und aktualisiert. Das erleichtert spätere Baumaßnahmen erheblich. 

Wer hat dazu schon praktische Erfahrungen? Welche Systeme harmonieren mit ERP-Systemen auf Navision-Basis?

Inflation in 2020 dauerhaft niedrig?

30.06.2020 Allgemein Keine Kommentare

Die Inflation lag im Mai bei +0,6%.

Der Ölpreis liegt deutlich unter dem Wert von vor 12 Monaten. das wird weiterhin senkende Impulse für die Inflation auslösen. Der Ölpreis liegt auch deutlich unter den Werten zum Jahresende 2020. Da ich aufgrund der erst langsamen weltweiten Erholung nach Corona nicht von einer deutlich steigenden Nachfrage nach Öl ausgehe, wird der Ölpreis das ganze Jahr unter den Vorjahreswerten bleiben. Erst 2021 wird sich dies ändern.

Der wirtschaftliche Abschwung und die daraus resultierenden geringeren Binnenumsätze werden auch eher inflationsdämpfend wirken. Die Menschen halten in der Krise ihr Geld erst einmal zusammen.

Ob die Maßnahmen der Bundesregierung geeignet sind, die Binnennachfrage und damit die Wirtschaft anzukurbeln bleibt abzuwarten. Es wird viel Geld in die Hand genommen – ob dies dann an der richtigen Stelle ankommt und zudem Wirkung entfaltet werden wir sehen. Aber der Regierung ist entschlossenes Handeln nicht abzusprechen.  

Aber die Binnennachfrage ist beim Exportweltmeister natürlich nur eine Seite der Medaille. Auch wenn wir in Deutschland besser und schneller durch die Krise kommen, wir brauchen die internationalen Abnehmer, die Warenströme, die Logistik. Dann können wir ggf. auch wieder ein Gewinner (wie nach der Finanzmarktkrise) sein. Daher muss die Erholung auch vor allem bei den anderen EU-Ländern gelingen – und wir müssen sie ggf. dabei unterstützen.

Im Jahr 2020 wird aber EU-weit wohl nur eine moderate Erholung geben. Daher werden hier keine großen Überschüsse erzielt, die wiederum im Geldkreislauf für Inflation sorgen könnten.

Die Maßnahmen der EZB um die Inflation zu erhöhen wirken eher hilflos. Das Fluten der Geld- und Kapitalmärkte mit Geld kommt in der Realwirtschaft nur bei den ganz großen Anleiheemittenten an. Diese sind dann eher versucht „kostenlos“ andere Firmen zu übernehmen und gehen ggf. Risiken ein, die sie bei fairer Bepreisung von Krediten nicht eingehen würden. Das Ziel die Kreditausreichung in den problematischen Südländern an die Wirtschaft zu erhöhen wird von der EZB selbst durch immer neue regulative Eingriffe zu Lasten der Banken, neue Stresstests und Eigenkapitalanforderungen konterkariert. Die sinkenden Zinsen vergrößern die Probleme der Banken nur noch.

Fazit: Aufgrund der wirtschaftlichen Situation und der nur sehr schwachen Wirkungen der EZB-Maßnahmen wird die Inflation in 2020 nicht deutlich steigen. Sofern ein erneuten Coronaausbruch zu Shut-downs führen sollte, wird die Situation noch schwieriger werden. Die Vernichtung von hohen Geld- und Vermögenswerten führt nicht zur Inflation sondern führt dann zu einer „Aufwertung“ vorhandener Mittel. 

   

Büro vs. Home-Office – wie geht es weiter?

27.05.2020 Allgemein Keine Kommentare

Viele Angestellte, Führungskräfte und Geschäftsführer / Vorstände haben in den letzten Wochen intensive Erfahrungen mit dem Home-Office als zumindest mittelfristigen Arbeitsplatz gemacht, manche auch zum ersten Mal.

Wird diese Erfahrung unser Arbeitsleben verändern? Um dies zu beantworten sind viele Themenbereiche zu beachten.

