Droht eine neue Abwertungswelle durch ESG?
Die großen professionellen Bestandshalter haben in 2023 erstmals signifikant abgewertet, häufig zwischen 10% und 15%, vereinzelt auch mehr. Geringere Abwertungen sind klare Zeichen, dass der Eigentümer eine Marktanpassung wohl nicht verkraftet hätte.
Doch ist dann der Boden wirklich schon erreicht? Ich bezweifele das.
Auch in 2024 wird es bis zu einer „Normalisierung“ des Transaktionsmarktes und einer nachhaltigen Preisbildung noch weitere, ggf. geringere, Abwertungen geben.
Zusätzlich werden die ESG-Themen wieder in den Vordergrund treten und in den Klimaschutzfahrplänen auf dem Weg des Dekarbonisierungspfades nicht unerhebliche Aufwendungen auslösen, auch wenn die Umsetzung mit den regulär anstehenden Modernisierungen und Instandhaltungen und den kommenden Jahren bis 2045 kombiniert bzw. zusammengelegt werden. Die Mehrkosten werden in der DCF-Bewertung nicht unerheblichen Niederschlag finden und daher zu weiteren Abwertungen führen. Je nach Objekt und Klimaziel des Unternehmens sowie dem Umsetzungsweg werden diese zusätzliche Aufwendungen höhere oder sehr hohe Auswirkungen haben. Es wird darauf ankommen die Mehrkosten durch Kombination mit den ohnehin geplanten Maßnahmen umzusetzen und die Förderungen bestmöglich und frühzeitig zu integrieren. Zudem wird es zusätzliche Themen im Bereich GLT und Berichtswesen (CSRD) geben, die es gilt möglichst effektiv und mit Nutzen für das praktische laufende Gebäudemanagement umzusetzen. Weitere Themen wir die künftige Nutzung von Tiefgaragen bei Reduzierung von Individualverkehr in Innenstädten muss mit entsprechenden Konzepten begegnet werden.
Spannend wird das Thema ESG neben dem gewerblichen Bereich vor allem im Wohnbereich, wir aus vielerlei gründen das Potential zu weiteren Mieterhöhungen für Refinanzierung der erheblichen Mehrkosten wirtschaftlich, sozial aber auch politisch begrenzt ist. Sofern die Belastungen nicht kompensiert werden können, wird dies die Verkehrswerte entsprechend belasten. Das betrifft dann neben den größeren Wohnungsbeständen auch das klassische (nicht aufgeteilte) Zinshaus. Ich bin gespannt, wie sich dies ab 2025 entwickelt…