Michael Piontek
12.03.2021
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Nachdem das Bundesverfassungsgericht die bisherige berechnungsgrundlagegekippt hat, hat der Gesetzgeber Ende 2019 eine Neufassung verabschiedet. Diese beinhaltet neben dem „Bundesmodell“ aber eine Öffnungsklausel für eigene Regelungen der Bundesländer. Von dieser Öffnungsklausel haben / werden bisher sieben Bundesländer Gebrauch machen und eigene Berechnungsmodelle in Kraft setzen. Es gibt daher wertabhängige und flächenabhängige Modelle sowie Mischformen, jeweils mit unterschiedlichen Ausprägungen. Die Unterschiede sind teilweise auch nicht wirklich begründbar und nachvollziehbar. Dies führt für Immobilienbesitzer zu zwei Kernproblemen:
- Es gibt einen Flickenteppich der Regelungen für überregionale Eigentümer. Immobilienbesitzer müssen die verschiedenen Berechnungsmodelle anwenden und dafür auch unterschiedliche Daten und Informationen liefern. Veränderungen an den relevanten Berechnungsgrundlagen müsse je Modell überwacht und bei der nächsten Erklärung korrigiert werden. Eine deutliche Erhöhung der Komplexität und Bürokratieanforderungen.
- Die Grundsteuern werden steigen. Die Ankündigung, dass die Neuregelung auf Gesamtdeutschland bezogen aufkommensneutral ausfallen wird ist nach aktuellen Berechnungen nicht zu halten. Im Gegenteil: Die Steuern werden wohl deutlich höher ausfallen.
Derzeit haben sich Baden-Württemberg ein Gesetz, Bayern, Saarland und Sachsen einen Gesetzentwurf vorgelegt. Hamburg, Hessen und Niedersachsen haben die Berechnungen veröffentlicht. Weitere Landesmodelle anderer Bundesländer könnten noch folgen. Dabei ist zu beachten, dass die neue Grundsteuer zwar erst ab 2025 gilt, ab Mitte 2022 aber bereits Anzeigepflichten nach dem neuen Recht gelten. Das Aufsetzen der eigenen Bearbeitung, Datenerfassung und Bereitstellung müssten daher schon 2021 beginnen.
Nach Berechnungen einer der großen WP-Gesellschaften am Beispiel eines Gewerbeobjektes ergeben sich für die gleiche Immobilie nur in Niedersachsen eine leichte Minderung der Steuerlast (5%), selbst das Bundesmodell ist über 30% „teurer“ als die bisherige Grundsteuer. In Bayern fällt die neue Grundsteuer über 60% höher aus und im Saarland und in Sachsen verdreifacht sich die Steuerlast nahezu. Dabei wird von unveränderten Hebesätzen ausgegangen. Es ist auch nicht zu erwarten, dass die chronisch unterfinanzierten Gemeinden diese „Vorlage“ von Bund und Ländern nicht nutzen werden. Insbesondere nach den Einnahmeausfällen im Rahmen der Coronakrise werden die Kommunen nicht auf mögliche Einnahmen verzichten.
Die deutlich steigenden Grundsteuern werden die Diskussion über die Umlegbarkeit der Grundsteuer auf Mieter erneut befeuern. Die Erhöhungen könnten so deutlich ausfallen, dass die Politik die Erhöhung der Zahllast für die Mieter nicht begründen kann. Eine Einschränkung der Umlegbarkeit wird dann die Eigentümer treffen, im Cashflow aber dann auch mit Abwertungseffekten für die Immobilien. Auch werden Erhöhungen der Nebenkosten („zweite Miete“) ggf. Auswirkungen auf die Höhe der ersten Miete haben.
Alles in allem keine guten Nachrichten für Immobilienbesitzer. Hohe zusätzliche Bürokratie, zusätzliche Kosten (besonders im Leerstandsfall), ggf. Einnahmeausfälle und Bewertungsrisiken. Natürlich auch keine guten Aussichten für den Neubau von Mietwohnungen. Es bleibt nur die Möglichkeit regional auf die Kommunen und Gemeinden einzuwirken, bei den Hebesätzen mit sehr viel Augenmaß vorzugehen.
