Dr. Michael Piontek – Willkommen auf meiner privaten Webseite

Das einzig Konstante im Universum ist die Veränderung.
Heraklit

2016 – TOP-Transaktionsmarkt trotz gesunkener Umsätze … wie geht es weiter?

26.01.2017 Allgemein Keine Kommentare

Das Volumen der Verkäufe von Gewerbeimmobilien ist um 4% auf EUR 52,9 Mrd. EUR in 2016 gesunken. Büroimmobilien hatten wie immer den höchsten Anteil am markt (45%), Handelsimmobilien belegten den zweiten Platz (23%). Der Rückgang resultiert aber nicht aus einem schwachen Markt sondern – im Gegenteil – aus der Kombination von vielen Käufern mit hohem anlagekapital bei gleichzeitig nur wenigen Angebotsimmobilien. In der Folge sinken die Spitzenrendite weiter deutlich. Hamburg, Berlin und München sind mittlerweile bei 3,3% Rendite für Büroimmobilien angekommen. bei unveränderten Marktgegebenheiten wird sich die Entwicklung wohl fortsetzen. Die sinkenden Renditen führen auf der anderen Seite zu erheblichen Aufwertungen  – insbesondere in der großen Städten und hier insbesondere in den TOP-Lagen (+20%). Die Werterhöhungen werden nur zu einem geringen Teil von einem Mietpreiswachstum getragen (ca. 5%).

Die Konzentration auf die großen Städte hat sich etwas abgeschwächt (-5%). Nur noch etwas mehr als die Hälfte der Transaktionen wurden in den Top-7-Standorten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Ham­burg, Stuttgart, Köln und München abgewickelt. Hintergrund ist, dass das Anlagekapital günstige Renditen und Chancen vermehrt in kleineren B- und C-Städten findet.

Von den A-Städten führt Frankfurt mit 7,2 Mrd. EUR vor München (6,5 Mrd. EUR) und Berlin (5 Mrd. EUR).

Es wurden zwar in 2016 mit 1,1 Mio. qm rd. 1/3 mehr Flächen als im Vorjahr neu errichtet – diese wiesen aber eine hohe Vorbelegungsquote auf. Gleichzeitig sanken die Leerstandsraten auf breiter Front auf insg. rd. 5,5%. In der Folge haben sich die Spitzenmieten ebenfalls weiter erhöht. Bei den Steigerungen führt Berlin (bei gleichzeitigem Leerstandsabbau von 19%) deutlich vor Stuttgart, München und Frankfurt.

Der markt ist also „heiß“ – aber ist er schon überhitzt? Hier lohnt sich immer ein Blick auf das Verhältnis von Wertentwicklung und Mietpreisentwicklung. So lange die Wertsteigerung individuell zu einem größeren teil auf Mietpreiswachstum beruht gehen wir wohl nicht von einer Überhitzung aus. In 2016 sind die Kapitalwerte aber um rd. 20% gestiegen -dies beruhte zu 37$ auf Renditekompression und nur zu 5% auf Mietpreiswachstum. daher sollte diese Entwicklung insgesamt kritischer gesehen – und je Einzelfall beurteilt werden.

Was werden ggf. steigende langfristige Zinsen für Auswirkungen haben? Ein klarer Link zwischen Zinssätzen und Immobilienwerten konnte noch nicht belegt werden. Hier spielt auch viel Psychologie hinein. Der Liegenschaftszins beinhaltet neben dem risikolosen Zins ja eine Vielzahl von Objekt- und Lageparametern, die vom Zinssatz unabhängig sind. Ein Indikator für eine beginnende Abwärtsbewegung von Immobilienwerten durch Zinserhöhungen sind daher die TOP-Immobilien in TOP-Lagen, da hier die weiteren (Objekt- und Lage-)Parameter eine weit geringere Rolle spielen. Diese Immobilien sind daher für Zinsveränderungen am anfälligsten. Diese wäre jetzt mal in 2017 zu beobachten.

Bei moderaten Zinsentwicklungen sollte der markt sich weiterhin als robust mit leichtem Steigerungspotential entwickeln. Allerdings ist der Zinsmarkt 2017 deutlich unsicherer als die Vorjahre.

 

Tags:

Beitrag kommentieren

Deine E-Mail-Adresse wird nicht veröffentlicht. Erforderliche Felder sind mit * markiert.

Dr. Michael Piontek