Jetzt Eigentumswohnungen in Denkmalschutzimmobilien als Alternative für private Anleger? Eine kurze Analyse…
Es hört sich verlockend an: Hohe steuerliche Abschreibungen bei Denkmalschutzimmobilien sowohl bei Vermietung aber auch bei Selbstnutzung. Bei Eigennutzung der letzte verbliebene Hort steuerliche Vorteile. Und bei Steuerersparnis setzt bei vielen auch das rationale Denken gern mal ein wenig aus ;-), Das kennen wir noch aus Zeiten der Fördergebietsabschreibung. Aber wie sieht denn das Angebot heute in Berlin aus? Es gibt diverse Angebote in Berlin (West), Berlin (Ost) und Brandenburg. Die Preise sind natürlich unterschiedlich, haben aber eines gemeinsam: Die Kaufpreise sind so hoch, dass der Kunde seine Steuervorteile eigentlich beim Bauträger „abliefert“. Rechnerisch stellt sich das alles gut dar: Aber die Gesamtrechnung geht dennoch nicht besser auf als bei Anlage ohne Denkmalabschreibung.
Zuerst einmal die Kaufpreise: In Berlin West werden zwischen 7.000 und 10.000 Eur0 / qm aufgerufen. Neubauten in Berlin (West) werden ab 4.500 Euro / qm, mehrheitlich um die 6.000 Euro / qm angeboten. Natürlich auch hier gilt: Die Preise sind nach oben offen … Dennoch ist klar: Die Preise für Denkmalschutzimmobilien liegen klar über den Preisen für Neubauwohnungen – obwohl diese oft insgesamt von besserer Qualität und höhere Raumeffizienz geprägt sind. In Berlin-Lichtenberg sollen Denkmalschutz-ETW knapp 5.000 Euro / qm kosten. Hier liegen die Neubaupreise bei ca. 3.500 – 4.000 Euro / qm. Ab 20% Mehrkosten sind da also schon mal „drin“.
Die Mieten sind wohl ähnlich anzusetzen. Die höhere Effizienz dürfte ggf. etwas mehr Miete beim Neubau einbringen.
Die Abschreibung: Zuerst muss gesagt werden, dass Sonderabschreibungen keine zusätzlichen Abschreibungen sind, sondern künftige steuerliche Abschreibungen nur vorziehen. Daher erbringt die vorzeitige Geltendmachung solcher Sonderabschreibungen nur einen Vorzieheffekt (Barwertig) und keine Zusatzertrag. Sinn macht das Ganze daher nur, wenn man dann nach Ablauf von 10 Jahren die Immobilie veräußern kann und die steuerlichen Gewinne nicht versteuern muss. Wenn man ggf. länger halten will (um ggf. im Alter selbst zu nutzen) kann man die Abschreibung auch über die Laufzeit regulär ziehen (2,5% mal 40 Jahre = 100%). Auch mit der Denkmalschutz-Afa kann man nicht mehr als 100% abschreiben.
Natürlich rechnet sich das Ganze die ersten 10 Jahre toll: wenn 70% der Gesamtkosten in 10 bzw. 12 Jahren (Vermietung) weitgehend abgeschrieben werden können (zzgl. der regulären AfA von 2,5%), entsteht beim einem Erwerber mit Spitzensteuersatz erhebliche Liquiditätszuflüsse. Über 10 Jahre können die zusätzlichen Erstattung aus der Denkmalschutz-AfA 30% des Kaufpreises ausmachen.
Man muss diesen (vorgezogenen) Cashflow aber natürlich als zusätzliche Tilgung einsetzen, denn der Kaufpreis der Immobilie lag ja ggf. 20% oder mehr über alternativen Neubauvorhaben. Ob der Erwerb einer Denkmalschutzimmobilie in Erfolg war weiß man erst beim Verkauf nach 10 oder mehr Jahren: Wenn man dann einen ebenso hohen Kaufpreis wie für die Alternativaanlage (eine dann 10 Jahre alte Neubauwohnung) erzielt hat man am Ende vielleicht einen Vorteil von 10% übrig behalten. Ob noch echte Wertsteigerungen möglich sind, bleibt abzuwarten. Ggf. bieten hier Alternativanlagen im derzeit niedrig preisigen Niveau in Berlin mehr Potential. Was nicht thematisiert wird. Die älteren denkmalgeschützten Gebäude weisen mit Sicherheit höhere Instandhaltungskosten und Risiken auf – da ist der Bauträger dann aber mit seinem höheren Kaufpreis nicht mehr greifbar.
Fazit: Die Denkmalschutzimmobilien werden in Berlin und Umland sehr teuer angeboten – der Verkauf erinnert an die Praxis während der Fördergebietsabschschreibungen (Verkäufe auf dem Papier – ohne echte Besichtigungen). Über die hohen Kaufpreise liefert man einen erheblichen Teil seiner Steuervorteile beim Bauträger ab. Daher macht das Ganze nur Sinn, wenn man nach 10 Jahren tatsächlich verkaufen kann und will. Wirtschaftlich sinnhaft ist das Ganze nur, wenn der Kaufpreis für die Denkmalschutzimmobilie nicht deutlich über Alternativanlagen liegt.