Verkauf und Reinvestition im heutigen Marktumfeld …grundsätzlich nachteilig?
Ist eine Immobilien-Wiederanlage eines aktuellen Verkaufserlöses tatsächlich nur zu schlechteren Konditionen möglich?
Streng genommen: NEIN. Wenn man unter heutigen Marktbedingungen eine Immobilie mit hoffentlich hohem Gewinn verkaufen kann, schrecken viele davor zurück, da sie den Erlös vermeintlich nur deutlich schlechter wieder anlegen können.
Hintergrund ist, dass die aktuellen Marktrenditen für Immobilien deutlich niedriger sind als vor einigen Jahren – als der potentielle Verkäufer gekauft hat.
Die Betrachtung ist aber nicht korrekt. Auf Basis der aktuellen Bewertung bzw. des aktuellen Marktwertes ist die Rendite in den kommenden Jahren aus der Bestandshaltung der Immobilie deutlich gesunken, da sich das gebundenen Kapital aus der Marktwerterhöhung rechnerisch erhöht hat. Korrekt muss man nämlich die künftigen Überschüsse der Immobilien in Bezug zum aktuellen Marktwert und nicht zu den historischen Anschaffungskosten setzen. Dadurch passt sich die zu erwartende Rendite aus einer weiteren Bestandshaltung faktisch der Rendite einer Wiederanlage in gleichartige Immobilien zu Marktpreisen an. Lediglich die Transaktionskosten fallen zusätzlich an und mindern die Rendite der Wiederanlage.
Somit treten wieder die immobilienwirtschaftlichen Faktoren in den Vordergrund. Der Veräußerung von Immobilien, die immobilienwirtschaftlich ggf. als Verkaufsobjekt (z.B. wg. dem erreichten Reifegrad) zu definieren sind, stehen damit zumindest nicht mehr grundsätzlich die geringeren Wiederanlagerenditen im Wege. Die Wiederanlage kann ggf. sinnhaft in eine gleichartige Immobilie mit mehr Zukunftsperspektive erfolgen.