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Heraklit

Büroimmobilien … Aussichten für die Vermietung und Transaktionen

30.08.2015 Real Estate Keine Kommentare

Die Transaktionsmärkte sind in den vergangenen Jahren gut gelaufen – wie lange geht das noch gut? Was bedeutet das für den Büroimmobilienmarkt im Verkauf / Ankauf und Vermietung?

Die Vermietung von Büroflächen orientiert sich natürlich an Angebot und Nachfrage. Hier ist zu beachten, dass die deutsche Wirtschaft – ungeachtet der geopolitischen Krisen und des chinesischen Marktes – grundsätzlich solide dasteht und wächst.

Die Prognose liegen um 1,7 bis 2,2% für dieses Jahr und nächstes Jahr. Den Risiken aus China und anderen Krisenherden stehen auch Chancen auf eine Verbesserung des Verhältnisses mit Russland gegenüber. Der IFO-Geschäftsklimaindex liegt noch immer über dem Jahresendwert 2014, die Inflation kommt wegen der niedrigen Rohstoffpreise wieder leicht zurück – ebenso die Zinsen, so dass bedrohliche Zinsentwicklung oder Inflationsraten derzeit nicht zu erwarten sind. Die Fundamentaldaten in Deutschland sind solide: Wir haben laufend neue Rekorde in den Beschäftigungszahlen, die Steuereinnahmen steigen scheinbar unaufhörlich (auch über die Planwerte) und laut Berliner Tagesspiegel von diesem Wochenende plant jeder vierte Deutsche den Erwerb eine Ferienimmobilie. Die Binnennachfrage sollte daher die Konjunktur stützen können. Eine solide Wirtschaft die wächst braucht mehr Büroangestellte und mehr Bürofläche. Folgerichtig sinken die Leerstände und steigen die Mieten in den Ballungszentren und vor allem in den guten Lagen. Die Spitzenmiete sind in den Top-Standorten im ersten Halbjahr um 1,2% gestiegen. Der aktuelle Neubau ist nur in Ausnahmefällen spekulativ sondern meistens mit erheblicher Vorvermietung belegt. Daher steigt das Flächenangebot nicht wesentlich. Insbesondere Berlin zeigt jetzt dauerhaft der besondere Hauptstadtfunktion Rechnung zu tragen und gehört dauerhaft zu den besten Performern. Diese Entwicklung ist derzeit robust, so dass von der Miet-Nachfrageseite dem Büroimmobilienmarkt kein Einbruch droht. Zu beachten bleiben in Zukunft ggf. sich ändernde Nutzungskonzepte der Mieter. Die Mieter von Spitzenflächen erwarten auch moderne und zukunftsorientierte Flächenkonzepte. So wird sich der Trend zu Shared-Desk Nutzungen und mobilen Arbeitsplätzen insbesondere bei sehr großen und Start-Up-Firmen verstärken. Dem müssen die Anbieter mit flexiblen Angeboten Rechnung tragen.

Der Transaktionsmarkt wird noch immer vom Anlagekapital – insbesondere aus dem Ausland – befeuert. Das Umsatzvolumen schreitet von Rekordwert zu Rekordwert. Auch wenn ggf. aus China Nachfrage wegfallen sollte, ist nicht mit einer Trendwende zu rechnen. Zu stark sind auch die Nachfragen von Kapitalsammelstellen aus Nordamerika und auch EU-Staaten (z. B. Frankreich). Es sucht noch genug Kapital Anlage, so dass auch eine kfr. Minderung kompensiert werden könnte. Auch das aktuelle Zinsniveau unterstützt weiterhin den Transaktionsmarkt. Deutliche Erhöhungen sind hier in absehbarer Zeit von 24 Monaten nicht zu erwarten. Eine Zinsanhebung der FED wird auch nicht direkt das Zinsniveau in Euroland beeinflussen. Ggf. wird die EZB das Ankaufsprogramm auch noch verlängern. Auch wenn die Auswirkungen der Chinakrise nicht klar sind – sehe ich hier keine direkte Gefahr für den Transaktionsmarkt. Die Spitzenrenditen sin unter 4% gefallen, diese Entwicklung wird an Dynamik verlieren. Auch wenn in London die „3 die neue 5(%)“ ist. Die in den Top-Lagen steigenden Mieten werden die Immobilienpreise bei gleich bleibende oder nur noch leicht sinkenden Renditen unterstützen.

Fazit: Werde von Vermietungs- noch vom Transaktionsmarkt sind derzeit Risiken für den Büroimmobilienmarkt erkennbar. Daher sollten auch die Immobilienpreise weiterhin stabil bleiben – eher mit der Tendenz zu leichten weiteren Steigerungen und Aufwertungen. Derzeit ist daher noch kein Exit-Szenario erkennbar.

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Dr. Michael Piontek