Berlin – Boomtown der Büroimmobilien. „Technische“ Aufwertungseffekte in den nächsten Jahren?
Der Büro-Immobilienmarkt der Hauptstadt ist (wie der wohnwirtschaftliche Markt) auf der Überholspur angekommen.
Zwar haben sich Verkaufs- und Vermietungsumsatz gegenüber dem Vorjahr vermindert – dies liegt aber am zu kleine Angebot, was die deutlich gestiegenen Mieten und Leerstandsquoten zeigen.
So sind die Spitzenmieten von 2014 von 22,50 EUR / qm auf 34,80 EU R/ qm im Q3/2018 gestiegen. Die Durchschnittsmieten von 13,20 EUR /qm auf 20,80 EUR / qm. Beide Werte haben also in nicht einmal 4 Jahren um rd. 50% zugelegt.
Der Leerstand ist von 4,5% auf 1,6% gesunken.
Was bedeutet dies für die Immobilienwerte? ist der drohende Turn-down zu erwarten?
Von den rd. 19,7 Mio. qm Büroflächen in Berlin sind in den letzten 4 Jahren (also während der „Mietpreisexplosion“) sind rd. 3,4 Mio. qm neu vermietet worden (= 17,3%). Die restlichen 16,3 Mio. qm (= 82,7%) werden erst später diesem Mietniveau gegenüberstehen. Langlaufende Mietverträge mit Indexierungsregelungen und ggf. weiteren Optionen führen dazu, dass Mietverträge mindestens 10 Jahre (manchmal erst nach 20 Jahren) nicht an das aktuelle Mietniveau herangeführt werden können. Sie weisen nach heutigem Marktniveau also einen erheblichen „Underrent“ auf. In der Praxis wurden in den letzten Jahren sogar wegen gesunkenem VPI-Index Mieten in Indexierungsverträgen gesenkt, obwohl die Marktmieten stiegen.
Die Immobilienbewertung erfolgt bei diesen Immobilien weitgehend nach dem DCF-Verfahren. Dabei werden alle künftigen Zahlungsströme (vereinfacht Mieten abzgl. Kosten) auf den heutigen Zeitpunkt abgezinst. Für die Immobilien im Underrent bedeutet dies, dass das niedrige Bestandsmietniveau bis zur ersten Anpassungsmöglichkeit fortgeschrieben wird und dann die prognostizierte, erhöhte Marktmiete auf dem neuen Niveau eingerechnet wird. Dies bedeutet, dass jedes Jahr das höhere Mietniveau ein Jahr „näher“ kommt. Dies führt dazu, dass im Immobilienwert ein „schlechtes“ Mietjahr entfällt und der Immobilienwert sozusagen „automatisch“ um den potentiellen Mieterhöhungsbetrag (abzgl. eines sehr geringen Abzinsungseffektes) steigt.
Dieser Effekt gilt natürlich bei gleichbleibendem Vervielfältiger. Bei sinkenden Renditen und steigendem Vervielfältiger erhöht sich der Immobilienwert zusätzlich. Im Umkehrfall kann der „automatische“ Bewertungseffekt zumindest die potentielle Wertminderung aus steigenden Renditeanforderungen mindern oder sogar verhindern.
Die Stimmung ist sicherlich besonders optimistisch.
Klar scheint, dass die Risiken aus steigenden Zinsen sich vorerst (auch da die Zinsen nicht sprunghaft steigen werden) „im Rahmen“ halten werden. Weitere hohe Wertzuwächse sind allerdings auch nicht zu erwarten.
Daher veräußern natürlich konservative Anleger derzeit verstärkt zu Spitzenpreisen ihre Immobilien. Dies zeigt, dass diese Investoren nicht mehr mit weiteren, erheblichen Wertzuwächsen rechnen und jetzt vorsichtshalber realisieren. Das bringt Volumen auf den Markt – wenn auch zu hohen Preisen.