Michael Piontek
01.02.2021
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Vielen Firmen arbeiten teilweise oder weitgehend im mobilen Arbeiten oder Home Office. Für viele Mitarbeiter und Führungskräfte ist dies – vor allem in dieser Intensität und Dauer – neu und ungewohnt. Und es löst eine Vielzahl neuer Themen und Probleme aus. Neben Ausstattungsfragen daheim, Gesundheitsfragen, Datenschutzproblematiken oder ganz einfach dem noch nicht ausreichenden digitalem Workflow sind dies psychologische Themen, denen sich Führungskräfte und Mitarbeiter stellen müssen. Diese stehen auch im Kontext von Alters- bzw. Generationsfragen. Dabei gibt es kein „Richtig“ oder „Falsch“. Weiterlesen
Michael Piontek
05.01.2021
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Im Nachgang zum letzten Beitrag noch eine „Nachklapp“:
Die Inflation kommt in den letzten Jahren nicht „ins Laufen“, trotz erheblichem Geldmengenwachstum. Im Rahmen der Finanzmarktkrise 2008 ff. war dies noch nachvollziehbar, da die staatlichen Hilfsmittel zur Stützung von Banken etc. nicht in den „normalen“ Wirtschaftskreislauf eindrangen. Die Gelder blieben isoliert und deckten entstandene Verluste und Risiken (vor allem der Banken).
In der aktuellen Kombination von Krisen ist das anders. Neben der inzwischen klaren Staatsschuldenkrise hat die Corona-Krise zusätzliche Impulse bisher unbekanntem Ausmaßes gesetzt.
Die Staatsverschuldungen sind in kürzester Zeit europaweit enorm angestiegen, alles angeblich aufgrund von Corona-Stützungsmaßnahmen. Dabei geriet aber die Stabilisierung bzw. Reformierung der ohnehin bereits zuvor schwachen Staaten in den Hintergrund. Die EZB hat sich daher nach der dauerhaften Absenkung der Leitzinsen (zur grundsätzlichen Sicherstellung der Zinsbedienungsfähigkeit der Schuldenstaaten) vor allem auf den Ankauf von Staatsanleihen konzentriert um diesen Liquidität zu verschaffen. Diese Programme wurden laufend ausgeweitet und nach dem PSPP mit dem PEPP werden auch ohne jede Rücksicht auf den Kapitalschlüssel der EZB vor allem Staatsanleihen der problematischen Schuldenstaaten angekauft. Hatte das PSPP noch die Voraussetzung, dass die Anleihenkäufe entsprechend dem fairen Schlüssel der Gewichtung der Staaten in der Eurozone erfolgen, kann im PEPP frei variiert werden. So sollen bereits 25% mehr Staatsanleihen von Italien gekauft worden sein, als nach dem Kapitalschlüssel zulässig wären. Dies erklärt die allen Marktgesetzen widersprechenden niedrigen Renditen für italienische und griechische Staatsanleihen. Das Geldmengenwachstum ist auf Rekordniveau – weltweit.
- Diese Mittel werden jetzt aber als Nothilfen durch die Staaten in einem Volumen von mehreren hundert Milliarden Euro europaweit in den „normalen“ Wirtschaftskreislauf fließen. Auch wenn die Mittel Verluste ausgleichen sollen, werden vor allem die Konjunkturhilfen inflationär wirken.
- Die Staaten werden perspektivisch Steuern den Abgaben erhöhen, um die (wenn auch prozentual geringen) Zinslasten bedienen und ggf. auch Staatsschulden wieder reduzieren zu können. Letzteres wird vor allem in Deutschland diskutiert (Vermögensabgabe, Corona-Soli etc.). Steuererhöhungen führen dann zu einer Fiskalinflation.
- Dauerhaft niedrige Anlagezinsen führen weiterhin zu einer verstärkten Nachfrage nach Sachwertanlagen (Immobilien, Aktien etc.). Dies wird deren Preise treiben und zu einer Wertsteigerung von Vermögensanlagen führen. Das hieraus erzielte zusätzliche freie Vermögen wird zu neuen Investitionen führen.
- Wirtschaftswachstum wird sich auch nur mit einer „gesunden“ Inflation erreichen lassen. Wir gehen in 2021 von einer wirtschaftlichen Erholung von 3-5% nach dem Krisenjahr 2020 aus. Die Löhne steigen und der Welthandel kann sich ggf. durch die neue US-Regierung etwas erholen. Auch die Aufhebung der Corona-Einschränkungen wird eine Konsumnachholung (vor allem Reisen) nach sich ziehen.
- Nicht zuletzt wird auch der Ölpreis in diesem Jahr bei wirtschaftlichem Aufschwung über dem Niedrigststand von 2020 liegen und daher inflationär wirken.
- Final wird sich die EZB als größter Player endlich eine Inflation von 2% (insgeheim vielleicht sogar mehr) herbei wünschen, da die Staatsschulden nur durch eine höhere Inflation bei gleichzeitig gesteuert niedrigen Zinsen entwertet / getilgt werden können. Dies lässt sich (gegen die Marktmechanismen) nur durch EZB-Steuerung realisieren. Nur dadurch lässt sich die Eurozone finanzpolitisch retten.
