Dr. Michael Piontek – Willkommen auf meiner privaten Webseite

Das einzig Konstante im Universum ist die Veränderung.
Heraklit

Autor: Michael Piontek

27.03.2020 Allgemein Keine Kommentare

Die aktuelle Krise ist beispiellos. Alle bisherigen Lösungsmodelle sind daher nicht anwendbar. Die Auswirkungen auf die verschiedenen Wirtschaftszweige sind folglich derzeit nicht absehbar – sie werden maßgeblich von der Dauer der Krise bestimmt. Dennoch muss man versuchen sich möglichen Konsequenzen anzunähern:

Es werden sich Auswirkungen in allen Wirtschaftszweigen zeigen. Zuerst direkte, dann aber auch erhebliche indirekte (sekundäre) Konsequenzen.

Es wird deutliche Unterschiede entlang der Nutzungsarten bei den kurzfristigen Auswirkungen geben: Der Einzelhandel (außer Lebensmittel) wird am härtesten getroffen werden. Die Verlagerung zum Onlinehandel wird nun deutlich verstärkt und beschleunigt. Das wird auch nachhaltig sein. Einzelhandelsmieten werden perspektivisch sinken. In der Folge werden auch einzelhandelslastige Immobilienbestandshalter verschärft Bewertungen korrigieren müssen. Im Büromarkt wird es Mietstundungen und -ausfälle geben. Die Mieterschaft wird sich sicherlich verändern. Die jetzt strukturrelevanten Betriebe aller Branchen werden gewinnen. Generell werden die finanz- und liquiditätsschwache Firmen leiden und ggf. verschwinden. Start-ups werden verstärkt scheitern, da sie ohne die Partner aus der klassischen Industrie nicht vorankommen – und diese haben jetzt andere Probleme. Wohnen wird nur leicht leiden. Spitzenmieten werden vielleicht etwas zurückgehen. In der Breite sind die Mieten aber nicht überhöht – daher kein großes Korrekturpotential. Auch Mieterzahlungsunfähigkeiten werden eher untergeordnete Effekte haben.

Was wir jetzt schon beobachten können ist ein deutlicher Rückgang des Transaktionsmarktes. Die Marktteilnehmer warten ab und werden ggf. später investieren. Es mag also zu Nachholeffekte kommen – aber ggf. zu anderen Konditionen. Es kann sein, dass die mehr als 10-jährige Sonderkonjunktur hier an ihr Ende kommt. Geld sucht immer noch Anlage – aber die Preise werden nicht mehr in dem bisherigen Maße steigen. Die Renditen sollten sich erst einmal seitwärts bewegen. Es wird mehr auf die Mieterstruktur und die -bonität geachtet werden.

Der Vermietungsmarkt wird deutlich schwieriger. Aktuell werden viele Mieter abwarten und ihren Bedarf neu analysieren. Es mögen sich auch situative Leerzüge ergeben. Co-Working wird überproportional leiden. Da das Flächenangebot immer noch knapp ist, sollten die Marktmieten auf breiter Front nicht zu deutlich sinken. Vermietungsdauern werden sich aber verlängern.

Projektentwickler werden daher Probleme bekommen ihre gewerblichen Projekte zu veräußern oder zu vermieten.

Alles in allem keine gute Zeiten für Makler und Projektentwickler. Bestandshalter sorgen sich um die Bestände, sind aber nur je nach Anteil gefährdeter Branchen im Mietermix betroffen. Wer viele staatliche Mieter, große Konzerne (die schennelr gerettet werden) oder krisenunabhängige Mieter hat kann sich freuen.

In dert Gesamtschau ist aber auch noch beachten, dass es in vielen Büroobjekten noch einen hohen Teil an Under-Rent-Vermietungen gibt. Selbst wenn die Marktmieten leicht sinken sollten, stehen in den nächsten Jahren viele Mietverträge zur Anpassung an, die derzeit noch viele niederigen Mieten aufweisen. Der Cashflow der Bestandsobjekte wird also dennoch steigen – wenn auch nicht so stark wie vielleicht „gestern“ erwartet. Im DCF-Verfahren fallen analog Under-Rent-Jahre weg. Das dürfte die Immobilienwerte stützen.

