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Das einzig Konstante im Universum ist die Veränderung.
Heraklit

Wenn der Turndown kommt – wie bereitet man sich vor?

03.05.2019 Allgemein Keine Kommentare

Seit fast 10 Jahren sagt der Immobilienmarkt: Noch zwei Jahre aufwärts, dann geht es auch mal wieder runter. Inzwischen werden auch die zwei mal kürzer prognostiziert, bisher ist es aber „immer noch jut jegangen“.

Doch sollte man sich in heutigen Zeit nicht auch mal auf das Szenario einstellen? Was könnte drohen? Bei welcher Assetklasse?

Büro: Hohe Neubauraten bei wirtschaftlicher Eintrübung? Nachlassende Mietnachfragen bzw. Absinken der Spitzen- und Durchschnittsneuvermietungsmieten? Ein nicht völlig abwegiges Szenario. Hier helfen längere WALTs mit Mietern, die nicht so sehr von der wirtschaftlichen Entwicklung abhängen und gute Bonitäten aufweisen. Also öffentliche Mieter, Krankenkassen, große WP-Gesellschaften und Lobbyisten. Ein solides Screening der Mieterbonitäten ist von hoher Wichtigkeit, diese müssen nach IFRS seit diesem Jahr ohnehin enger begleitet werden. Auch sollte eher Immobilien in zentralen, regierungsnahen Lagen bevorzugt werden. Am Beispiel der USA sieht man, das auch in Wirtschaftskrisen die Washington-Area immer am stabilsten war, da der Regierungsbetrieb (Verwaltung, Lobbyisten, Zentralverbände – aber auch privater Konsum) unabhängig von der wirtschaftlichen Entwicklung funktioniert.   

Retail: Auch hier nach alternativen Nutzungsformen zum klassischen Handel suchen. z. B. Büro, Ärzte, ambulante Kliniken und Krankenkassen-Kundencenter etc.  

Allgemein: Die LTVs sind niedrig. dass sollte so bleiben. Zudem sollten lastenfreie Objekte als Reserve bzw. Cash zur Überbrückung von Krisen vorgehalten werden. Bei Anzeichen eines Turn-Downs nicht in Panik verfallen. Abschwünge waren historisch immer etwas heftiger aber auch sehr viel kürzer als Aufschwünge. Mit Cash in der Kriegskasse kann der Turn-Down auch zur Akquisitionschance werden. 

Stressszenarien können die Auswirkungen und ToDos veränderter Rahmenbedingungen auf das eigene Portfolio sichtbar machen. Parallel ist zu beachten ,wie sich ggf. die Zinsen in einem solchen Szenario entwickeln und was dann dessen Folgen sind. Die ganzheitliche Betrachtung ist hier wichtig. 

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