Dr. Michael Piontek – Willkommen auf meiner privaten Webseite

Das einzig Konstante im Universum ist die Veränderung.
Heraklit

2019: Spitzenrenditen werden sich stabilisieren – dennoch werden die Immobilienwerte erst einmal weiter steigen …

16.01.2019 Allgemein,Real Estate Keine Kommentare

Die Spitzenrenditen sind im Rahmen der Yield-Compression in den vergangenen Jahren stark gesunken. Dies hat zu sehr geringen Renditen für Immobilieninvestments insbesondere in den TOP-Städten und -Lagen geführt. Im Rahmen gleichzeitig steigender Renditen in den USA und einer sich abzeichnenden strafferen Geldpolitik der EZB werden die Renditen nicht weiter im bisherigen Maßstab sinken. Bereits in 2018 hat sich die Dynamik der Yield-Compression im Jahresverlauf etwas abgeschwächt. Es könnte teilweise auch bereits zu einer Bodenbildung gekommen sein.

Sollten die Zinsen für Alternativanlagen auch im Euroraum steigen, könnten sich die Immobilienrenditen ebenfalls leicht verbessern.

Im Laufe des Jahres 2019 könnte es auch so in C-Lagen zu einer leichten Konsolidierung, also Erhöhung, der erreichten Spitzenrenditen kommen. In A- und B-Lagen sehe ich das Risiko noch nicht. 

Das bedeutet aber nicht, dass nun die Immobilienwerte sinken werden. Wie bereits früher ausgeführt haben bis zu 80% des Büroflächenbestandes noch nicht am deutlich gestiegenen Mietniveau für Büroflächen teilgenommen, da die Altverträge noch nicht zur Neuverhandlung anstanden. Aus diesen steigenden Cashflows bzw. der Abnahme der noch kommenden „under-rent-Jahre“ wird sich ein werterhöhender Effekt ergeben. Die Wertsteigerung des Jahres 2019 wird sich daher eher aus dem steigenden Cashflow sowie weiter steigender Marktmieten für noch anstehenden Neuvermietungen und Prolongationen ergeben.

Diese werterhöhenden Effekte werden in den Jahren 2020 ff. dann auch ein Gegenspieler zu dann ggf. wieder steigender Immobilienrenditen (=sinkenden Vervielfältigern) sein, und die Werte damit auch stabilisieren.

In der Planungsrechnung der nächsten Jahren sehe ich keinen Platz mehr für die Annahme weiter sinkender Spitzenrenditen. Hier sollte allein der Cashflow-Effekt aus der Angleichung der IST-Mieten zur Marktmiete angenommen werden.

Es bleibt auch ein Risiko, dass sich die erreichten und wohl weiter steigenden Marktmieten bei einer wirtschaftlichen Eintrübung durch internationale Handelsstreite, Brexit und Problemen aus wirtschaftlichen Veränderungen (z. B. Elektromobilität) ggf. unter Druck geraten und nicht weiter steigen oder sogar auch mal wieder sinken könnten. Dann würde dieser Nachholeffekt der Mietanpassungen geringer ausfallen.   

 

Tags:

Beitrag kommentieren

Deine E-Mail-Adresse wird nicht veröffentlicht. Erforderliche Felder sind mit * markiert.

Dr. Michael Piontek