Insgesamt gibt es viele Anzeichen, dass in 2021 die Inflation ins Laufen kommen könnte. Corona könnte der Katalysator sein, der die bisherigen Bremse löste.
Es bleibt abzuwarten wie ein Wirtschaftskreislauf funktioniert, wenn Inflation und Wachstum einem gesteuert niedrigen kurzfristigen Zinsniveau gegenüberstehen. Die langfristigen Zinsen würden sicherlich stärker steigen. Die Zinskurve müsste sich massiv versteilen. Geld würde konsumiert oder sehr langfristig zu dann akzeptablen Konditionen angelegt, mehrheitlich aber wohl ausgegeben.
Michael Piontek
08.12.2020
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2021 wird ohne Zweifel ein spannendes Jahr. Wird die Pandemie durch Impfung eingegrenzt? Werden wir danach zu „normalen“ Marktverhältnissen (wenn man überhaupt noch davon sprechen kann) zurückkehren?
Die Pandemie führt jetzt im zweiten Lockdown „light“ mit den November- und Dezemberhilfen zu erheblichen direkten Zahlungen / Liquidität an Firmen, die im Markt stehen. Ob eine Doppelförderung mit Kurzarbeitergeld etc. wirklich vermieden werden kann, bleibt abzuwarten. All dieses Geld aus der „Bazooka“ kommt – anders als bei Finanzmarktkrise 2008 – nicht allein bei den Banken sondern in der Realwirtschaft an. Zusätzlich wirken die Anleiheankaufprogramme sowie weitere Liquiditätshilfen der EZB parallel weiter steigend auf die Geldmenge.
Zusätzlich wird der Ölpreis 2021 inflationserhöhend wirken, da die Vorjahreswerte ab April deutlich niedriger liegen werden und die erwartete Wirtschaftserholung ab dem Frühjahr (in Folge der Pandemieentspannung aufgrund wärmeren Wetters und der fortschreitenden Impfung) einen höhere Nachfrage nach Öl mit sich bringen wird.
Diese Inflation kann / wird auf die langfristigen Rendite steigend wirken während die kurzfristigen Zinsen durch die EZB weiter niedrig gehalten werden. Zwar dürfte das Inflationsziel der EZB erreicht werden – doch die durch die Pandemie noch verschärfte Staatsschuldenkrise wird die eigentliche „Hidden Agenda“ der EZB offen legen: Die nicht reformwilligen oder – fähigen verschuldeten Staaten der Eurozone und damit auch die Eurozone selbst durch billige Kredite zu stützen und zu schützen.
Im Ergebnis könnet die Inflation in 2021 1,5-2,0% erreichen. Soweit dieser Geldentwertung weiterhin niedrige kurz- bis mittelfristige Zinsen gegenüberstehen, würden sich die Staaten der Eurozone in einem langfristigen Prozess allein durch eine Geldentwertung über Zinslasten wirtschaftlich entschulden können.
Deutschland sollte in der Lage sein durch eine ab 2022 konsolidierende Haushaltspolitik (ohne Neuverschuldung) bei einer aufgrund der Entspannung in der Pandemie aufgrund der klimatischen Erleichterungen sowie der fortschreitenden Impfungen parallel einsetzenden wirtschaftlichen Erholung ab Frühjahr 2021 die Staatsverschuldung wieder in Richtung 60% des BIP zu entwickeln. Dies ist wichtig um auch zukünftig kommende Krisen mit wirtschaftlichen Mitteln begegnen zu können.
Daher ist es wichtig, dass die kommende Bundesregierung ab 2021 die „Bazooka“ wieder einmottet und der Versuchung widersteht, durch eine weiter exzessive Neuverschuldung politische Agendaprojekte zu finanzieren.
Michael Piontek
17.11.2020
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Die Aktienkurse der Immobilien AGs haben sich im November kaum bewegt … keine Veränderung ist dabei die Sondermeldung. Sind die Kurse beim ersten Lockdown noch massiv eingebrochen passiert bei zweiten Lockdown nichts?
Der erste Lockdown hatte natürlich die Besonderheit, dass niemand die Auswirkungen dieser beispiellosen Maßnahme abschätzen konnte. Und dass alle Non-Food-Geschäfte schließen mussten.