Das „erzwungene“ Home-Office hat bei vielen Firmen die Erkenntnis der Notwendigkeit einer höheren Digitalisierung wachsen lassen. Die „spontan“ umgesetzten Lösungen und angeschafften IT-Systeme diensten der Ad-hoc-Lösung, werden aber sicherlich zum Teil weiterverwendet. Der weitsichtige Unternehmer wird aber erst einmal genau Bedarf und Einsatzmöglichkeiten in einem neuen Konzept erarbeiten und prüfen – um dann die richtige und für ihn passende langfristige Lösung umzusetzen.

Interessant werden die Erfahrungen der einzelnen Mitarbeiter sein, welche Bedürfnisse und Konsequenzen für die Zukunft ergeben sich daraus. Die Beurteilung der einzelnen Mitarbeiter, Führungskräfte und Geschäftsführer / Vorstände werden sehr individuell und abhängig von der Persönlichkeit, des Umfeldes, der genauen Aufgaben und Verantwortlichkeiten sein.

Geeignete Tätigkeiten:

Sind wirklich alle Arbeiten / Tätigkeiten Home-Office geeignet? Eher sachbearbeitende Tätigkeiten, die auf digitale Informationen zurückgreifen können wohl eher. Aber nicht alle Unternehmen halten alle Daten, Information und Dokumente vollständig digital. Der persönliche Kontakt zu Kollegen, Kunden oder Dritten kann im Home-Office nur telefonisch erfolgen, das behindert Vertriebsaktivitäten oder Kundenbetreuung. Hier ergibt sich automatisch eine Mischung.

Tätigkeiten mit direkten Kundenkontakt wie Empfang oder Tätigkeiten am Kunden / Objekt (auch Hausmeister) können naturgemäß nicht im Home-Office erbracht werden.

Effektivität:

Positiv bewerten sicherlich Mitarbeiter das „dauerhafte“ oder „gelegentliche“ Home-Office, die eher sachbearbeitende Tätigkeiten verrichten und dabei nicht mehr „von anderen gestört werden“. Genau abgrenzbare Aufgaben und Projekte, die ggf. nur ab und zu mit anderen abgestimmt werden müssen eignen sich für Einzelarbeit. Ungestört kann eine hohe Effektivität erreicht werden, aber nur wen kein zusätzlicher Input oder Diskussion mit anderen erforderlich ist. Bedingung dafür ist aber, dass der Mitarbeiter von seiner Persönlichkeit her mit der Einzelarbeit gut klarkommt, daheim technisch gut ausgestattet ist und keine Familie daheim bei der Arbeit stört. Beim dauerhaften Home-Office kommen wir den Bereich der Telearbeit, die wiederum zusätzliche Investitionen seitens des Arbeitgebers bedürfen.

Kritisch sehen diese Einzelarbeiten eher die Vorgesetzten – warum? Die anderen Mitarbeiter, die diesen einen Einzelarbeiter „sonst stören“ tun dies ja, um an benötigte Informationen für ihre eigene Arbeit zu erhalten. Wenn diese Informationen jetzt nicht vom Einzelarbeiter kommen, leidet die Effektivität der anderen Mitarbeiter deutlich, da sie sich die Informationen entweder woanders besorgen müssen oder gar nicht erhalten. Im Gesamtbild der Firma geht daher der Effektivitätsgewinn des Einzelarbeiters zu Lasten der Effektivität anderer (mehrere) Mitarbeiter und deren Leistung. Daher kann das Gesamtergebnis durchaus negativ sein. Daher werden Führungskräfte und Geschäftsführer / Vorstände die Abkapselung eher kritisch sehen und nur in Ausnahmen positiv bewerten.

Kommunikation:

Die Abstimmung mit Kollegen zu kleinen laufenden Fragen ist im Büro bei persönlicher Anwesenheit schneller und effektiver. Telefonische Anfragen könne aufgrund anderweitiger Telefonate oder Abwesenheiten ggf. ins Leere laufen, in größeren Calls lassen sich kleinere, bilaterale Fragen nicht klären. Strittige oder zu diskutierende Themen lassen sich persönlich besser und harmonischer klären als im telefonischen oder schriftlichen Austausch.

