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Individuelle Covenants in Kreditverträgen – Wettbewerbsvorteil für Banken bei immer knapperen Margen?

19.08.2016 Finance Keine Kommentare

Der Margendruck ist für Banken enorm geworden – und führt zu teilweise ungesunden Konditionsgestaltungen. Insbesondere bei langfristigen Darlehen kann eine Bank heute gar nicht wirklich ermessen, welche Marge über die Kreditlaufzeit von z. B. 10 Jahren neben den Liquiditätskosten die Kosten für Risiko,  Gewinn und den immer wichtiger werdenden Kosten für Regulatorik im weitesten Sinne (auch Eigenkapitalanforderungen) auskömmlich oder zumindest kostendeckend ist. Unter Umständen wird derzeit wieder der Grundstein für eine Bankenkrise in kommenden Jahren gelegt. Erschwerend kommt hinzu, dass die anderen Einkommensquellen der Banken stark schwächeln. Daher müssen die Kreditmargen langfristig eher wieder steigen um die Banken langfristig stabil zu halten. Wie geht das bei immer stärkerer Konkurrenz?
Die Kostenstruktur der Banken steigt und wird weiter steigen, immer neue und stärkere Anforderungen an die Banken werden mit Stresstestergebnissen begründet. Der Margendruck wird über Vermittler im gewerblichen Kreditgeschäft aber vor allem im privaten Baufinanzierungsgeschäft weiter verschärft. Mit jedem neuen Darlehen kauft sich die Bank ein neues niedrigmargiges Geschäft ein und ersetzt im besten Fall damit ein auslaufendes höhermargiges Geschäft. Bei stabilem Kreditbuch sinken daher die Einnahmen, und nicht alle Banken können das Kreditbuch stabil halten – ausweiten nur wenige.

Die Kreditauflagen (Covenants) stammen noch aus „alten“ Zeiten, haben aber natürlich noch immer ihre Berechtigung. Bei reinen Objekt- oder Projektfinanzierungen (non-recourse) muss sich die Bank sicher sein, dass der immobilienwert nicht zu sehr fällt und die Kapitaldienstfähigkeit gewährleistet wird. Bei Part- oder Full-recourse-Finanzierungen sieht die Situation anders aus. Hier könnten die Banken flexibler reagieren und nur noch die Themen mit Covenants „absichern“, die wirklich Risiko bedeuten. Aber warum mehr – und immer so viel? Damit könnten die Kreditverträge deutlich schlanker in Umfang aber vor allem auch in der laufenden Bearbeitung für die Kunden werden. Denn diese müssen auch laufend die Covenant-Einhaltung im Auge haben. und dies nicht nur zum Stichtag sondern auch im Forecast um künftige Problemstellungen rechtzeitig zu erkennen.  Schlankere, einfachere und maßgeschneiderte Kreditverträge auf „Augenhöhe“ (die nicht mehr den Kunden, den man umwirbt zum rechtelosen Bittsteller machen) können bei Kreditausschreibungen ein entscheidendes Merkmal sein – nicht die letzten 10 Bps in der Marge. Die laufende Kreditbearbeitung ist für die Kreditnehmer auch ein teures und ggf. risikobehaftetes Thema, daher sind Kunden auch bereit für einfache Lösungen etwas mehr zu bezahlen. Banken, die die meisten und komplexeste laufende Betreuung benötigen werden selten wieder als Kreditgeber angefragt.

Bei komplexen Portfoliofinanzierungen mit Querverhaftungen und Mitverpflichtungen schrecken viele Kreditnehmer davor zurück neue Finanzierungen in das Konstrukt hineinzugeben. Der Kunde kann auch nur schwer abschätzen, wann er zu welche Bedingungen Sicherungsobjekt frei bekommen kann – auch wenn er ggf. schon erheblich getilgt hat. Was spricht eigentlich dagegen neben einer LTV-Obergrenze auch eine Untergrenze zu vereinbaren? Und / oder bei DSCR der abgetretenen Mieten? Wenn diese unterschritten werden, bekommt der Kunde Sicherungsmasse frei. Das wäre eine faire Regelung auf „Augenhöhe“ – ohne die Sicherungsbedürfnisse der Banken einzuschränken.

Das gleiche gilt für die allgemeinen Kreditbedingungen bzw. die standardisiert verwendeten Klauseln. Mietzession – klar. Aber auch klare Regeln, ab welchen Mietvertragsvolumen die Bank bei Kündigungen oder Veränderungen einbezogen werden möchte. Unklare Rechtsbegriffe wie „wesentliche Mietverträge“ oder „wesentliche Veränderungen“ schaffen nur Unsicherheit und Fehlerpotential. Es muss klar sein, das alle mietvertraglichen oder z. B. baulichen Veränderungen – die nicht zu einem Covenantbruch bei DSCR und LTV führen – eigentlich pauschal genehmigungsfrei sein müssten. Sonst machen die Covenantregeln eigentlich keinen Sinn. Covenant sollten beidseitig verpflichtend sein: Der Kunden sichert zu den LTV nicht zu überschreiten und den DSCR nicht zu unterschreiten – Im Gegenzug sollte die Bank dann auch mit der Situation bei Einhaltung aller Covenants zufrieden sein.  Das wäre ein Beitrag zu vereinfachter Zusammenarbeit.

Im Ergebnis können Banken mit angemessener und individueller Covenantgestaltung zum Kunden bzw. zu finanzierenden Projekt Wettbewerbsvorteile erlangen – auch gegen ggf. günstigere Wettbewerber. Dazu muss man natürlich seine „Lending-Policy“ hinterfragen und individuelle Lösungen möglich machen.

 

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