EZB-Staatsanleihenkäufe – und was bedeutet das für die Immobilienwirtschaft?
Die EZB plant umfangreiche Staatsanleihekäufe mit dem Ziel, die Inflation anzuheben. Das Volumen soll bis zu 1.000 Mrd. € betragen. Welche Folgen kann das Programm im Einzelnen haben und wie wirkt es auf die Immobilienbranche?
1. Zuerst einmal muss man sehen, dass ein Ankauf von Staatsanleihen deren Kurse nach oben treiben wird. Im Gegenzug sinkt die Verzinsung. Wenn ich mehr für die Anleihe bezahlen muss, sinkt die Rendite da der Zinssatz feststeht. Es sinken also die Refinanzierungskosten der Staaten, Geldanlagen in Staatspapiere werden für Investoren unattraktiver. Herr Draghi hofft darauf, dass die Investoren dann mehr Geld in Unternehmensanleihen etc. investieren werden und auch dort die Zinsen sinken. Die verbilligte Refinanzierung der Unternehmen soll dann das Wachstum befördern und damit auch indirekt für eine steigende Inflation sorgen. Eine Rechnung mi einigen Unbekannten und Risiken:
• Ein Absinken der Refinanzierungskosten von Euro-Staaten wird den Reformdruck in den Programmstaaten („Problemkandidaten“) deutlich mindern. Dies könnte zu einem „Wiederaufflammen“ der Euroschuldenkrise beitragen.
• Ob dann die Investoren Unternehmensanleihen kaufen bleibt abzuwarten. Insbesondere in Deutschland sind die Unternehmen – insb. die Immobilienbranche – deutlich mehr mit Bankfinanzierungen finanziert als über den Kapitalmarkt.
• Dass die Unternehmen dann mehr investieren ist fraglich. Derzeit haben die Unternehmen in Deutschland weniger das Problem einer Kreditklemme. Investitionen werden eher vor dem Hintergrund der wirtschaftliche Erwartungen und geopolitischen Ereignissen geprüft.
• In den Programmländern dürften die Investitionen in Unternehmensanleihen oder Kreditausreichungen hierdurch auch nicht steigen. Hier ist die Kreditausreichung der Banken eher durch die hohe Risiken in der Wirtschaft begrenzt – eine Reduzierung der Reformen aufgrund der gesunkenen Refinanzierungskosten der Staaten kann hier kontraproduktiv wirken.
2. Als nächstes dürfte das sinkende Zinsniveau die Abwertung des Euros unterstützen. Dies wäre für die deutsche Exportwirtschaft von Vorteil. Dies kann Wachstum und ggf. Inflation mehren. Wenn ein Immobilienunternehmen noch in Fremdwährung finanziert ist, dies wird das Problem deutlich verschärfen.
3. Eher wahrscheinlich ist es, dass Investoren statt in der Rendite gesunkene Staatsanleihen eher Immobilien und Aktien – also klassische Sachwerte kaufen. Dies wird die Immobilienpreise und Aktienkurse weiter befördern. Dies kann für die bestandhaltenden Immobilienunternehmen Vermögenszuwächse schaffen. Die Renditen bei Immobilienanlagen sinken dann weiter. Die Anleger werden sich mittelfristig an niedrigere Renditen gewöhnen müssen.
4. Am Ende steht wie immer die Psychologie: Wenn die Mehrheit der Marktteilnehmer wegen der Ansage und den Maßnahmen der EZB von steigender Inflation ausgehen, dann kann dies am Ende auch eintreten. Zum Beispiel könnten Marktteilnehmer wie Gewerkschaften bei Unterstellung steigender Inflation höhere Tarifabschlüsse erstreiten und dadurch auch Inflationstendenzen auslösen.
Ich sehe nicht unerhebliche Risiken, dass die künstlich günstigen Refinanzierungskosten der Staaten die erforderlichen Reformen in den Programmstaaten hemmen oder stoppen können. Insbesondere vor dem Grexit-Hintergrund. Das „Fluten“ mit Geld wird den Wechselkurs beeinflussen. Dies kann als indirekter Nebeneffekt eher über das Wachstum Inflation generieren. Für die Immobilienwirtschaft sind niedrige Zinsen erst einmal grundsätzlich wegen der zu erwartenden nachfrageinduzierten Verkehrswertsteigerungen vorteilhaft. Wie die EZB bei Erfolgen der Inflationssteigerung mit dem Zinsniveau umgeht – das bleibt auch vor dem Hintergrund der noch lange nicht überwundenen Euro-Finanzkrise abzuwarten. Das Bild von gesteuert niedrigen Zinsen bei höherer Inflation halte ich für gewollt bzw. ein „hidden target“ der EZB. Nur damit könnten sich die europäischen Staaten nachhaltig entschulden – derweil die Privatvermögen durch die Inflation entwertet werden.