Spannend bleibt die Entwicklung von Alternativanlagen und deren Verzinsung. Sollten die Zinsen in der Folge der Krise (wg. Vernichtung von Liquidität, Kapital, Werte und steigenden Risiken) steigen, müssten auch die Immobilienrenditen steigen. Sollten die Zinsen in Folge der EZB-Maßnahmen sinken, könnte dies ebenfalls die Immobilienwerte unterstützen.

19.03.2020 Allgemein Keine Kommentare

Die Coronakrise hat Deutschland, Europa und die Welt fest im Griff. Die Abwehrmaßnahmen richten deutlichen wirtschaftlichen Schaden an. Da jetzt auch alle Verkaufsstellen geschlossen sind, werden wir nach der Störung der weltwirtschaftlichen Lieferketten für das produzierende Gewerbe aus China im Bereich der Binnenwirtschaft große Schäden sehen.

Daher sind die Aktienmärkte weltweit eingebrochen. In diesem Sog sind auch die Immo-AGs deutlich gefallen. Deren Geschäft ist sekundär betroffen. Bei Gewerbe-Immo-AGs werden Mieterinsolvenzen Schäden durch Mietausfälle verursachen. Zusätzlich können Bewertungen einbrechen, Baumaßnahmen stocken und Neuvermietungen schwierig bis unmöglich werden. Retailfokussierte Immo-AGs werden besonders getroffen, da die Mietflächen nun weitgehend schliessen mussten. Die Folgen daraus sind unabsehbar – und können nicht überschätzt werden.

Bei den Wohn-Immo-AGs dagegen sollte sich der Coronaeffekt in Grenzen halten. Hier ist außerdem zu beachten, ob sich der Mietendeckel halten wird. Hier gibt es erste Urteile unterer Instanzen gegen den Mietendeckel. Die Wohn-Immo-AGs sind bekanntlich doppelt getroffen worden: Erste Kurseinbrüche durch den Mietendeckel in 2019 und jetzt der (m. E. unberechtigte) Abschlag druch Corona. Es ist aber auch zu beachten, dass der Kapitalmarkt scheinbar deutlich steigende Zinsen in mittlerer Zeit erwartet. Dies würde die Vermögenswerte der Immo-AGs ggf. deutlich schmälern. Denn:

Die langfristigen Zinsen steigen. Das dürfte in der Skepsis bezüglich der Erholung der Wirtschaft nach der Krise begründet liegen. Man erwartet perspektivisch nach der Vernichtung von Kapital, Liquidität und Wirtschaftsleistung höhere Zinsen. Auch dürften sich Firmen im Krisenmodus von Anleihen getrennt haben um Liquidität zu beschaffen. Ob diese Entwicklung nachhaltig ist bleibt abzuwarten. Sollten die wirtschaftlichen Schäden schneller kompensiert werden, könnte sich die Entwicklung relativieren. Höhere Zinsen führen vor allem zu höhren Kosten und voraussichtlich sinkenden Immobilienwerten.

Ich halte nachhaltig deutlich steigende Zinsen aber vor dem Hintergrund der ungelösten und sich durch Corona eher noch verschärfenden Staatsschuldenkrise für ausgeschlossen. Hier wird die EZB noch mehr gefordert sein, zinssenkend zu wirken.

Das Gold fällt. Hier dürften einige Goldinhaber aus Gründen des Liquiditätsbedarfs aufgrund der unerwarteten Ausschlägen an den Börsen und Preisen sich von Gold getrennt haben Am Wichtigsten dürfte aber sein, dass wahrscheinlich Russland im Rahmen der Auseinandersetzung mit Saudi-Arabien Liquidität braucht und dazu Gold verkauft. Der inzwischen durch die Auseinandersetzung auf 25,80 USD gesunkene Ölpreis reisst große Löcher in die Liquiditätsplanungen aller Öl-Exporteure.

Alles in Allem: Die außerordentliche Situation, für die es kein vergleichbares Szenario in den letzten 100 Jahren gab, können wir mit den gewohnten Techniken, Ursachenforschung und Strategien nicht analysieren und „lösen“. Alle Handlungsempfehlungen aus vermeintlichen „Erfahrungen“ müssen unvollständig sein – und bergen erhebliche Risiken. Der Shut-downs des kompletten gesellschaftlichen Lebens für Wochen (und ggf. Monate) muss erhebliche und fundamentale Auswirkungen haben, die wir heute nur vorsichtig abschätzen können. Es wird Krisengewinnler geben – aber sehr viel mehr Verlierer. Die Krise wird auch bereinigende Wirkung haben: Schwache Firmen werden verschwinden – aber auch einige große Konzernen und Firmen, mit denen wir nicht gerechnet hätten.

