Einheitliche Darlehensbedingungen für gewerbliche Immobilienfinanzierungen – warum geht das nicht?
Die Darlehensbedingungen der Kreditinstitute, die im professionellen bzw. gewerblichen Immobilienfinanzierungsbereich aktiv sind unterscheiden sich teilweise erheblich.
Damit sind nicht die abweichende Regelungen zu Covenants wie Begrenzungen des Beleihungsauslaufes (LTV), der Zins- und Kapitaldienstdeckungsgrade (ISCR bzw. DSCR) in Höhe und Berechnungsweg gemeint sondern die allgemeinen Darlehensbedingungen, die u. a. Kündigungsmöglichkeiten, die Berechnungswege der Covenants oder Heilungsfristen bei Covenantverstößen regeln. Des Weiteren regelt jedes Kreditinstitut die Berichtspflichten in Umfang und Turnus anders. Auch bedingen einige Institute außerordentliche Reportingpflichten bei Veränderungen in der Vermietungssituation, die teilweise unpräzise (z. B. „wesentliche“ Veränderungen) formuliert sind.
Im Ergebnis führt dies dazu, dass die Finanzierungsangebote verschiedener Institute nur bedingt vergleichbar sind. Ein Vergleich nur anhand von Margen, Kosten, Provisionen und Tilgungsanforderungen greift hier zu kurz. Einheitliche handelbare und transparente Darlehensbedingungen erleichtern nicht nur die Vergleichbarkeit der Angebote, sie schaffen auch Prozesssicherheit für die Darlehenslaufzeit und im Falle von ungeplanten Entwicklungen.
Ein wichtiges Thema in Zeiten guter Corporate Governance ist sicherlich auch die Frage einer transparenten und fairen Ausschreibung. So sollte es auch im Interesse der Kreditinstitute sein, dass die Ausschreibungsergebnisse bei Finanzierungen transparent und vergleichbar sind. Und dies nicht nur damit sich ein Anbieter mit den besten Konditionen auch als Ausschreibungssieger durchsetzen kann – sondern auch weil die Banken auch selbst erfahren haben, dass die Syndizierung von Krediten an andere Institute teilweise an den abweichenden Darlehensbedingungen scheitert bzw. erschwert wird. Es ist also im höchsteigenen Interesse der Banken mittels vereinheitlichter Darlehensbedingungen Vergleichbarkeit und Handelbarkeit herzustellen. Nicht zuletzt da Finanzierungen über Kreditinstitute vermehrt in Konkurrenz zu alternativen Finanzierungsformen wie Bonds und Schuldscheindarlehen stehen, bei denen die Darlehensnehmer die Kreditbedingungen weitgehend – und für di einzelne Finanzierung einheitlich – vorgeben.
Bei großvolumigen Konsortialkrediten haben sich die LMA-Standards für Kreditverträge (Loan market Association) auch in Deutschland weitegehend durchgesetzt. Diese aus dem englischen Recht abgeleiteten Kreditbedingungen sind allerdings sehr umfangreich und versuchen nahezu alle Eventualitäten zu regeln. Diese Kreditbedingungen lassen sich im kleineren Einzelgeschäft einer Finanzierung nur schwer handeln und durchsetzen und für Investoren handeln. Im Streitfall führen die komplexen Regelungen erheblichen rechtlichen Problemen.
Derzeit werden bei einigen Banken die Kreditverträge mit Aspekten und Teilregelungen in Anlehnung an die LMA-Standards angereichert. Dies führt jedoch zu einer erheblichen Verlängerung und weiteren Steigerungen der Komplexität von Kreditverträgen. Die Differenzen in den Kreditverträgen der verschiedenen Kreditinstitute vergrößern sich damit noch weiter.
Gemeinsames Ziel der Banken und Darlehensnehmer muss es sein, einheitliche, transparente und eindeutige Darlehensbedingungen zu schaffen. Ob dies im Interesse der Banken aufgrund der Handelbarkeit der Kredite oder im (auch rechtlichen) Interesse der Darlehensnehmer erfolgt sei dahingestellt – andernfalls wird die Komplexität der Immobilienfinanzierungsverträge eher ein Vorteil alternativen Finanzierungsformen wie Bonds und Schuldscheindarlehen bedeuten, bei denen zumindest einheitliche Darlehensbedingungen im Rahmen einer Ausschreibung sichergestellt sind.