Dr. Michael Piontek – Willkommen auf meiner privaten Webseite

Das einzig Konstante im Universum ist die Veränderung.
Heraklit

Hohe Marktwerte der Immobilien verteuern Finanzierungen – paradox?

28.06.2019 Allgemein Keine Kommentare

Die Immobilienwerte (außer reines Retail) kennen derzeit nur eine Richtung: Aufwärts.

Das freut viele Eigentümer, es verändert aber die Finanzierungssituation. Konnte man früher Beleihungen zu 60% des Marktwerte noch relativ zinsgünstig finanzieren – sind die Margen in diesem Bereich nun deutlich höher.

Warum ist das so? Die für die Konditionierung relevante Beleihungswert steigt bei weiten nicht in dem Maße wie die Marktwerte. Der Beleihungswert spiegelt noch die gestiegene Cashflows (wenn diese dem nachhaltigen Marktniveau entsprechen) – die Yield-Compression findet im Beleihungswert so aber nicht statt. Dadurch erhöht sich der Abstand zwischen Beleihungswert und Marktwert und erreichen und / oder überschreiten Beleihungen zu 60% des Marktwertes heute bereits den Beleihungswert.  

Beleihungen über Beleihungswert sind für Banken teuer zu refinanzieren. Die Vorteile der reinen Hypothekenbanken marginalisieren sich. Flexiblere Geschäftsbanken, Sparkassen und Volksbanken sind eher in der Lage in diesem Umfeld gute Konditionen zu stellen. 

Was bedeutet dies für wachstumsorientierte Unternehmen? Es wird durch die Aufwertungen schwieriger, angestrebte Leveragehöhe zinsgünstig zu erreichen. Entweder muss man die Leverageziele (50%, 60% oder 70%) absenken oder deutlich höhere Kreditmargen akzeptieren. Alternativ werden die recourse-Finanzierungen zunehmen um die Margen niedrig zu halten. Außerdem lohnen sich Grenzwertberechnungen um festzustellen, ob sich die letzten 5-10% Leverage wirklich wirtschaftlich lohnen – oder zu teuer sind.

Alternativ wird sich herausstellen, dass die höheren Leverage-Tranchen in der Objektfinanzierung teurer sind als unbesicherte Loans, Bonds oder Schuldscheindarlehen auf Holdingebene. Diese Produkte werden daher zunehmend attraktiver.   

Tags:

Beitrag kommentieren

Deine E-Mail-Adresse wird nicht veröffentlicht. Erforderliche Felder sind mit * markiert.

Dr. Michael Piontek