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Heraklit

Büromarkt Berlin … The place to buy …

02.11.2015 Real Estate Keine Kommentare

Der Vermietungs- und Transaktionsmarkt Berlin performt.

In 2014 ist der Vermietungsflächenumsatz bereits um 30% gestiegen – im ersten Halbjahr 2015 wurde der Vor(halb)jahreswert bereits um 10% übertroffen.

Trotz des hohen Fertigstellungsvolumen von bis zu 280.000 qm (darin als Einmalfaktor auch der BND-Neubau mit 110.000 qm enthalten), wird die Leerstandsquote weiter sinken und die Spitzenmiete in 2016 wohl auf 24 EUR ansteigen.

Warum ist das so? Seit 2011 hinkt das Fertigstellungsvolumen hinter dem Zuwachs an Bürobeschäftigten in Berlin hinterher. Von 2004 bis 2014 sind die Büroflächen nur um ca. 3 % gestiegen – die Anzahl der Bürobeschäftigten dagegen um ca. 21 %. Entsprechend sind die Leerstandsquoten von über 9% auf rd. 6,6% gefallen. Die Spitzenmiete in Berlin steigt seit 2012 jährlich konstant um mind. 2 %, das wird sich auch 2016 fortsetzen.

Das spiegelt sich dann auch in den Transaktionen wieder: In Berlin wurden in den erstem 9 Monaten Büroimmobilien im Wert von 2,38 Mrd. EUR verkauft – das sind + 99%. Im Gegenzug hat sich die Spitzenrendite auf 4,1 % (- 0,2%!) abgesenkt.

Warum trotzdem in Berlin kaufen?
Der Nachholbedarf nach Büroflächen ist noch nicht gedeckt. die Steigerung der Spitzenmiete erhöht damit auch den Immobilienwert – bei gleichem Vervielfältiger. Letzterer bietet vor allem im Vergleich zu anderen Top-Standorten in Deutschland (z. B. München) aber vor allem auch international noch Potential. Berlin ist eine der wenigen Städten, die sich aufgrund der Hauptstadtfunktion auch wirklich international messen können.

Auch wenn es in Berlin noch Nachverdichtungspotential gibt, gibt es auch noch Büroflächen im Markt (auch im Leerstand), die überaltert nicht mehr zeitgemäß ausgestattet sind.

Zu den gesunkenen Renditen verweise ich auf meinen Beitrag zum Thema „Verkauf und Reinvestition im heutigen Marktumfeld …grundsätzlich nachteilig?“. Dort wird gezeigt, dass für Wiederanleger die Investition zum heutigen Zeitpunkt sehr wohl möglich ist – um weitere Potentiale zu heben.

(Quellen: BNP Büromarktüberblick Q3 2015, JLL Büromarktüberblick Oktober, DG Hyp Immobilienmarkt Deutschland 2015 / 2016, eigene Analysen)

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