Führung:

Führung ist in Home-Office-Zeiten deutlich aufwändiger und zeitintensiver. Führungskräfte weisen nicht nur Arbeit zu und kontrollieren das Ergebnis – sie brauchen ein Gefühl dafür, ob alles läuft, ob es Spannungen gibt oder ob Themen sich ggf. in die falsche Richtung entwickeln. Dazu ist auch ein non-verbale Kommunikation sehr wichtig, die in Home-Office-Zeiten verloren geht. Der Versuch dies durch Telefonate oder Videokonferenzen auszugleichen ist ungemein zeitintensiv und hält die Führungskräfte selbst von Arbeit ab. Dieses Problem potenziert sich dann noch auf der Ebene der Geschäftsführer / Vorstände.

Klima

Das Betriebsklima in einem Unternahmen ist Produkt der Zusammenarbeit und des laufenden Umgangs der Mitarbeiter, Führungskräfte und Geschäftsführern / Vorständen. Wenn dieser persönliche Umgang nicht mehr stattfindet, wird sich kein durchgängiges Betriebsklima bilden, die Mitarbeiter werden sich nicht mit dem Unternehmen identifizieren, die Mitarbeiter nicht mehr die „Extra-Meile“ gehen und die „Schlagkraft“ des Unternehmens wird als Konsequenz sinken. Man kann das Betriebsklima nicht in 14-tägigen persönlichen Projektmeetings und einer Weihnachtsfeier herausbilden. Eine gewisse Zeit überlebt das Klima eine Home-Office-Phase, diese darf aber nicht zu lang sein. Zudem ist das On-Borarding neuer Mitarbeiter im Home-Office wirklich schwierig, da die neuen Mitarbeiter das neue Unternahmen nicht wirklich „erleben“ und auch keine emotionale Binding aufbauen können.

Flexibilität

Hier liegt der große Vorteil des Home-Office und m. E. ein Sinn in heutigen Zeiten. Mitarbeiter wünschen sich mehr Flexibilität in Arbeitszeit und ggf. -ort. Die Vereinbarkeit von Familie und Beruf ist ein wichtiges Thema und kann für die Mitarbeiterbindung herausragende Bedeutung haben. Gelegentlich in Abstimmung mit dem Team früher zu gehen um private Termine wahrnehmen zu können und ggf. dann abends daheim etwas nacharbeiten kann einen hohen Wert haben. Für die Firma ist es auch von Vorteil, wenn ein Elternteil bei kranken Kindern daheim noch wichtige Arbeiten verrichten kann. Wenn leicht erkrankte Mitarbeiter ggf. von zu Hause arbeiten um keine Kollegen anzustecken. Dies ist alles sinnvoll und in Abstimmung mit dem Team / Vorgesetzen für alle Parteien von Vorteil.  

Emotion

Viele neue „Heimarbeiter“ haben gemischte Erfahrungen mit dem dauerhaften Daheimsein gemacht. Vielen Fehlt das „Fortsein“ von daheim, der Austausch mit den Kollegen als Alternative zum familiären Gespräch. Der Mangel an sozialen Kontakten sowie die Entfremdung zur Firma kann zu Verunsicherung, Zukunftsängsten und Depressionen führen. Für einige Menschen gibt es auch den emotionalen druck sich daheim nicht vollständig von der Familie abzuschotten – diese „erwartet“ vielleicht auch „Dienste“, wenn der Mitarbeiter zu Hause ist. Dem kann sich nicht jeder wirklich entziehen. Dies kann dann zu Spannungen mit der Arbeit bzw. den Kollegen und Vorgesetzten führen.

Was bedeutet dies für die Arbeit der Zukunft?

Geschäftsführer / Vorstände und Führungskräfte geben vor, wie sei die Arbeit im Unternehmen gestalten wollen. Da die Führung im Home-Office sehr erschwert ist und die je nach Aufgabe Effektivität leidet (auch ohne Home-Schooling der Kinder) werden die meisten Firmen zur Büroarbeit zurückkehren. Es macht auch Sinn im Hinblick auf Unternehmensklima und Mitarbeiterbindung für jeden Mitarbeiter einen Schreibtisch „vorzuhalten“ und die betriebsinterne Kommunikation sicherzustellen. Es wird aber mehr Flexibilität und Angebote für mobiles Arbeiten geben, dabei sollte die dauerhafte Ausprägung eine Telearbeitsplatzes vermeiden werden. Dann müsste das Unternehmen mittelfristig nicht nur das Heimbüro einrichten sondern am Ende auch noch einen Mietanteil bereitstellen.  

