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Das einzig Konstante im Universum ist die Veränderung.
Heraklit

Wie könnten sich die Immobilienpreise weiterentwickeln – eine Idee…

27.09.2018 Allgemein 1 Kommentare

Viele Investoren treibt die Frage um, wie lange der Aufwärtstrend der Immobilienpreise noch so weitergeht. Viele Faktoren wirken auf die Preisbildung ein, transparente und weniger transparente Faktoren. Häufig werden u. a. Zinsniveau, Nachfrage, mangelndes Angebot und die wirtschaftliche Entwicklung genannt.

Daher habe ich mir die Mühe gemacht, die Einflussfaktoren der Aufwertungen der letzten Jahre etwas näher anzusehen. Bei meinem Beispiel ist rd. 1/3 der Aufwertungen durch echte Mieteinnahmenerhöhungen in den Immobilien entstanden. Die restlichen Aufwertungen mehrheitlich durch die Absenkung der Renditeanforderungen / Yield-Compression (max. 50%) und weitere Faktoren wie bauliche Maßnahmen, Aufwertungen und mietpreissteigerungsbedingte höherwertige Aus- und Umbauten (ca. 20%).

Was bedeutet das? Die Yield-Compression kann sicherlich in einem gewissen Zusammenhang mit dem Zinsniveau gesehen werden. Wenn das Zinsniveau steigt und Alternativanalgen höhere Zinsen bieten, wird sich Kapital auch wieder stärker in andere Anlageformen investieren. Daher werden dann auch Immobilien aufgrund rückgehender Nachfrage höhere Rendite bieten (müssen). Dieser Faktor kann und wird (ab einem gewissen Grad) bei steigenden Zinsen somit tendenziell die Immobilienwerte mindern.

Die Mietsteigerungen für Büroflächen werden durch die hohe Nachfrage in den TOP-Städten, dem niedrigen Leerstand und der allgemeinen wirtschaftlichen Entwicklung geprägt. Auch wenn sich die wirtschaftliche Entwicklung in Deutschland etwas eingetrübt hat (die BIP Prognosen etwas gesenkt wurden), sind wir noch immer in einem stabilen Wachstumskorridor. Da die aktuellen Projektentwicklungen den Nachfrageüberhang nicht abdecken können und die Leerstandsquote eher sinkt als steigt, gehe ich von einem weiteren Mietwachstum im Bürobereich aus. Wir sehen steigende Spitzenmieten (in Berlin auch bereits über 30 €) und Durchschnitts-Neuvermietungsmieten (in Berlin über 18 €). Aufgrund des Angebotsmangels werden aber nur kleinere Teile des Gesamtbüroflächenbestandes zu diesen Preisen neu vermietet. Aber die Bestandmieten im Bürobereich aus langjährigen Mietverträgen, die häufig zusätzlich mit mehreren Verlängerungsoptionen für die Mieter ausgestattet wurden, liegen noch deutlich darunter. 10 Jahre plus 3 mal 5 Jahre Option ergeben halt 25 Jahre, ohne dass der Vermieter einseitig die Miete anheben kann. Der VPI-Index hat in den letzten Jahren dabei auch nicht geholfen. Daher täuschen die hohen Spitzenmieten und Durchschnittsmieten über den Marktzustand und das Gesamtmietniveau. Im Ergebnis sehe ich daher (bewertungsrelevantes) Mietsteigerungspotential sowohl bei Neuflächen aber insbesondere auch noch hohe Nachholeffekte bei langfristigen Bestandsmietverträgen – die häufig aus Zeiten stammen, in denen ein sehr viel niedrigere Mietniveau herrschte. Hier ist außerdem zu beachten, dass auch das heutige Mietniveau in Berlin noch deutlich unter dem von Frankfurt und München liegt. Diese auch historisch begründete Situation wird sich m. E. irgendwann ändern. Berlin als Hauptstadt wird sich auch im Büromietbereich in absehbarere Zeit an die Spitzen setzen.

Sofern weiter hohe Mieten abgeschlossen werden können, werden diese Mieter aber auch höherwertige Ausbauten und Ausstattungen verlangen. Auch dies wird weiterhin die Bewertungen etwas befeuern.

Fazit:

Auch wenn durch langsam steigende Zinsen die Yield-Compression stagnieren oder sogar leicht zurückgehen sollte, betrifft dies maximal 50% des bisherigen Aufwertungspotentials. Die weiter steigenden Mieten (und daraus folgende Investitionen) werden (auch bei gleichen Vervielfältigern) die Bewertungen weiter treiben. Hier hat JLL eine sehr schöne Analyse gemacht: Danach stagnieren oder sinken die Mieten in Berlin erst, wenn sich der Leerstand im Bürobereich auf 7,4% erhöht. Davon sind wir heute mit rd. 2% und einem deutlichen Nachfrageüberhang weit entfernt.

Ab Jahresende steigenden Zinsen werden daher die Aufwertungen der Immobilienwerte mindern, aber nicht zur Stagnation oder gar deutlichen Abwertungen führen. Die Mietsteigerungen werden dem entgegenwirken, hier ist m. E. auch noch deutlich weiterer Spielraum nach oben.

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  • Michael Piontek sagt:

    Im Wohnungsmarkt sehe ich Unterschiede zwischen dem Bestand und Erstvermietungen. Im Bestand wird derzeit wenig gewechselt, jeder hält seine (vermeintlich) günstige Miete „fest“. Hier sind die Mieterhöhungsmöglichkeiten gesetzlich vorgegeben – und diese werden auch ausgenutzt werden. damit kommt man allerdings den steigenden Erstvermietungsmieten nicht hinterher. Dieser Marktteilnehmer ist natürlich ein vielfaches größer als die Erstvermietungen nach Neubau. In der Breite gibt es auch eine „natürliche“ Grenze der Mieterhöhungen. Die Kaufkraft in Berlin ist begrenzt – auch das Potential für Mietzahlungen je Haushalt. Insbesondere in einigen Stadtteilen dürfte man der Grenze der Leistungsfähigkeit schon nah kommen. Man wird nicht tausende Bestandswohnungen (z. B. Im Märkischen Vietel) einfach für EUR 15/qm vermieten können, wenn man diese freibekommen würde. Das Herausmodernisieren findet zwar auch statt, betrifft aber im Verhältnis zu allen Wohnungen nur einen begrenzten Kreis.
    Alles in allem werden d in Wohnungmieten im Bestand weiter steigen, aber eine Obergrenze bei 3,7 Mio. Einwohnern nicht überschreiten.
    Im Neubau (einen deutlich kleineren Marktteil) werden die Angebotsmieten sicherlichnoch steigen. Hier geht es auch nicht mehr um qm-Preise sondern um den insgesamt zu zahlenden Betrag. Daher werden die derzeit im Vergleich noch großen Berliner Wohnungen kleiner werden. Hier werden sich aber auch Mietentwicklung und Wertentwicklung noch etwas weiter entkoppeln. Das kann bei 35-40-fach bei Neubau in guten Lagen dann zur Blase werden. Schuld an den Preisen sind natürlich die deutlich gestiegenen Boden- und Baupreise. Es bleibt abzuwarten, ob der Gesetzgeber neben der Bestandsvermietung irgendwann auch die Erstvermietungen regulieren will.

Dr. Michael Piontek