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Heraklit

Weil nicht sein kann, was nicht sein darf … Betretenes Schweigen über die Entwicklung von Handelsimmobilien 2018

04.03.2019 Allgemein Keine Kommentare

Das Jahr 2018 wird allseits als neues Rekordjahr im gewerblichen Immobiliengeschäft gefeiert. Transaktionsrekorde, Spitzenrenditen sinken auf Tiefstwerte …

Doch, es gibt erste Eintrübungen. In den Städten Berlin und Hamburg sind die Renditen nicht mehr gefallen – hier scheint sich ein Boden gebildet zu haben. Bleibt abzuwarten ob dies so bleibt, wenn sich die Zinserhöhungen weiter in 2020 verschieben. Oder ob sich eine erste Stagnation oder gar Trendumkehr abzeichnen wird?

Im Markt der Handelsimmobilien hat diese in 2018 bereits stattgefunden. Erste Anstiege von Spitzenrenditen waren dort zu verzeichnen. Zusätzlich sind die Einzelhandelsmieten teilweise gesunken. Beides zusammen führt zu einem negativen Bewertungsergebnis (siehe Beispiel Deutsche Euroshop AG). Und dies in einem Umfeld deutliche Werterhöhungen bei anderen Assetklassen.

Dabei ist der Anstieg der Spitzenrenditen nicht auf eine Veränderung des Zinsniveaus zurückzuführen sondern eher mit einem erhöhten, eingepreisten Risikoansatz für die Assetklasse. Auch die Mieten und  zukünftigen Mieterwartungen mussten zurückgenommen werden. Ein Anstieg von Zinssätzen würden den Abwertungsdruck noch verstärken. 

Doch diese Effekte werden interessanterweise kaum diskutiert. Dabei betreffen diese Effekte doch alle Immobilieneigentümer, die Handelsimmobilien im Bestand halten. Und es mag eine kleine Vorschau sein, was sich in Teilen auch im Büromarkt ereignen könnte, wenn durch eine Wirtschaftseintrübung die Büromieten nicht weiter steigen, sondern stagnieren oder gar in einigen Lagen zurückgehen würden. Natürlich werden die noch an das aktuell erreichte Mietniveau anzupassenden deutlichen Underrents im Bürobestand in den nächsten Jahren mieterhöhend und damit wertunterstützend wirken. Aber ein Absinken des Mietniveaus aufgrund einer evtl. Rezession löst „automatisch“ auch steigende Renditeerwartungen der Investoren aus. Beides senkt den Immobilienwert. Dies könnte noch durch steigende Zinsen für Alternativanlagen verstärkt werden.

Und wie wappnet man sich als Immobilieneigentümer von Handelsimmobilien? Vielleicht weniger preissensible Discounter als Mieter? Vielleicht mehr Spezialhändler oder Nicht-Händler (Krankenklassen) in die EG-Flächen nehmen…? 

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