Corona Auswirkungen auf die Immobilienwirtschaft … erste Erfahrungen …

28.04.2020 Allgemein Keine Kommentare

Die mittel- und langfristigen Folgen der Krise können weiterhin nur abgeschätzt werden. Aber die ersten Erfahrungen kann man resümieren:

Die Immobilienwerte sind bisher nicht massiv eingebrochen. Die Werte sind stabil. Die erwarteten Aufwertungen fallen geringer aus. Die Marktmieten sind noch nicht deutlich gefallen sondern ebenfalls eher stabil. Massive Insolvenzen von Mieter sind erst beim einem längeren Lockdown zu erwarten.

Der Ankauf ist noch gehemmt, da man sich allseits in der Orientierungsphase befindet. Die Vermietung läuft durchaus weiter …

Die Banken sind vorsichtiger, schauen mehr auf die Mieterbonitäten und favorisieren in diesen Zeiten natürlich öffentliche Mieter. Einige Banken warten eher ab, andere hoffen jetzt endlich höhere Margen durchsetzen zu können. Für gute Objekte guter Kreditnehmer gibt es aber auch noch gute Angebote.

Die massiven Stützungsmaßnahmen von Bund, Ländern und EZB führen zu einer sehr hohen Liquidität bei gleichzeitig sinkender Produktion. Zusätzlich werden Konsumgutscheine oder anderes Helikoptergeld diskutiert. Das alles wird – wenn der Ölpreiseinfluss entfällt – zu eher steigender Inflation führen, auch über das Ziel der EZB hinaus.

Das Überangebot an Geld bzw. die Inflation werden dazu führen, dass sich Assets (Immobilien, Aktien, Sachanlagen) mittel- bis langfristig eher verteuern.

Die kurzfristigen Zinsen werden EZB-gesteuert niedrig bleiben, die langfristigen werden eher der Inflation folgen und leicht steigen.

Deutschland hat die Chance (wie bei der Finanzmarktkrise), bei einer zügigen Lockerung als „Gewinner“ aus der Krise hervorzugehen. Bisher ist es uns gelungen besonders gut durch die Krise zu kommen und sollten daher am ehesten angemessene Lockerungen vertreten können. Dadurch kann die Wirtschaft hier schneller als in anderen Ländern wieder die Produktion hochfahren. Als Joker dient dann auch das Kurzarbeitergeld – dadurch sind die dazu benötigten Mitarbeiter (anders als in anderen Ländern) auch noch da.

Die mittelfristig mag es durch die Verunsicherungen zu Rückschlägen beim DAX und den Zinsen kommen. Zum Jahresende grüßt auch noch einmal der Brexit (wer kennt ihn noch?). Langfristig bin ich eher optimistisch.

Welche Auswirkungen hat Corona auf die Immobilienwirtschaft?

27.03.2020 Allgemein Keine Kommentare

Die aktuelle Krise ist beispiellos. Alle bisherigen Lösungsmodelle sind daher nicht anwendbar. Die Auswirkungen auf die verschiedenen Wirtschaftszweige sind folglich derzeit nicht absehbar – sie werden maßgeblich von der Dauer der Krise bestimmt. Dennoch muss man versuchen sich möglichen Konsequenzen anzunähern:

Es werden sich Auswirkungen in allen Wirtschaftszweigen zeigen. Zuerst direkte, dann aber auch erhebliche indirekte (sekundäre) Konsequenzen.

Es wird deutliche Unterschiede entlang der Nutzungsarten bei den kurzfristigen Auswirkungen geben: Der Einzelhandel (außer Lebensmittel) wird am härtesten getroffen werden. Die Verlagerung zum Onlinehandel wird nun deutlich verstärkt und beschleunigt. Das wird auch nachhaltig sein. Einzelhandelsmieten werden perspektivisch sinken. In der Folge werden auch einzelhandelslastige Immobilienbestandshalter verschärft Bewertungen korrigieren müssen. Im Büromarkt wird es Mietstundungen und -ausfälle geben. Die Mieterschaft wird sich sicherlich verändern. Die jetzt strukturrelevanten Betriebe aller Branchen werden gewinnen. Generell werden die finanz- und liquiditätsschwache Firmen leiden und ggf. verschwinden. Start-ups werden verstärkt scheitern, da sie ohne die Partner aus der klassischen Industrie nicht vorankommen – und diese haben jetzt andere Probleme. Wohnen wird nur leicht leiden. Spitzenmieten werden vielleicht etwas zurückgehen. In der Breite sind die Mieten aber nicht überhöht – daher kein großes Korrekturpotential. Auch Mieterzahlungsunfähigkeiten werden eher untergeordnete Effekte haben.