Ich rate umso mehr zu vorsichtigem, risikoaversen und defensivem Verhalten. Nur wer sich wirklich Totalverluste leisten kann, sollte jetzt an verstärkte Investments denken.

02.03.2020 Allgemein Keine Kommentare

Wir dürfen in Deutschland nicht gleich eine (typisch deutsche) pessimistische Hysterie verfallen. Wir sind von einer Pandemie noch ein erhebliches Stück entfernt. Dafür müsste die WHO eine solche Warnstufe etc. ausrufen und die Behörden Maßnahmen ergreifen. Mit einer erheblichen Einschränkung der Bewegungsfreiheit ist nicht zu rechnen.

Aber dennoch kann es nicht schaden vorbereitet zu sein. Daher empfiehlt es sich das eigene Unternehmen, die Aufgaben und Prozesse einmal genauer zu analysieren. Und zu betrachten welche Maßnahmen und Einschränkungen kommen könnten wie dies das tägliche Geschäft beeinflussen könnte.

Wenn wir einmal von Ernstfall ausgehen: Die Mitarbeiter kommen nicht mehr ins Büro, da ÖPNV und Individualverkehr eingeschränkt oder ausgesetzt sind. Welche Tätigkeiten müssen zwingend abgedeckt und ausgeführt werden? Welche Tätigkeiten können im Heimarbeit ausgeführt werden? Welche Mitarbeiter haben überhaupt Heimarbeitsplätze? Welche Arbeiten / Tätigkeiten müssen dennoch im Büro oder ggf. auswärts abgedeckt werden? Welche Dienstleister sind eingeschaltet? Sind die Dienstleister ausreichend abgesichert?

Es empfiehlt sich Prioritäten an Tätigkeiten und Prozesse zu ermitteln, Kernsysteme zu definieren und deren Betriebssicherheit und Bedienung sicherzustellen. Die Planung geht von der

  • Aufnahme alle relevanten Tätigkeiten und Prozesse über
  • Präventionsmaßnahmen zur
  • konkreten Umsetzung im Pandemiefall bis zur
  • Post-Pandemiephase mit Wiederherstellung des Regelbetriebes und Kontrollen der Ereignisse während der Pandemie.

Jedes Unternehmen sollte zur Absicherung des ordnungsgemäßen Geschäftsbetriebes eine solche Pandemieplanung vorhalten, die dann im Ernstfall aktiviert werden kann. Hierbei sind auch die Belange der Mitarbeiter, die Teile zur Mitarbeiterabsicherung, -versorgung und Entgeldfortzahlung von besonderer Bedeutung.

Eine solche Ausfallabsicherungsplanung kann in vielen Szeanrien hilfreich sein. Es schafft auch Sicherheit für die Firma, die Shareholder, aber auch für die Mitarbeiter. Daher sollte diese Planung auch veröffentlicht, für alle Beteiligten einsehbar sein und laufend aktualisiert werden.

12.02.2020 Allgemein Keine Kommentare

Die Inflation in der Eurozone legt ebenfalls von 1,3% (Dezember 2019) auf 1,4% zu.

Hintetrgrund sind vor allem die gestiegenen Energiekosten, da der Ölpreis den größten Teil des Januar über dem Vorjahreswert lag und erst am Ende des Monats unter den Vorjahreswert fiel. Die Preis efür Nahrungsmittel stiegen ebefalls leicht an, Die Kosten für Dienstleistungen fielen hingegen.

Im Februar und den folgenden Monaten ist wohl wieder mit sinkenden Inflationsraten zu rechnen, da der Ölpreis jetzt mit rd. 55 USD mind. 6 USD unter dem Vorjahreswert liegt.

Wie wir ddie EZB mit diesen Daten umgehen? Wird sie ihre geldpolitischen Entscheidungen noch immer an der ölpreisdominierten Inflation orientieren? Oder wird sie die Entspannung in der Weltwirtschaft im Handelskrieg USA-China und den derzeit ausbleibendem harten Brexit einbeziehen? Die Wirtschaft ist derzeit recht stabil.

