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Politische Risiken für den Wohnungsmarkt in Berlin

21.03.2019 Allgemein Keine Kommentare

Die stark steigenden Mieten in Berlin werden für die Immobilienbranche langsam von einer Chance / Gewinn zu einem Risiko. Der überhitze Markt hat die Grundstückspreise derart steigen lassen, dass unabhängig von den zusätzlich gestiegenen Baukosten eine Wirtschaftlichkeit in der Vermietung (und Verkaufbarkeit) nur bei sehr hohen Mieten gegeben ist. auch bestehende Immobilien werden zu Preisen bzw. Vervielfältigern auf die Ist-Miete gehandelt, die eine Wirtschaftlichkeit erst nach zwei bis drei erwarteten, maximal rechtlich möglichen, Mietanpassungen erwarten lassen.      

Die überbordende Nachfrage gegenüber dem begrenzten Angebot führt zu diesen Effekten. Soweit sind sich alle Marktteilnehmer und die Politik einig.

Doch fördert die Berliner Politik den Neubau nur halbherzig. Zwar sollen die Wohnungsbaugesellschaften 20.000 Wohnungen bauen – doch der sehr viel stärkere private Wohnungsbau wird nicht gefördert. Vorhandene Baugrundstücke sollen bevorzugt an öffentliche Gesellschaften und Wohnungsbaugenossenschaften gehen. Die öffentlichen Gesellschaften sind aber auch wegen Vergabe- und Ausschreibungsverpflichtungen langsamer als Bestandshalter auch nicht auf massiven Neubau ausgerichtet. Die Wohnungsbaugesellschaften können auch nur begrenzt Volumen bauen und nicht kostendeckend zu 7,5 EUR / qm vermieten – in naher Zukunft ist dann das Eigenkapital aufgebraucht. Dann muss der Staat neues Eigenkapital einbringen.

Aus eher ideologischen Gründen werden von der Politik große bebaubare Flächen (u. a. Elisabethaue, Randbebauung Tempelhofer Feld oder aktuell die Brache am Westkreuz) nicht für die Wohnbebauung freigegeben. Stattdessen sollen dort ökologische Landwirtschaft oder gar eine landeseigenen Cannabis Produktion (aktueller Vorschlag der Grünen für die S-Bahn Brache) entstehen.

Um die Mieten zu begrenzen denkt die Politik eher in Verboten als Angeboten, auch um vermeintlich schnelle Wirkungen zu erzielen. Die Mietpreisbremse hat sich hierbei nicht bewährt, daher wird über die Ausweitung von Milieuschutzgebieten innerhalb des S-Bahnrings, über Enteignungen von Eigentümern ab 3.000 Wohneinheiten (u. a. auch ein evangelisches Hilfswerk steht auf der Liste) und einen Mietendeckel (siehe Tagesspiegel von gestern) nachgedacht.   

Verschreckt eine Enteignung bereits die großen Investoren – damit wird der private Wohnungsbau in benötigten, größerem Volumen weitgehend eliminiert – wird ein Mietendeckel alle Investoren schwer treffen.

Was ist ein Mietendeckel? Eine Obergrenze für die Vermietung aller Wohnflächen in Berlin. Und zwar auch, wenn die aktuelle Miete bereits höher liegt. Auch (energetische) Modernisierungsumlagen oder andere Sonderfaktoren berechtigen nicht, den Mietendeckel zu überschreiten. Käme der Mietendeckel mit den öfters erwähnten 7,5 EUR/ qm, wären die Folgen katastrophal und beträfe alle Vermieter, von denen in Berlin 70% Privatpersonen sind. Warum?

  •  Neubau würde sich wirtschaftlich nicht mehr rechnen. Auch wenn in der Folge die Grundstückpreise fielen – die verbleibenden Gesamtkosten sind mit 7,5 EUR / qm nicht zu refinanzieren. Zumal die Zinsen nicht auf Dauer so niedrig bleiben werden.
  •  Alle bestehenden Investitionen in Eigentumswohnungen und Mietshäuser, die aufgrund der bereits bezahlten Preise / Kosten und ggf. auch höheren Zinslasten mehr als 7,5 EUR / qm Miete benötigen, würden unwirtschaftlich und ggf. insolvent.
  •  Die Werte der Immobilien würden deutlich fallen und die Banken müssten von den Eigentümern Sondertilgungen und Zinsaufschläge (auch aus regulatorischen Gründen) verlangen. Im Zweifel müssen die Banken dann die Kredite kündigen und die Immobilien würde versteigert. Anleger und Investoren würden ggf. in die Privatinsolvenz geraten.

Die Altersvorsorge vieler Berliner und Bürger anderer Bundesländer würde untergraben bzw. torpediert. Zum anderen haben viele Menschen in die Immobilien-AGs investiert, die entweder enteignet oder durch den Mietendeckel deutlich beschädigt würden. 

Der private Wohnungsimmobilienmarkt wäre zielgerichtet ausgehebelt – nur noch kommunale Vermieter würden investieren (mit Steuergeld) und vermieten. Für gehobenere (private) Wohnungen würde dann wieder „Handgeld“ für die Wohnungsübernahme gezahlt.

Mein Fazit: Währen die Enteignungen meines Erachtens nicht kommen werden, da zum einen die Berliner Verfassung dies gar nicht kennt und zum anderen das Grundgesetz hier hohe Hürden vorgibt (und das Land Berlin eben nicht alle Möglichkeiten des Neubaus zuvor ausschöpft – siehe Elisabethaue, Tempelhofer Feld und S-Bahn-Brachen) ist der Mietendeckel eine echte Gefahr. Er würde den privaten Immobilienmarkt massiv und nachhaltig beschädigen, das Vertrauen zerstören und das Vermögen oder gar die wirtschaftliche Existenz einer Vielzahl von Privatpersonen gefährden. Übrigens betrifft dies zu einem großen Teil auch Wähler der Regierungskoalition der SPD, Grünen und der Linkspartei.  

 

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Dr. Michael Piontek