Berlin – Boomtown der Büroimmobilien. „Technische“ Aufwertungseffekte in den nächsten Jahren?

Michael Piontek 14.11.2018 Allgemein,Real Estate Keine Kommentare

Der Büro-Immobilienmarkt der Hauptstadt ist (wie der wohnwirtschaftliche Markt) auf der Überholspur angekommen.

Zwar haben sich Verkaufs- und Vermietungsumsatz gegenüber dem Vorjahr vermindert – dies liegt aber am zu kleine Angebot, was die deutlich gestiegenen Mieten und Leerstandsquoten zeigen.

So sind die Spitzenmieten von 2014 von 22,50 EUR / qm auf 34,80 EU R/ qm im Q3/2018 gestiegen. Die Durchschnittsmieten von 13,20 EUR /qm auf 20,80 EUR / qm. Beide Werte haben also in nicht einmal 4 Jahren um rd. 50% zugelegt.

Der Leerstand ist von 4,5% auf 1,6% gesunken.

Was bedeutet dies für die Immobilienwerte? ist der drohende Turn-down zu erwarten?

Von den rd. 19,7 Mio. qm Büroflächen in Berlin sind in den letzten 4 Jahren (also während der „Mietpreisexplosion“) sind rd. 3,4 Mio. qm neu vermietet worden (= 17,3%). Die restlichen 16,3 Mio. qm (= 82,7%) werden erst später diesem Mietniveau gegenüberstehen. Langlaufende Mietverträge mit Indexierungsregelungen und ggf. weiteren Optionen führen dazu, dass Mietverträge mindestens 10 Jahre (manchmal erst nach 20 Jahren) nicht an das aktuelle Mietniveau herangeführt werden können. Sie weisen nach heutigem Marktniveau also einen erheblichen „Underrent“ auf. In der Praxis wurden in den letzten Jahren sogar wegen gesunkenem VPI-Index Mieten in Indexierungsverträgen gesenkt, obwohl die Marktmieten stiegen.

Die Immobilienbewertung erfolgt bei diesen Immobilien weitgehend nach dem DCF-Verfahren. Dabei werden alle künftigen Zahlungsströme (vereinfacht Mieten abzgl. Kosten) auf den heutigen Zeitpunkt abgezinst. Für die Immobilien im Underrent bedeutet dies, dass das niedrige Bestandsmietniveau bis zur ersten Anpassungsmöglichkeit fortgeschrieben wird und dann die prognostizierte, erhöhte Marktmiete auf dem neuen Niveau eingerechnet wird. Dies bedeutet, dass jedes Jahr das höhere Mietniveau ein Jahr „näher“ kommt. Dies führt dazu, dass im Immobilienwert ein „schlechtes“ Mietjahr entfällt und der Immobilienwert sozusagen „automatisch“ um den potentiellen Mieterhöhungsbetrag (abzgl. eines sehr geringen Abzinsungseffektes) steigt.

Dieser Effekt gilt  natürlich bei gleichbleibendem Vervielfältiger. Bei sinkenden Renditen und steigendem Vervielfältiger erhöht sich der Immobilienwert zusätzlich. Im Umkehrfall kann der „automatische“ Bewertungseffekt zumindest die potentielle Wertminderung aus steigenden Renditeanforderungen mindern oder sogar verhindern.

Die Stimmung ist sicherlich besonders optimistisch.

Klar scheint, dass die Risiken aus steigenden Zinsen sich vorerst (auch da die Zinsen nicht sprunghaft steigen werden) „im Rahmen“ halten werden. Weitere hohe Wertzuwächse sind allerdings auch nicht zu erwarten.

Daher veräußern natürlich konservative Anleger derzeit verstärkt zu Spitzenpreisen ihre Immobilien. Dies zeigt, dass diese Investoren nicht mehr mit weiteren, erheblichen Wertzuwächsen rechnen und jetzt vorsichtshalber realisieren. Das bringt Volumen auf den Markt – wenn auch zu hohen Preisen.

Wirtschaft, Italien, EZB und Dollar … wohin geht die Reise der Zinsen?