Sicherlich bleiben die Spannungen zwischen den USA und Iran ein Problem – derzeit ist es hier aber auffällig ruhig geworden. Corona kann derzeit noch kein Grund für geldpolitsiche Entscheidungen der EZB sein. Die EZB sollte sich nicht dem Verdacht aussetzen, nur zur günstigen Finanzierung von Problemstaaten die Zinsen niedrig zu halten

Die Wiederaufnahme des Anleiheankaufprogrammes hat keine wesentlichen Auswirkungen auf die Zinslandschaft gezeigt. Vielleicht sind die Instrumente der EZB auch langsam „abgenutzt“. Die EZB muss auch hier aufpassen, dass sie durch Fehlsteuerungen nicht ihren Einfluss in Teilen einbüsst. Dann könnte sie im „Notfall“ nicht mehr wirksam reagieren.

03.02.2020 Allgemein Keine Kommentare

Banken in Deutschland sind derzeit mit vielen Probleme konfrontiert, u.a.

  • Negative Anlagezinsen bei hohen Bankeinlagen
  • Neue Wettbewerber im Senior-Loan-Bereich und Kapitalmarkt
  • Weiter niedrige Kreditmargen (deutlich niedriger als die Margen der auslaufenden Verträge)
  • Regulatorik, insb. Basel III (Höhere EK-Kosten treiben die benötigten Margen)

Wie werden sich die Banken in diesem Spannungsfeld verhalten und mittelfristig entwickeln?

Die negativen Anlagezinsen schmerzen die Banken sehr. Hier werden Milliarden Euro an die EZB überwiesen, die auch in den Bankbilanzen nicht nur den Gewinn schmälern sondern auch das EK. Parallel erhöht die EZB durch Basel III die Problematik, im Kreditbereich zu wachsen.

Die absehbaren erhöhten Kosten durch Basel III müssen Banken bereist heute bei langfristigen Darlehenszusagen einplanen. Dadurch leidet aber ihre Wettbewerbsfähigkeit gegenüber neuen, kompetitiven Marktteilnehmern. Versicherungen, Pensionskassen und weitere Anbieter sind inzwischen wettbewerbsfähig und erfreuen sich an einer geringeren Regulatorik.

Selbst wenn die Banken ihr Kreditbuch durch Neugeschäft stabil halten können, dann sinken die Zinseinnahmen aufgrund der heute deutlich (auch aufgrund des Wettbewerbs) geringeren Kreditmargen.     

Zwar sind die LTV´s heute niedriger als früher, aber sie basieren auf Verkehrswerte, die in den letzten Jahren sehr stark gestiegen sind. Die qm-Belastung mit Darlehen liegt deutlich über den Werten von 2008/2009. Natürlich sind auch die Mietpreise gestiegen – allerdings sind nach meiner (nicht repräsentativer) Beobachtung nur 1/3 der Wertsteigerungen durch gestiegenem Cashflow und 2/3 durch Yield-Compression entstanden.  

Bei aktuellen Finanzierungsausschreibungen ergibt sich kein typisches Bild einer Gauß´schen Normalverteilung. Es gibt weniger Top-Anbieter, kaum noch ein Mittelfeld und eher am Ende der Margenspanne die deutliche Mehrheit der Institute. Insbesondere kleinere und mittlere und regionale Kreditinstitute sind derzeit besonders wettbewerbsfähig. Hier scheinen die Kalkulationsgrundlagen noch flexibler zu sein – und der passivüberhang besonders zu drücken.  

Da derzeit keine Kreditausfälle absehbar sind geht es den Banken in dieser Situation gut. Neben Kreditausfällen sollten aber die Staatlichen Risiken nicht ignoriert werden. Der ungeeignete Mietendeckel in Berlin ist nur ein erster Anfang. Wenn der Staat in den Immobilienmarkt eingreift, dann nicht nur um die aktuelle Entwicklung für die Zukunft zu stoppen sondern auch „zurückzudrehen“. Das kann dann die Banken nicht unerheblich in den bestehenden Finanzierungen treffen. Schlechtere Immobilienbewertungen führen zu schlechteren Bonitätsbeurteilungen, höheren EK-Hinterlegungen, Nachforderungen bei Kunden von Zinsen oder Sicherheiten und in der Folge zu sinkenden Rentabilitäten und steigenden Kreditausfällen.