Was wir jetzt schon beobachten können ist ein deutlicher Rückgang des Transaktionsmarktes. Die Marktteilnehmer warten ab und werden ggf. später investieren. Es mag also zu Nachholeffekte kommen – aber ggf. zu anderen Konditionen. Es kann sein, dass die mehr als 10-jährige Sonderkonjunktur hier an ihr Ende kommt. Geld sucht immer noch Anlage – aber die Preise werden nicht mehr in dem bisherigen Maße steigen. Die Renditen sollten sich erst einmal seitwärts bewegen. Es wird mehr auf die Mieterstruktur und die -bonität geachtet werden.

Der Vermietungsmarkt wird deutlich schwieriger. Aktuell werden viele Mieter abwarten und ihren Bedarf neu analysieren. Es mögen sich auch situative Leerzüge ergeben. Co-Working wird überproportional leiden. Da das Flächenangebot immer noch knapp ist, sollten die Marktmieten auf breiter Front nicht zu deutlich sinken. Vermietungsdauern werden sich aber verlängern.

Projektentwickler werden daher Probleme bekommen ihre gewerblichen Projekte zu veräußern oder zu vermieten.

Alles in allem keine gute Zeiten für Makler und Projektentwickler. Bestandshalter sorgen sich um die Bestände, sind aber nur je nach Anteil gefährdeter Branchen im Mietermix betroffen. Wer viele staatliche Mieter, große Konzerne (die schennelr gerettet werden) oder krisenunabhängige Mieter hat kann sich freuen.

In dert Gesamtschau ist aber auch noch beachten, dass es in vielen Büroobjekten noch einen hohen Teil an Under-Rent-Vermietungen gibt. Selbst wenn die Marktmieten leicht sinken sollten, stehen in den nächsten Jahren viele Mietverträge zur Anpassung an, die derzeit noch viele niederigen Mieten aufweisen. Der Cashflow der Bestandsobjekte wird also dennoch steigen – wenn auch nicht so stark wie vielleicht „gestern“ erwartet. Im DCF-Verfahren fallen analog Under-Rent-Jahre weg. Das dürfte die Immobilienwerte stützen.

Spannend bleibt die Entwicklung von Alternativanlagen und deren Verzinsung. Sollten die Zinsen in der Folge der Krise (wg. Vernichtung von Liquidität, Kapital, Werte und steigenden Risiken) steigen, müssten auch die Immobilienrenditen steigen. Sollten die Zinsen in Folge der EZB-Maßnahmen sinken, könnte dies ebenfalls die Immobilienwerte unterstützen.

Corona und mehr: Was ist da bei den Immo-Aktien und Zinsen los?

19.03.2020 Allgemein Keine Kommentare

Die Coronakrise hat Deutschland, Europa und die Welt fest im Griff. Die Abwehrmaßnahmen richten deutlichen wirtschaftlichen Schaden an. Da jetzt auch alle Verkaufsstellen geschlossen sind, werden wir nach der Störung der weltwirtschaftlichen Lieferketten für das produzierende Gewerbe aus China im Bereich der Binnenwirtschaft große Schäden sehen.

Daher sind die Aktienmärkte weltweit eingebrochen. In diesem Sog sind auch die Immo-AGs deutlich gefallen. Deren Geschäft ist sekundär betroffen. Bei Gewerbe-Immo-AGs werden Mieterinsolvenzen Schäden durch Mietausfälle verursachen. Zusätzlich können Bewertungen einbrechen, Baumaßnahmen stocken und Neuvermietungen schwierig bis unmöglich werden. Retailfokussierte Immo-AGs werden besonders getroffen, da die Mietflächen nun weitgehend schliessen mussten. Die Folgen daraus sind unabsehbar – und können nicht überschätzt werden.

