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Heraklit

Zinswende – ja oder nein?

12.11.2016 Allgemein Keine Kommentare

Diese Woche sind die langfrsitigen Zinsen um ca. 0,25% auf bis zu 0,7% (10 Jahres Swap) angestiegen. Doch was bedeutet das?

Die überraschende Erhöhung dieser Woche trat nach dem unerwarteten Ausgang der US-Wahl ein. Geht es also weiter? Oder folgt eine technische Korrektur? Politische Börsen und Verwerfungen sind häufig nur von kurzer Dauer. Konkret lässt es sich aber nicht vorhersagen – die nächste Woche sollte zeigen, ob sich die Entwicklung verfestigt.

Vor der US-Wahl hatte sich allerdings schon eine gewisse Bodenbildung bei den langfrsitigen Zinsen gezeigt. Daher könnte man – wenn ab sofort einen Zinssicherungsbedarf hat – auch jetzt handeln. Dabei ist aber zu beachten, dass die kurzfrsitigen Zinsen stabil niedrig bleiben. Der 3-Monats-Euribor liegt bei – 0,31%. Eine sofortige Zinssicherung erhöht also sofort Ihren Zinsaufwand um rd. 1% p.a. für das neu eingedeckte Volumen. Es kommt also darauf an, zu welchem Anteil Sie zinsgesichert arbeiten wollen – und in welchem Maße Sie am niedrigen kurzfristigen Zinsniveau partizipieren wollen.

Wenn Sie Immobilienivestor sind kommt es natürlich vor allem auf Ihr Immobilienkerngeschäft an. Die Finanzstrategie muss immer der Immobilienstrategie folgen. Wenn Sie ggf. auch einmal Immobilien aus dem Portfolio veräußern wollen, dann sollten Sie natürlich nicht alle Finanzierungen fest eindecken. Swaps sind zwar deutlich flexibler – aber die Bankmarge im Swap zahlen Sie bei einer vorzeitigen Auflösung doch.

Wenn Sie sich das aktuelle Zinsniveau länger sichern wollen – ohne den aktuelle Zinssicherungsgrad Ihres Portfolios gleich zu erhöhen (aus vorgenannten Gründen), dann kommen Forward-Swaps in Betracht. Hier ist aber zu beachten, dass der Forwardaufschlag aufgrund der niedrigen kurzfrsitigen Zinsen sehr hoch ist. 2 Jahre kosten rd. 0,4% – die dann die kommenden 10 Jahre zu zahlen sind. Hier spielt also Ihre Zinserwartung die entscheidende Rolle – erwarten Sie, dass die langfrsitigen Zinsen in den nächsten 2 Jahren weiter um mehr als 0,4% steigen? Dann sollten Sie den Forward-Swap wählen. Hier sollten Sie vielleicht noch einmal abwarten, ob der Trump-Effekte nächste Woche nachlässt. Wenn Sie dann eindecken kann es aber sein, dass die Zinsen dennoch auch später noch einmal zurückkommen, denn die wirtschaftlichen Rahmendaten (Ölpreis, Inflation, Staatsschuldenkrise) sind eigentlich zu den letzten Wochen unverändert. Im Gegenteil macht die „Rotweintruppe“, diesmal Italien, derzeit sogar wieder mehr Sorgen. Der Ölpreis ist nach der OPEC-Ankündigung wieder auf deutlich unter 50 USD (Brent) gefallen – dass bedeutet, dass die Inflation wieder etwas verhaltener wird. Die EZB wird das Ankaufsprogramm verlängern. Ich will auch nicht verhehlen, dass ich auch noch immer Diskussionen mit Marktteilnehmern führe, die meinen, dass wir japanische Verhältnisse bekommen.

Bitte lassen Sie sich von kurzfrsitigen Zinsänderungen nicht nervös machen. Wie an der Börse hat man nie den optimalen Einstands- oder Ausstandszeitpunkt oder -zinssatz. Die Entscheidungen hängen im Immobilienbereich auch immer von immobilienwirtschaftlichen Grundlagen ab. Es gibt aus dem Grundgeschäft heraus Zeitpunkte an denen man handeln kann – oder auch nicht. Ein gutes Portfolio verträgt auch variable Zinsen – in der Gesamtschau der letzten 10 Jahre wäre man damit auch besser gefahren. Als konservativer Investor können Sie jetzt zinssichern – aber es gilt kühlen Kopf zu bewahren und die Entscheidung bewusst zu treffen. Man darf sich dann auch nicht ärgern, wenn die Zinsen nicht weiter steigen. Aber das ist dann der Preis für die hohe Sicherheit.

Als Immobilienunternehmen sichern sie den immobilienwirtschaftlichen Erfolg nur über die Finanzierungsseite ab – Sie streben eigentlich nicht nach Spekulationsgeschäften. In der Vergangenheit sind viele Unternehmen über die Misserfolge aus Spekulationsgeschäften (auch Währungs-Swaps mit dem Schweizer Franken und japansichen Yen) gestolpert und haben den immobilienwirtschaftlichen Erfolg damit torpediert.

 

 

 

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