Die aktuell nach außen guten Neugeschäftszahlen hängen an den gestiegenen Immobilienwerten – und stellen daher auch genauso ein Risiko dar. Mittelfristig wird sich das ändern. Die gesunkene Rentabilität durch Niedrigmargen gepaart mit einigen Kreditausfällen aus gesunkenem Wirtschaftswachstum und einer Abflachung der Wertsteigerungen (ggf. auch mal eine Konsolidierung) bei gleichzeitig weiter steigender Regulatorik wird die Banken treffen. Es bleibt zu hoffen, dass dann genügend EK in den Finanzierungen eingebracht wurde.

Mittelfristig werden sich die Banken zu einem „Berater“ und Strukturierer von Finanzierungen entwickeln müssen – und nur noch geringere Volumen auf die eigenen Bücher nehmen. Geldanlagen werden künftig nicht mehr auf die Bankbilanzen sondern in Aktien und Anleihen verlagert. Die Bank tritt als Honorarberater auf und verdient ggf. noch am „Weitersyndizieren“. Das aktuelle Geschäftsmodell wird bei gelichbleibender Zins- und Wirtschaftssituation nicht unverändert fortbestehen können.  


20.01.2020 Allgemein Keine Kommentare

Eigenlob stinkt bekanntlich. Aber zumindest diese Prognose hat gestimmt. Mitte 2019 hatte ich vorhergesagt, dass die Inflationsrate in Euroland maßgeblich von der Veränderung des Ölpreises gegenüber dem Vorjahreswert beeinflusst wird. Alle anderen Faktoren spielen eine eher untergeordnete Rolle. Meine Kritik richtet sich vor allem dagegen, dass die EZB ihre Geldpolitik vor allem am Inflationsziel „nahe aber unterhalb 2,0%“ orientiert. Da Maß der Erreichung des Zieles ist aber vor dem Hintergrund der hohen Beeinflussbarkeit vom Ölpreis aber in hohem Maße willkürlich, da der Ölpreis die Themen, die  EZB mit der Geldpolitik beeinflussen will (z. B. die Kreditvergabe, BIP-Entwicklung) nicht oder nur begrenzt betrifft.  

Da im Dezember 2018 der Ölpreis dramatisch (bis auf 52 USD/Barrel) fiel, war absehbar das der diesjährige Wert im Dezember über dem Vorjahreswert liegen würde. Und so trat es dann auch ein. Im November war das Verhältnis noch deutlich umgekehrt, da überstieg der Vorjahreswert den Wert 2018. In der Folge betrug die Inflationsrate im November nur 1,1% und stieg im Dezember – wie modellhaft vorhergesagt – deutlich auf 1,5%.

Nun sind wir gespannt wie die EZB mit der gestiegenen Inflation umgeht. Wahrscheinlich wird sie den Wert ignorieren, da er eine Straffung der Geldpolitik zwar ermöglichen würde – aber nicht bedingt. Anders wäre es, wenn ein stark steigender Ölpreis die Inflation über 2,0% treiben würde. Würde die EZB dann die Zinsen anziehen – obwohl weder BIP noch Kreditausgabe angesprungen sind? Vielleicht werden wir es noch erfahren, sollte die Irankrise zu einen Sperrung der Straße von Hormus führen.

13.01.2020 Allgemein Keine Kommentare

Seit mehreren Jahren sind die teils disruptiven neuen Angebote, Ansätze und Geschäftsideen in aller Munde. Doch nach den Präsentationen auf tollen PropTech-Messen kommen doch viele neue Ideen nicht in der Breite zur Anwendung. Das hat mehrere Gründe, die auf beiden Seiten (PropTechs und Bestandshalter) liegen:

Die Bestandshalter verfügen alle schon über eine „digitale Welt“ im Unternehmen. ERP- und DMS-Systeme sowie Planungssoftware sind bereits nahezu überall im Einsatz. Auch verfügen viele Unternehmen bereits über BI-Software. Je besser ein Unternehmen bereits aufgestellt ist, desto schwerer sind neue Lösungen zu integrieren. Auch ist der Mehrwert gegenüber den vorhandenen Systemen in der Folge immer kleiner und schwerer zu bestimmen und zu quantifizieren – vor allem wenn umfangreiche Implementierungsmaßnahmen erforderlich sind um den vorhandenen Datenbestand zu migrieren. Hinzu kommt die Ausbildung der Mitarbeiter an den neuen Systemen. Je weiter die Digitalisierung eines Unternehmens fortgeschritten ist, desto schwerer wird die Weiterentwicklung im Kernbereich. Es können ergänzende Systeme angefügt werden – dabei behindern aber oft Schnittstellen und eine dominante Ausgestaltung neuer Software die Integration. Hier trifft Idee auf Realität.