Michael Piontek 14.11.2018 Allgemein Keine Kommentare

Das Wirtschaftswachstum hat sich verlangsamt. Der Ölpreis schwankt. Der Dollar wird stärker. Italien schürt neue Krisenängste. Merkel geht – was bedeutet das alles für die Zinsen?

Die Wirtschaft wächst langsamer. Dies wohl auch, weil die Automobilindustrie in einem unglaublichen Maße die Zertifizierung ihrer Modelle nach dem neuen WLTP-Standard verschlafen hat. Dies führt zu Produktionsdrosselungen und einem Rückgang des Umsatzes. Es wird aber wohl Nachholeffekte in 2019 geben, wenn die Zertifizierungen „durch“ sind. Der Brexit wird die deutsche Wirtschaft nur moderat belasten. Grundsätzlich geht es der Wirtschaft gut, eher macht der Fachkräftemangel zu schaffen. Daher haben wir aber auch eine Rekordbeschäftigung und geringe Arbeitslosigkeit. Die Binnennachfrage wird die Wirtschaft stützen, auch wenn neue Handelsschranken den Export ggf. belasten werden. Es stellt sich jetzt eher die Frage, ob die deutsche Wirtschaft überhaupt mehr als 2% wachsen könnte, da die Kapazitäten dazu fehlen.

Der Ölpreis hat gegen die historischen Tiefststände bereits angezogen und damit auch die Inflation befeuert. Jetzt versucht die OPEC einen weiteren Schritt auf nachhaltig über 80 USD für Brent zu erreichen. Das wird dann auch die Inflation eher unterstützen. Historisch war der Ölpreis auch bereits bei 100 USD.

Der Dollar wurde in den letzten Wochen stärker, da die Wirtschaft sich dort (auch wegen der Steuerreduzierungen) gut entwickelt und die Zinsen steigen (und durch die FED weiter erhöht werden).

Italien steigert unter der populistisch, nationalen Regierung die Verschuldung und geht auf Konfrontationskurs mit der EU. Aber die Rendite der Staatsanleihen sind seit Jahresbeginn bereits von 1,7% auf über 3,4% gestiegen. Weitere Verunsicherungen werden die Renditen in Richtung 4% treiben, dann wird das Ganze auch für die neue Regierung nahezu unbezahlbar. Die Finanzmärkte als Rettung der Eurozone? Italien wird einsehen, dass auch innerhalb des Euro keine unbegrenzte Verschuldung ohne erhebliche Zinsaufschläge zu haben ist.

Wird der Abgang von Frau Merkel Auswirklungen haben? Das hängt davon ab, wer nachfolgt. In der EU ist Frau Merkel mit Macron die Achse der weiteren Integration. Ihr Abgang wird diese Achse schwächen. Herr Merz hat sich gegen eine Vergemeinschaftung von Schulden ausgesprochen. Das zwingt schwächere Länder eher dazu, ihre Probleme selbst zu lösen bzw. zu begrenzen.

Ich gehe davon aus, dass sich die solide Wirtschaftslage fortsetzt (wen auch ggf. auch etwas geringeren Steigerungsniveau). Das auslaufende Anleiheankaufsprogramm wird automatisch zu etwas höheren Zinsen führen. Generell wird die Sonderkonjunktur durch die EZB perspektivisch. Die EZB-Maßnahmen waren (und dürfen) nicht der Staatsfinanzierung (z. B. Italien) dienen. Herr Draghi ist auch kein Anhänger der aktuellen italienischen Regierung. Daher gehe ich davon aus, dass der Fahrplan des Ausstiegs fortgesetzt wird. Ob wir im Herbst 2019 noch erste Zinsanhebungen sehen bleibt abzuwarten. Ich gehe aber von einer Normalisierung der Zinslandschaft (im Verhältnis zur Wirtschaftsleistung) aus – die Sondereffekte der EZB-Maßnahmen werden langsam diffundieren. Das Zinsniveau wird am langen Ende moderat um ca. 1% in den nächsten 2 Jahren steigen. Die Negativzinsen werden in diesem Zeitraum verschwinden.

Pre-Hedges: Sinnvoll oder Modeerscheinung?

Michael Piontek 19.10.2018 Allgemein Keine Kommentare

Der Immobilienmarkt spekuliert seit längerer Zeit darüber, wann die Zinsen steigen und ob dann auch die Immobilienpreise sinken.