Bei den Wohn-Immo-AGs dagegen sollte sich der Coronaeffekt in Grenzen halten. Hier ist außerdem zu beachten, ob sich der Mietendeckel halten wird. Hier gibt es erste Urteile unterer Instanzen gegen den Mietendeckel. Die Wohn-Immo-AGs sind bekanntlich doppelt getroffen worden: Erste Kurseinbrüche durch den Mietendeckel in 2019 und jetzt der (m. E. unberechtigte) Abschlag druch Corona. Es ist aber auch zu beachten, dass der Kapitalmarkt scheinbar deutlich steigende Zinsen in mittlerer Zeit erwartet. Dies würde die Vermögenswerte der Immo-AGs ggf. deutlich schmälern. Denn:

Die langfristigen Zinsen steigen. Das dürfte in der Skepsis bezüglich der Erholung der Wirtschaft nach der Krise begründet liegen. Man erwartet perspektivisch nach der Vernichtung von Kapital, Liquidität und Wirtschaftsleistung höhere Zinsen. Auch dürften sich Firmen im Krisenmodus von Anleihen getrennt haben um Liquidität zu beschaffen. Ob diese Entwicklung nachhaltig ist bleibt abzuwarten. Sollten die wirtschaftlichen Schäden schneller kompensiert werden, könnte sich die Entwicklung relativieren. Höhere Zinsen führen vor allem zu höhren Kosten und voraussichtlich sinkenden Immobilienwerten.

Ich halte nachhaltig deutlich steigende Zinsen aber vor dem Hintergrund der ungelösten und sich durch Corona eher noch verschärfenden Staatsschuldenkrise für ausgeschlossen. Hier wird die EZB noch mehr gefordert sein, zinssenkend zu wirken.

Das Gold fällt. Hier dürften einige Goldinhaber aus Gründen des Liquiditätsbedarfs aufgrund der unerwarteten Ausschlägen an den Börsen und Preisen sich von Gold getrennt haben Am Wichtigsten dürfte aber sein, dass wahrscheinlich Russland im Rahmen der Auseinandersetzung mit Saudi-Arabien Liquidität braucht und dazu Gold verkauft. Der inzwischen durch die Auseinandersetzung auf 25,80 USD gesunkene Ölpreis reisst große Löcher in die Liquiditätsplanungen aller Öl-Exporteure.

Alles in Allem: Die außerordentliche Situation, für die es kein vergleichbares Szenario in den letzten 100 Jahren gab, können wir mit den gewohnten Techniken, Ursachenforschung und Strategien nicht analysieren und „lösen“. Alle Handlungsempfehlungen aus vermeintlichen „Erfahrungen“ müssen unvollständig sein – und bergen erhebliche Risiken. Der Shut-downs des kompletten gesellschaftlichen Lebens für Wochen (und ggf. Monate) muss erhebliche und fundamentale Auswirkungen haben, die wir heute nur vorsichtig abschätzen können. Es wird Krisengewinnler geben – aber sehr viel mehr Verlierer. Die Krise wird auch bereinigende Wirkung haben: Schwache Firmen werden verschwinden – aber auch einige große Konzernen und Firmen, mit denen wir nicht gerechnet hätten.

Ich rate umso mehr zu vorsichtigem, risikoaversen und defensivem Verhalten. Nur wer sich wirklich Totalverluste leisten kann, sollte jetzt an verstärkte Investments denken.

Betriebssicherheit durch Pandemieplan

02.03.2020 Allgemein Keine Kommentare

Wir dürfen in Deutschland nicht gleich eine (typisch deutsche) pessimistische Hysterie verfallen. Wir sind von einer Pandemie noch ein erhebliches Stück entfernt. Dafür müsste die WHO eine solche Warnstufe etc. ausrufen und die Behörden Maßnahmen ergreifen. Mit einer erheblichen Einschränkung der Bewegungsfreiheit ist nicht zu rechnen.

Aber dennoch kann es nicht schaden vorbereitet zu sein. Daher empfiehlt es sich das eigene Unternehmen, die Aufgaben und Prozesse einmal genauer zu analysieren. Und zu betrachten welche Maßnahmen und Einschränkungen kommen könnten wie dies das tägliche Geschäft beeinflussen könnte.

