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Heraklit

Disruptive Ideen für die Immobilienwirtschaft … Was könnte in der Shared Economy kommen?

21.10.2016 Allgemein,Management,Real Estate Keine Kommentare

Es gibt viele Ideen zur digitalen Entwicklung der Immobilienwirtschaft – auch für die Büroimmobilien. Was es in unseren Branche aber noch mehr gibt sich Fragezeichen und ein zu langsames Adaptieren der Entwicklung.

Es lohnt sich ein Blick auf den Wohnungsmarkt – was kam da Neues auf den Markt? Was könnte auch auf den Büromarkt anwendbar sein?

Dort gibt es Vermittlungsplattformen für Wohnen – auch auf Zeit, auch für Co-Wohnen. Im Bürobereich kennen wir jetzt inzwischen auch Co-Working-Spaces, Kurzanmietungen von möblierten Büros (in verschiedenen Qualitätsabstufungen). Dies wird aber i. d. R. nicht vom Immobilieneigentümer angeboten – sondern von einem Unternehmen, dass als Mieter der Gesamtfläche auftritt und dann ausstattet und Arbeitsplatzweise oder „Zimmerweise“ untervermietet.

Doch was ist mit den klassischen Büroanmietungen auf mittlere bis längere Zeit? Gern vereinbaren die Immobilieneigentümer langlaufende Mietverträge, bauen dem Mieter dafür die Fläche auch gern individuell zurecht. Früher waren die großen Single-Tenants bei Investoren und Banken besonders beliebt – heute hat man erkannt, dass Muli-Tenant zwar aufwändiger aber im Zweifel sicherer ist. Aber was sagt der Kunde / Mieter in heutigen Zeiten dazu? Nicht selten ist für den Mieter die lange Laufzeit von 5 oder 10 Jahren gar nicht zu übersehen. Hat er in der Zeit Mehrbedarf oder weniger?

Wäre ein Mieter nicht eher bereit eine standard- (mit hoher Drittverwendungsfähigkeit) ausgestattete Fläche anzumieten, wenn er dafür nur kurze Festlaufzeiten oder Kündigungsmöglichkeiten hätte? Er könnte dann seinen Platzbedarf flexibel gestalten – und die Kosten damit optimieren. Insbesondere bei den neuen, wachsenden Unternehmen ist das sicherlich eine Möglichkeit ggf. möblierte Büros auch auf einen längeren Zeitraum zu vermieten. Das höhere Risiko des Eigentümers auf Leerstand (teilweise) und Nachvermietung (schneller) muss natürlich durch einen höheren Mietzins ausgeglichen werden. Dies erscheint aber möglich, da auch aus anderen Gründen die größeren Mieter ihre Mietverpflichtungen kritisch betrachten werden. Nach IFRS müssen solche langläufigen Verbindlichkeiten nach bestimmten Regeln ab 2017 passiviert werden. Das kann die Attraktivität von kurzlaufenden Mietverträgen deutlich erhöhen.

Es wird die erste Plattform, das erste Unternehmen kommen, das als Zwischenmieter diesen Mehrertrag abschöpft. Warum sollte der Immobilieneigentümer dieses Geschäft abgeben? Er könnte die Fläche teurer anbieten und auch Marktmietentwicklungen viel schneller antizipieren als mit einem Staffelmietvertrag bzw. einem indexierten Mietvertrag (vor allem in heutigen, inflationsarmen Zeiten)

Diese Plattformen werden dann natürlich weitere Dienstleistungen anbieten oder vermitteln. Von Reinigungsservice, Getränkelieferungen bis zum Wachschutz. Was kann man noch liefern / anbieten? Internetzugang (Glasfaser), Serverkapazitäten und Empfang/Telefonservice. Kurz gesagt alles, was der Mieter nicht selbst in seinem Kerngeschäft erbringt.

Was sind noch für Geschäftsmodelle im Immobilienbereich denkbar?

  • Bessere und schnellere (Online-) Informationen über Geschäftspartner (Bonitäten, Branchen etc.) um schnell auf mögliche Risiken (aber auch Chancen) reagieren zu können.
  • Bessere und laufende Bereitstellung von Informationen im Umfeld der eigenen Immobilien (Maklerunabhängig) über Mietentwicklung und einzelne Deals.
  • Allgemein zugängliche Handwerkerkopplungen, die sich auch online an die eigene IT-System anschließen lassen.

Mittelfristig werden Immobilieneigentümer nicht mehr um die Gründung einer eigenen Service-GmbH herumkommen – sonst verliert er nicht nur Ertrag sondern über die externen Dienstleister am Ende auch seine Mieter.

 

 

 

 

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