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Grüner Pfandbrief = Refinanzierung „grünen“ Mehraufwands beim Kunden?

27.09.2021 Allgemein Keine Kommentare

Grüne Pfandbrief sind beliebt, der siebte gründe Pfandbrief der BerlinHyp war z. B. sogar mehrfach überzeichnet und konnte daher am Ende 3 Punkte unter Mid.-Swap platziert werden (Startgebot war 1 Punkt über Mid-Swap). 

Grundlage ist ein Deckungsstock aus geeigneten Objekten, deren Eigentümer entsprechend in die Immobilien investiert haben um einen „grünen Standard“ zu erreichen. Der Standard ist sicherlich noch im Wandel, so schreitet die Umsetzung der EU-Taxonomie noch voran. Die DGNB-Standards spielen eine große Rolle, andere (eher angelsächsiche Player) schauen auch noch auf die LEED-Zertifizierungen.

Doch welcher Standard auch immer gesetzt wird, die günstigen und in der Zukunft günstigeren Refinanzierungskonditionen kommen bei den Immobilieninvestoren noch nicht in Form günstigerer Darlehenskonditionen an.

Damit fehlt ein wichtiger Kompensationsfaktor für die notwendigen, erheblichen klimaschonenden Investitionen. Die meisten Immobilieneigentümer arbeiten an Nachhaltigkeitskonzepten, die natürlich vor allem zuerst die Co2-Reduzierung im Blick haben. Neben dem aktiven Klimaschutz motivieren hier sicherlich auch zukünftig befürchteten Nachteile bei Vermietung und Veräußerung von Immobilien an ESG-sensible Kunden. Das kann Miethöhen und Immobilienwerte negativ beeinflussen.  

Doch muss man schon die Frage stellen, wann sich die Investitionen auch bei den Finanzierungskonditionen positiv bemerkbar machen. Zwar sind die Zinsen derzeit generell niedrig, dafür sind die Immobilienpreise historisch hoch.

Wenn die Immobilienwirtschaft also den Banken Immobilien für einen grünen Deckungsstock „zur Verfügung stellt“, dann muss dafür auch eine Rendite in Forme vergünstigter Darlehenskonditionen erzielt werden können. Das Gegenbeispiel von Zinsaufschlägen für nicht nachhaltige Immobilien könnte natürlich auch noch eintreten – dies käme dann einer „Strafe“ nahe. Dabei muss man beachten, dass einige (insbesondere denkmalgeschützte) Immobilien gewisse Standards nicht erfüllen können. Und wenn wir weiter an die Nutzer denken, so wird es immer Mieter geben, die ggf. den Vorstellungen einer ESG-konformen Nutzung nicht nahestehen – aber dennoch wichtig für den Wirtschaftsstandort Deutschland sind. Hier wird man nicht ganze Branchen ausgrenzen können. Daher halte ich Aufschläge zur Negativausgrenzung für den falschen Weg. 

Ich hoffe, dass spätestens mit Umsetzung der EU-Taxonomie hier mehr Klarheit einziehen wird. Allerdings könnten auch bereits jetzt die Banken, die sich ein grünes Image für einen grünen Deckungsstock durch ihre Kunden geben, diese Kunden auch an den finanziellen Vorteilen partizipieren lassen. Dies würde die Entwicklung zu mehr Nachhaltigkeit in der Immobilienwirtschaft zusätzlich unterstützen.  

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Dr. Michael Piontek