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Wirken steigende Zinsen auf Immobilienrenditen und -Preise? Ein Blick in die USA?

02.06.2018 Allgemein,Real Estate Keine Kommentare

Es wird viel darüber spekuliert, ob, wie und wie stark die zu erwartenden steigenden Zinsen auf die in den letzten Jahren der Niedrigzinsphase stark gestiegenen Immobilienpreise wirken.

Es ist wohl klar, dass die Einflüsse über die Fremdkapitalzinsen begrenzt sein sollten. Zu hoch ist das aktuell eingesetzte Eigenkapital. Die Fremdfinanzierung hat deutlich an Bedeutung verloren. Vermehrt wird auch nur aus Eigenkapital gekauft.

Der Einfluss sollte über eine Veränderung des Einsatzes des derzeit hohen Eigenkapitals bei steigenden Zinsen für Alternativanlagen kommen. Wenn Staatsanleihen oder andere Rentenpapiere in der Rendite steigen (vor allem, weil die EZB nicht mehr kauft), dann müssen auch risikoreichere Immobilienanlagen höhere Renditen bieten. Die Assetmanger reagieren sensibel auf Marktveränderungen mit Veränderungen der Kapitalallokation. So die „Logik“. Die höheren Renditen führen dann ggf. auf breiter Front zu niedrigeren Immobilienpreisen.

Doch stimmt das? Ein Blick in die USA lässt zweifeln. Während die US-Staatsanleihen bei über 3% notieren, werden Büroimmobilien auch in größeren INVESTMENTS noch immer zu 4% Renditen (Bruttoanfangsrendite) angeboten. Das Delta ist sehr gering – wenn überhaupt noch vorhanden, nach Kosten. Wie kann das sein? Es scheint so viel Eigenkapital im Markt Anlage zu suchen, dass in den USA steigende Zinsen für Alternativanlagen nicht zu einem Entzug von Anlagekapital im Immobilienbereich führt. Vielleicht reagiert der Markt auch mit Verzögerungen, aber dieser Zustand hält schon länger an.

Jetzt bleibt es abzuwarten, wie der Markt in Europa auf die Veränderungen der EZB-Politik reagiert. Die alte „Logik“ scheint nicht zwingend, so lange so viel Kapital Anlage sucht.  Zumindest in vermeintlich risikofreieren Top-Lagen könnte der Effekt sogar ausbleiben. Ein Turn-down am Immobilienmarkt könnte also länger auf sich warten lassen.

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