Wenn wir einmal von Ernstfall ausgehen: Die Mitarbeiter kommen nicht mehr ins Büro, da ÖPNV und Individualverkehr eingeschränkt oder ausgesetzt sind. Welche Tätigkeiten müssen zwingend abgedeckt und ausgeführt werden? Welche Tätigkeiten können im Heimarbeit ausgeführt werden? Welche Mitarbeiter haben überhaupt Heimarbeitsplätze? Welche Arbeiten / Tätigkeiten müssen dennoch im Büro oder ggf. auswärts abgedeckt werden? Welche Dienstleister sind eingeschaltet? Sind die Dienstleister ausreichend abgesichert?

Es empfiehlt sich Prioritäten an Tätigkeiten und Prozesse zu ermitteln, Kernsysteme zu definieren und deren Betriebssicherheit und Bedienung sicherzustellen. Die Planung geht von der

  • Aufnahme alle relevanten Tätigkeiten und Prozesse über
  • Präventionsmaßnahmen zur
  • konkreten Umsetzung im Pandemiefall bis zur
  • Post-Pandemiephase mit Wiederherstellung des Regelbetriebes und Kontrollen der Ereignisse während der Pandemie.

Jedes Unternehmen sollte zur Absicherung des ordnungsgemäßen Geschäftsbetriebes eine solche Pandemieplanung vorhalten, die dann im Ernstfall aktiviert werden kann. Hierbei sind auch die Belange der Mitarbeiter, die Teile zur Mitarbeiterabsicherung, -versorgung und Entgeldfortzahlung von besonderer Bedeutung.

Eine solche Ausfallabsicherungsplanung kann in vielen Szeanrien hilfreich sein. Es schafft auch Sicherheit für die Firma, die Shareholder, aber auch für die Mitarbeiter. Daher sollte diese Planung auch veröffentlicht, für alle Beteiligten einsehbar sein und laufend aktualisiert werden.

Inflation steigt im Januar auf 1,7% in Deutschland – aufgrund höherer Energiepreise (Ölpreis)

12.02.2020 Allgemein Keine Kommentare

Die Inflation in der Eurozone legt ebenfalls von 1,3% (Dezember 2019) auf 1,4% zu.

Hintetrgrund sind vor allem die gestiegenen Energiekosten, da der Ölpreis den größten Teil des Januar über dem Vorjahreswert lag und erst am Ende des Monats unter den Vorjahreswert fiel. Die Preis efür Nahrungsmittel stiegen ebefalls leicht an, Die Kosten für Dienstleistungen fielen hingegen.

Im Februar und den folgenden Monaten ist wohl wieder mit sinkenden Inflationsraten zu rechnen, da der Ölpreis jetzt mit rd. 55 USD mind. 6 USD unter dem Vorjahreswert liegt.

Wie wir ddie EZB mit diesen Daten umgehen? Wird sie ihre geldpolitischen Entscheidungen noch immer an der ölpreisdominierten Inflation orientieren? Oder wird sie die Entspannung in der Weltwirtschaft im Handelskrieg USA-China und den derzeit ausbleibendem harten Brexit einbeziehen? Die Wirtschaft ist derzeit recht stabil.

Sicherlich bleiben die Spannungen zwischen den USA und Iran ein Problem – derzeit ist es hier aber auffällig ruhig geworden. Corona kann derzeit noch kein Grund für geldpolitsiche Entscheidungen der EZB sein. Die EZB sollte sich nicht dem Verdacht aussetzen, nur zur günstigen Finanzierung von Problemstaaten die Zinsen niedrig zu halten

Die Wiederaufnahme des Anleiheankaufprogrammes hat keine wesentlichen Auswirkungen auf die Zinslandschaft gezeigt. Vielleicht sind die Instrumente der EZB auch langsam „abgenutzt“. Die EZB muss auch hier aufpassen, dass sie durch Fehlsteuerungen nicht ihren Einfluss in Teilen einbüsst. Dann könnte sie im „Notfall“ nicht mehr wirksam reagieren.

Banken im Spannungsfeld von Markt und Regulatorik

03.02.2020 Allgemein Keine Kommentare

Banken in Deutschland sind derzeit mit vielen Probleme konfrontiert, u.a.

  • Negative Anlagezinsen bei hohen Bankeinlagen
  • Neue Wettbewerber im Senior-Loan-Bereich und Kapitalmarkt
  • Weiter niedrige Kreditmargen (deutlich niedriger als die Margen der auslaufenden Verträge)
  • Regulatorik, insb. Basel III (Höhere EK-Kosten treiben die benötigten Margen)

Wie werden sich die Banken in diesem Spannungsfeld verhalten und mittelfristig entwickeln?