Die neuen Systeme der PropTechs bieten nur eine Teillösung – häufig auch nur ein Single-Use an. Start-ups wollen ihre Produkte antürlich schnell marktreif und vermarktungsfähig bekommen. Daher wird oft nur eine echte Lösung angeboten, die Weiterentwicklung in Tiefe und Breite soll dann später erfolgen. Für Bestandshalter mit großen Beständen an Immobilien und noch größeren Datenbeständen ist die eine Lösung dann oft verlockend, aber: Wird es das Unternehmen / den Datenstandard dauerhaft geben? Lohnt sich Umstellungsaufwand oder lande ich in eienr Sackgasse? Macht es Sinn diese Einzellösung aufwendig zu intergrieren? Macht es Sinn die Mitarbeiter auf diese (und damit später auf viele) Einzellösungen zu schulen? Ist der Anstieg der Komplexität – auch für die Mitarbeiter – zumutbar oder wird die Akzeptanz der Digitalisierung ggf. sogar gefährdet?

Auch gößere Plattformanbieter sehe sich mit ihren Angeboten – auch Life-Cycle-Datenräumen – umfassend aufgestellt. Sie denken, dass sie alles abdecken. Doch weit gefehlt. Aus Sicht des Bestandshalters müssen diese Plattformen dann noch mit vielen anderen Systemen interagieren, Daten und Prozesse austauschen. Das sind bereits heute neben ERP-Systemen auch Systeme zur interaktiven Bearbeitung der gehaltenen Daten und Pläne. Hinzu kommen die Systeme zur Prozessabwicklung (z. B. Jahresabschluss, Geschäftsberichte, Mietvertragsabschluss etc.) – künftig vor allem Systeme zum technischen Gebäudemanagement mit Sensorik.

Wirtschaftlichkeitsgrenzen: Nicht alle Systeem sind für jeden Bestandshalter wirtschaftlich. Das hängt vom Geschäftsumfang aber auch von der genauen Ausprägung und Umsetzung des laufenden Geschäftes ab. Was sind „musts“ und was sind „nice-to-haves“. Was rechnet sich von den „Nice-to-haves“ wirklich nachhaltig?

Apropspos Nachhaltigkeit: Welche neuen Systeme sind gegenüber dem Ist-Zustand auch wirklich nachhaltig? Ist der Mehraufwand der Umsetzung und Implementierung auch ökologsich nachhaltig? Gibt es andere geschäftspolitische Vorgaben und Prioritäten (ESG), die beachtet werden müssten?

DIe Proptrechs starten – und das ist natürlich richtig – mit ihren Ideen erst einmal auf einem „weissen Blatt Papier“ und denken Lösungen und Prozesse neu. Doch treffen Sie dann nicht auf Unternehmen, die noch nie etwas von Digitalisierung gehört oder umgesetzt haben. Vielleicht wäre es sinnhaft gleich Add-ins für vorhandene Systeme zu entwickeln statt eine Komplettumstellung „einzufordern“? Zudem müssen nicht nur die Unternehmen sondern auch die Mitarbeiter der Unternehmen bei der Entwicklung mit „bedacht“ werden. Die Mitarbeiterschaft ist heterogen in Bezug auf IT-Affinität, Alter und Akzeptanz von neuen Lösungen. Das unterschätzen die vornehmlich jungen PropTech-Starter immer. Neben dem Implementierungsaufwand (der häufig zu einer gemeinsamen Arbeitsgruppe mit „Selbsthilfe-Touch“ wird) ist die Akzeptanz bei den Mitarbeiter unter den Überschriften „easy-to-learn“ und „easy-to-use“ zu prüfen. Jede neue Lösung sollte einfacher und nicht komplizierter sein – auch wenn komplexe Sachverhalte abgearbeitet werden.


20.12.2019 Allgemein Keine Kommentare

Ich hatte bereits ausgeführt, dass ich die Unsicherheiten in Bezug auf  den Brexit und die Handelskonflikte der USA für maßgebliche Einflussfaktoren auf die märkte und die langfristigen Zinsen halte.

