Dr. Michael Piontek – Willkommen auf meiner privaten Webseite

Das einzig Konstante im Universum ist die Veränderung.
Heraklit

Warum zahlen wir alles? Technische Absicherung von Umlagen an Dritte?

21.12.2018 Allgemein Keine Kommentare

In der Immobilienbewirtschaftung fallen neben den Betriebskosten auch laufend Instandhaltungskosten an. Nicht alle muss der Eigentümer tatsächlich selbst tragen. Daher sollte man immer die 3er-Frage stellen:

  1. Was ist auf den Mieter umlegbar?
  2. Was sind von der Versicherung abgedeckte Kosten für Schäden?
  3. Wofür bestehen ggf. Gewährleistungsansprüche gegen Drittunternehmen aus Errichtung oder Wartung?

Es lohnt sich zu ermitteln, was man maximal auf Mieter umlegen kann. Gerade in den aktuellen Zeiten lässt sich ggf. mehr durchsetzen als früher. Da soll jetzt nicht einseitig den Mieter belasten sondern ihn in Teilen auch zu einem wirtschaftlichen Umgang mit der Mietfläche anhalten bzw. dazu motivieren. Der Eigentümer muss dazu natürlich immer eine klares Bild davon haben, was er mietvertraglich umlegen kann. Da würden sicherlich einheitliche Mietverträge helfen – diese sind aber illusorisch. Dazu sind Altverträge und Flächenspezifika zu heterogen.

Bei der Versicherung ist es etwas einfacher. Hier gibt es für alle Immobilien einheitliche Gebäudeabsicherungen für Risiken. Da erleichtert die Identifikation von abrechenbaren Kosten erheblich. Dennoch muss auch hier im Einzelfall genauer hinsehen.

Das größte Thema im laufenden Betrieb ist die Kenntnis möglicher Gewährleistungsansprüche. Die Maßnahmen sind teilweise bis zu 5 Jahre her. Es geht nicht immer nur um große Neubauprojekte sondern auch um kleinere Maßnahmen (Austausch von Türen) etc. Woher weiß der Mitarbeiter im Propertymanagement, ob für die einzelne Türreparatur von vielleicht 1.000 € noch ein Unternehmer in Haftung genommen werden kann. In heutigen Zeiten kommen auch noch Personalwechsel hinzu. Dann ist die „Letzte Bastion“ des Wissens zu solchen Themen, nämlich die Erinnerung des abwickelnden Mitarbeiters, auch noch gefallen.

Hier ist wieder ein Use-Case für einen Digitalisierer bzw. Entwickler: Schon bei der Mangelerfassung in einem System muss ein Abgleich mit Weiterbelastungsmöglichkeiten stattfinden:

  1. Besteht eine Umlagemöglichkeit aus dem Mietvertrag auf den Mieter? Wie hoch p.a.? Ist dieser Betrag schon ausgeschöpft? Wenn ja, könnte man den Fall ggf. auch noch ins nächste Jahr schieben?      
  2. Besteht für diese Mängelart eine Versicherungsabdeckung? Wenn ja, dann könnte auch maschinell eine Schadensanzeige an die Versicherung / Assekuranzmakler herausgehen. Vor einer Weiterbearbeitung wäre dann die Deckungszusage der Versicherung abzuwarten. Hier könnte eine digitale Nachverfolgung ansetzen. Es gibt auch bereits Webzugänge zu Versicherung / Assekuranzmakler zur schnellen Kommunikation und Abrechnung von Schäden.
  3. Die im DSM oder ERP erfassten Gewährleistungsvorgänge (ggf. mit Sicherheitseinbehalten oder Bürgschaften) müssen mit Gewerken erfasst werden. Dann kann bei Erfassung eines Mangels mit Gewerkszuordnung ein „Match“ erzeugt werden.   

 Natürlich muss eine externe Lösung zumindest mit dem ERP-System und dem System in dem die Gewährleistungen erfasst sind, eine Schnittstelle mit möglichst sofortigem Austausch unterhalten. Ich glaube nicht daran, dass die Standardsoftwareanbieter der ERP-Systeme solche Funktionen in absehbarer Zeit „nachrüsten“. 

 

Tags:

Beitrag kommentieren

Deine E-Mail-Adresse wird nicht veröffentlicht. Erforderliche Felder sind mit * markiert.

Dr. Michael Piontek