Doch ist dieser zweite Lockdown wirklich „light“? Was passiert jetzt genau? Weiterlesen
Michael Piontek
13.11.2020
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Der November – Lockdown ist der Beginn der zweiten wirtschaftlichen Sondersituation für viele Gewerbetreibenden. Es ist der beginn, da man nicht damit rechnen kann das alle Einschränkungen im Dezember vorbei sein werden, auch wenn Weihnachten vor der Tür steht. Auch wenn der Lockdown nicht so umfassend ist so hat er doch das Potential deutlich schwerer wirtschaftliche Folgen auszulösen als der Frühjahrs-Lockdown.
Im Frühjahr wurden auch alle Geschäfte geschlossen, nicht nur Restaurants und Bars. Aber die Schließung war befristet und der nahende Frühling ließ auch Besserung hoffen. Auch haben viele Gewerbetreibende den Frühjahr-Lockdown mit Hilfsmitteln und eigenen Rücklagen überstanden. Letztere sind nun wohl aufgebraucht und die neuen Hilfsmittel scheinen nicht so schnell und unbürokratisch zu fließen wir im Frühjahr. Die Insolvenzantragspflichtaussetzung läuft zusätzlich zum Jahresende aus.
Im Ergebnis ist zu befürchten, dass es dieses Mal nicht nur die primär betroffenen Branchen (analog dem Frühjahr) betroffen sein werden sondern es auch eine Reihe sekundär betroffener Branchen und Unternehmen geben wird. Zudem ist klar, dass uns die Phase der Einschränkungen nicht nur noch einige Wintermonate begleiten wird. Die gute Nachricht von einem bald verfügbaren Impfstoff hat auch deutlich gemacht, dass eine Durchimpfung der Bevölkerung in ausreichendem Maße wohl mindestens bis Ende 2021 dauern wird. So hat auch die finnische Regierungschefin schon den Sommerurlaub 2021 unter Vorbehalt gestellt.
Es ist also für Immobilien-Bestandshalter wichtig nicht nur die primär Betroffenen Branchen im Auge zu behalten sondern auch potentiell sekundär betroffene. Das können auch IT-Unternehmen, Lieferanten und andere Dienstleister sein, die primär für Risikobranchen (Gastronomie, Hotels, Veranstaltungsbranche etc.) arbeiten. Das können auch Banken sein, die jetzt mehr Eigenkapital für bestehende Kredite an Risikobranchen unterlegen müssen. Es wird auch Überraschungen geben, welche Branche ggf. ebenfalls indirekt betroffen sein kann und wird.
Ich bitte auch zu beachten, dass es diesmal keinen Kündigungsschutz bei Mietrückständen gibt. Gleichzeitig sind die Rücklagen der Mieter deutlich geschrumpft. Es ist durchaus zu befürchten das auch Unternehmen, die „gut“ durch den ersten Lockdown gekommen sin, in diesem zweiten Lockdown Probleme bekommen werden – auch weil die Dauer der Einschränkungen ggf. deutlich länger sein wird.
Michael Piontek
09.09.2020
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Die Coronapandemie hat die Immobilienfinanzierungen an mehreren Punkten getroffen:
- Die Banken sehen sich höheren Ausfallrisiken aufgrund potentieller Kreditnehmerinsolvenzen aufgrund nachhaltigem Mietausfall gegenüber.
- Die in der Euphorie der letzten Jahre eingepreisten Risikokosten bilden das aktuelle Ausfallrisiko nicht ab, daher sind zusätzliche Rückstellungen erforderlich.
- Die Bonitätsbeurteilingen der Banken sind im März massiv unter Druck geraten und haben sich noch nicht wieder vollständig erholt (siehe CDS-Preise). Weiterlesen
Michael Piontek
26.08.2020
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Kommt der Turn-down am Immobilienmarkt? Werden die Preise – und wenn durch Corona – nun endlich fallen?
Wie bereits zuvor ausgeführt sucht immer noch eine Menge Kapital Anlagemöglichkeiten – und Alternativanlagen sind noch schlechter verzinst als Immobilien. Die Finanzierungszinsen sind auch niedrig, so kann man doch noch etwas leveragen … Doch das ist alles Theorie: Wie sieht die Realität aus? Weiterlesen
Michael Piontek
26.08.2020
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Corona begleitet uns jetzt einige Monate. Nach dem ersten Schock im März / April, der auch von den Sofortmaßnahmen der Regierung für die Immobilieneigentümer durch die Stundungen auch gleich mehr oder weniger hohe Liquiditätsfolgen hatte, tritt derzeit eine Beruhigung ein. Aber wir sind noch lange nicht am Ende. Für die Immobilienwirtschaft sind vor allem Auswirkungen auf die Liquidität und die Bewertungen wichtig.
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