Da sich nun eine Annäherung der USA und Chinas zu ergeben scheint, zudem der neue amerikanische Handelsvertrag steht und der Brexit geklärt ist, stabilisieren sich nun die 10 Jahres- Zinsen über 0%. Dabei scheint es unerheblich zu sein, ob ein Brexit mit oder ohne Vertrag zu Stande kommt – der Markt ist schon zufrieden, dass der 31.01.2020 steht.

Zinsentwicklung 2019 (10 Jahres-Swap gegen 3-Monats-Euribor)

Zusätzlich erwarte ich im Januar 2020 die Bekanntgabe einer deutlich gestiegenen Inflation im Monat Dezember 2019 gegenüber Dezember 2018. Mal sehen wie die neue EZB-Präsidentin drauf reagiert. Die Wiederaufnahme des Anleiheankaufprogrammes scheint keine Wirkung mehr zu entfalten – und wird auch gar nicht mehr in der Fachpresse thematisiert. Wenn Sie wieder Einfluss nehmen will, müsste sie ggf. weitere, härtere Maßnahmen angehen?

13.12.2019 Allgemein Keine Kommentare

Ab 2020 werden auch die letzten standhaften Banken Verwahrentgelte („Negativzinsen“) auf Geldanlagen erheben. Das stellt das Treasury vor neue Herausforderungen, hat man bisher zumindest noch eine Nullverzinsung realisieren können. Entgangene Zinserträge tun erfahrungsgemäß nicht ganz so weh wie vermeidbare Zinsaufwendungen und Kosten.

Was tun? Der bekannte Dreiklang ist noch enger zu beachten und umzusetzen:

1. Liquidität vermeiden: Durch enge Liquiditätsplanung kann die vorzuhaltende Liquidität deutlich gesenkt werden. Damit reduziert sich dass (negativ) zu verzinsende Guthaben. Hier ist das Treasury aber sehr stark auf die operativen Bereiche angewiesen. Wie genau ist der Forecast? Wie sichert sich das Unternehmen gegen unerwartet Kosten ab? Wo kann man ggf. Reserven kurzfristig aktivieren? Wenn Liquidität neben Mieteinnahmen vor allem über Immobilienbelastungen generiert wird, muss man hier längere Beschaffungszeiten (6-8 Wochen) beachten. Je länger der Beschaffungszeitraum desto höher muss die vorgehaltene Liquidität sein. Kredite sollten auch nicht gleich vollständig abgerufen werden. Wenn möglich sollten längere, Bereitstellungszinsfreie, Abrufzeiten vereinbart werden. Dann kann die Liquidität bei Bedarf ohne Anlageprobleme abgerufen und eingesetzt werden – sozusagen eine Zwischenanlage zu Nullzins.   

2. Liquidität strukturieren: Wie viel Geld wird wirklich täglich verfügbar gebraucht? Was kann ggf. 30 Tage oder länger festliegen? Neben Tagesgeld können auch Kündigungsgelder oder kurzlaufende Wertpapiere interessant sein. Hier ist das Risiko zu beachten: In Zeiten ggf. steigender Zinsen sind Kursabschläge vorprogrammiert. Daher eher kurze Laufzeiten bei guten Bonitäten. Neben Wertpapieren kommen auch Geldmarktfonds in Betracht, die den Markt aber nur durch Kursrisiken und Bodensatztheorie schlagen können. Bitte auch beachten, wie viel Geld ggf. kfr. aus dem Fonds gezogen werden kann – hier hilft dann die Größe eines Geldmarktfonds.

3. Liquidität auf mehrere Banken und Produkte verteilen: Häufig gewährt eine Bank eine kleine Freigrenze, bevor Negativzinsen zu leisten sind. Diese Freigrenzen können bei mehreren Banken „eingesammelt“ werden um ein höheres Volumen zinsfrei zu parken. Auch ist das Thema Einlagensicherung jetzt wieder akut: Die Absicherungsgrenzen sind in den letzten Jahren nahezu unbemerkt deutlich abgesenkt worden. Bitte die Absicherungssumme je Kreditinstitut immer aktuell abfragen und nachhalten. Daher auch Anlage auf mehrere Institute und Institutsgruppen, um im Ernstfall möglichst mehrere Sicherungssysteme in Anspruch nehmen zu können. Als Kunde ist auch die Risikobereitschaft zu prüfen: Welche Produkte kommen in Betracht? Welches Schwankungsrisiko ist man zu tragen bereit? Ggf. muss die Anlage dann doch länger durchgehalten werden um Kursrisiken zu vermeiden. Daher ist eine Diversifikation der Anlagen erforderlich um ggf,. aus mehreren Analgen die auszuwählen, aus der der Geldabzug noch am Günstigsten ist.