Die negativen Anlagezinsen schmerzen die Banken sehr. Hier werden Milliarden Euro an die EZB überwiesen, die auch in den Bankbilanzen nicht nur den Gewinn schmälern sondern auch das EK. Parallel erhöht die EZB durch Basel III die Problematik, im Kreditbereich zu wachsen.

Die absehbaren erhöhten Kosten durch Basel III müssen Banken bereist heute bei langfristigen Darlehenszusagen einplanen. Dadurch leidet aber ihre Wettbewerbsfähigkeit gegenüber neuen, kompetitiven Marktteilnehmern. Versicherungen, Pensionskassen und weitere Anbieter sind inzwischen wettbewerbsfähig und erfreuen sich an einer geringeren Regulatorik.

Selbst wenn die Banken ihr Kreditbuch durch Neugeschäft stabil halten können, dann sinken die Zinseinnahmen aufgrund der heute deutlich (auch aufgrund des Wettbewerbs) geringeren Kreditmargen.     

Zwar sind die LTV´s heute niedriger als früher, aber sie basieren auf Verkehrswerte, die in den letzten Jahren sehr stark gestiegen sind. Die qm-Belastung mit Darlehen liegt deutlich über den Werten von 2008/2009. Natürlich sind auch die Mietpreise gestiegen – allerdings sind nach meiner (nicht repräsentativer) Beobachtung nur 1/3 der Wertsteigerungen durch gestiegenem Cashflow und 2/3 durch Yield-Compression entstanden.  

Bei aktuellen Finanzierungsausschreibungen ergibt sich kein typisches Bild einer Gauß´schen Normalverteilung. Es gibt weniger Top-Anbieter, kaum noch ein Mittelfeld und eher am Ende der Margenspanne die deutliche Mehrheit der Institute. Insbesondere kleinere und mittlere und regionale Kreditinstitute sind derzeit besonders wettbewerbsfähig. Hier scheinen die Kalkulationsgrundlagen noch flexibler zu sein – und der passivüberhang besonders zu drücken.  

Da derzeit keine Kreditausfälle absehbar sind geht es den Banken in dieser Situation gut. Neben Kreditausfällen sollten aber die Staatlichen Risiken nicht ignoriert werden. Der ungeeignete Mietendeckel in Berlin ist nur ein erster Anfang. Wenn der Staat in den Immobilienmarkt eingreift, dann nicht nur um die aktuelle Entwicklung für die Zukunft zu stoppen sondern auch „zurückzudrehen“. Das kann dann die Banken nicht unerheblich in den bestehenden Finanzierungen treffen. Schlechtere Immobilienbewertungen führen zu schlechteren Bonitätsbeurteilungen, höheren EK-Hinterlegungen, Nachforderungen bei Kunden von Zinsen oder Sicherheiten und in der Folge zu sinkenden Rentabilitäten und steigenden Kreditausfällen.

Die aktuell nach außen guten Neugeschäftszahlen hängen an den gestiegenen Immobilienwerten – und stellen daher auch genauso ein Risiko dar. Mittelfristig wird sich das ändern. Die gesunkene Rentabilität durch Niedrigmargen gepaart mit einigen Kreditausfällen aus gesunkenem Wirtschaftswachstum und einer Abflachung der Wertsteigerungen (ggf. auch mal eine Konsolidierung) bei gleichzeitig weiter steigender Regulatorik wird die Banken treffen. Es bleibt zu hoffen, dass dann genügend EK in den Finanzierungen eingebracht wurde.

Mittelfristig werden sich die Banken zu einem „Berater“ und Strukturierer von Finanzierungen entwickeln müssen – und nur noch geringere Volumen auf die eigenen Bücher nehmen. Geldanlagen werden künftig nicht mehr auf die Bankbilanzen sondern in Aktien und Anleihen verlagert. Die Bank tritt als Honorarberater auf und verdient ggf. noch am „Weitersyndizieren“. Das aktuelle Geschäftsmodell wird bei gelichbleibender Zins- und Wirtschaftssituation nicht unverändert fortbestehen können.  


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