Der Markt ist vielfältig und nicht unbedingt übersichtlich. Es ist schwer auch mehrere Banken und Angebote gut zu „handeln“.  Hierzu gibt es aber schon Softwareunterstützung.

07.11.2019 Allgemein Keine Kommentare

Derzeit sind Büroflächen in den grossen Städten heiß begehrt und in der Regel vermietet. Leerstand sucht man oft vergeblich. Gleichzeitig hören wir von demografischem Wandel, der auch Anzahl der Büroangestellten verringern wird. Zeitgleich nimmt die Digitalisierung Fahrt auf unverändert nicht nur die Arbeit (in Umfang, Umsetzung und Workload) sondern auch die Art der Arbeit und die Zusammenarbeit der Kollegen.

Dabei wird die Reduzierung der Büroangestellten mehrheitlich durch Effizienzsteigerungen durch die Digitalisierung Theoretisch insgesamt aufzufangen sein – aber es kommt wieder auf den Einzelfall an. So werden die eher einfachen und manuellen Arbeiten zuerst durch den Ausbau der Standardsoftware, dann durchnehme Systeme und zuletzt durch Robotics ersetzt. Es werden also einfache Tätigkeiten von eher einfach ausgebildeten Arbeitnehmern entfallen. Die komplexeren Aufgaben (Bewertung der Informationen und Ableitung von Handlungsmöglichkeiten, Führungs- und strategische Tätigkeiten, komplexerer Vertrieb) werden vorerst manuell und personengebunden bleiben. Das setzt aber voraus, dass die Mitarbeiter entsprechend so qualifiziert sind, dass sie diese höherwertigen Tätigkeiten auch ausführen können. Da hapert es in der Praxis bei den Schul- und Universitätsabsolventen leider – hier müssen die Betriebe durch höherwertige eigene Ausbildung, duale Studiengänge und berufsbegleitende Fortbildungen die Qualitäten steigern und den Bedürfnissen anpassen. DieZahl der Mitarbeiter wird tendenziell sinken – die Mitarbeiter aber qualifiziere Tätigkeiten ausführen.

Was bedeutet das für den Büroimmobilienmarkt? Der oben skizzierte Transformationsprozess wird einige Zeit dauern. In dieser Zeit wird es ggf. Die Entwicklung geben, dass sich die höherwertigen und einfacheren Tätigkeiten separieren. Die einfacheren Tätigkeiten werden sich eher in ausgelagerten „Werkbänken“ in Nebenlagen wiederfinden – die höherwertigen Tätigkeiten eher weiterhin in den Top-Lagen. Dort werden die Flächennachfragen je Unternehmen in der Folge dann aber geringer ausfallen, da weniger Mitarbeiter dort tätig sind.

Die Grossflächen in Top-Lagen werden eher abnehmen. In den Nebenlagen werden zuerst die ausgelagerten Werkbänke entstehen, die sich dann im Rahmen der Digitalisierung reduzieren und eher zu Rechenzentren und Datenbankfarmen mutieren werden. Die dort tätigen Mitarbeiter werden automatisch distanzierter und unternehmensunabhängiger. Der Dorfstraße sinkende Bedarf an Manpower wird auch dazu führen, dass Mitarbeiter für mehrere Unternehmen arbeiten können und werden. Auch Teilzeit wird hier stark zunehmen.

Grundsätzlich wird die Bedeutung langfristiger Beschäftigungsverhältnisse mit einem Arbeitgeber eher zurückgehen und die Mitarbeiter sich eher dem Modell des Freelancers annähern. Umso wichtiger wird es für Unternehmen, Key-Mitarbeier langfristig an das Unternehmen zu binden. Dies gelingt nicht mehr (und immer weniger) über Gehalt sondern über Altersvorsorge, attraktive Arbeitsplätze und -bedingungen und gute Unternehmenskultur.

In der Folge werden daher in den Toplagen eher kleinere Unternehmenseinheiten Agieren und mittlere Flächen nachfragen. Großflächen in Toplagen werden eher zurückgehen. In gut erschlossenen Nebenlagen werden zuerst immer größere Flächen nachgefragt, die sich dann sukzessive Und langfristig wieder reduzieren werden.

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