Das Zinsniveau hat sicherlich Einfluss auf den Immobilienmarkt – aber wie groß ist der Einfluss auf den Preis?

Steigende Zinsen verteuern den Leverage – in Zeiten überbordenden Eigenkapitals ist das aber nur ein nachrangiger „Preisbeeinflusser“.

Wenn Alternativanlagen aufgrund steigender Zinsen attraktiver werden, kann dies zu einer Verlagerung von Anlagekapital hin zu anderen Produkten führen. Das könnte dazu führen, dass die Immobilien mehr Rendite bieten müssen und Immobilienpreise steigen. Das wäre analog den langlaufenden Anleihen, die bei steigenden Zinsen im Kurs nachgeben um die aktuelle Marktrendite abzubilden.

Hierbei sind aber auch andere Immobilienparameter zu berücksichtigen: Lage, Objektqualität, Mieterstruktur, etc. Auch sehen wir derzeit in den USA nur bedingt nachgebende Immobilienpreise bei gleichzeitig deutlich steigenden Zinsen. Der Effekte scheint – wenn er eintritt – nur langsam einzutreten. Oder es ist derzeit noch „Geld für alle da“.

Wenn aber die Preise nachgeben stellt sich Frage: kann ich das Risiko hedgen?

Ein langlaufender Zinsswap würde bei steigenden Zinsen einen positiven Marktwert entwickeln. Dazu gibt es ein einfaches Produkt: Den Pre-Hedge.

Dies ist nichts anderes als ein 10-Jahres-Swap mit 10 Jahren Forward-Laufzeit. Es wird bereits bei Abschluss festgelegt, dass der SWAP zum Ende der Forward-Laufzeit (also nach 10 Jahren) aufgelöst und die Marktwerte ausgeglichen werden. Der Swap kommt also nie in den Zustand echter laufender Zinszahlungen.

Wo liegt der Effekt: Der 20 Jahres-Swap notiert heute bei rd. 1,44%, der gleiche Swap mit 10 zusätzlichem Forward rd. 0,6% darüber. Wenn der 20 Jahres-Swap zu irgendeinem Zeitpunkt innerhalb der nächsten 10 Jahren also um mehr als 0,6% steigt, ist der Swap „im Geld“ und man erhält der positiven Marktwert ausgezahlt.

Somit könnte man – je nach abgeschlossenem Swap-Volumen – bei steigendem Zinsen die sinkenden Immobilienwerte zumindest zum Teil durch positive Swapmarktwerte ausgleichen. Da der SWAP auch bei Ablauf nach 10 Jahren Forward-Laufzeit noch eine 20 jährigen Restlaufzeit aufweist, sinkt der Marktwert am Ende des Kontraktes nicht auf null. Es gibt auch jeden fall einen auszugleichenden Marktwert.

Man muss sich aber auch bewusst machen, dass auch ein negativer Marktwert entstehen kann. Und je nach Volumen kann bei dieser langen Laufzeit (aufgrund des hohen Basispunktwertes) nicht nur ein hoher positiver sondern auch ein hoher negativer Marktwert entstehen. Zudem muss man sich über die Besicherung der Handelslinien Gedanken machen.

Bleibt die Frage: Macht das Sinn? Wenn man an steigende Zinsen und den Zusammenhang von Immobilienwerten und Zinsniveau glaubt, dann wohl ja. Man muss dabei die Kosten (SWAP-Marge) berücksichtigen und die zwischenzeitliche nicht unerhebliche bilanziellen Auswirkungen, da die Marktwertänderungen bei Makrohedges (in erheblichem Umfang) durch die G+V gebucht werden. Man kann ggf. natürlich auch eine noch 10 Jahre zinsgesicherte Objektfinanzierung damit „anschlusssichern“ und ggf. eine Effektivität (oder Bewertungseinheit) hinbekommen – und damit die G+V-Relevanz ausschließen / mindern.

Die Risiken negativer Marktwerte muss man aber sehenden Auges eingehen – und das sollte auch mit dem Kerngeschäft des Unternehmens verträglich sein.

Zinsen und keine Ende? Wohin geht die Reise?

Michael Piontek 19.10.2018 Allgemein Keine Kommentare

Seit geraumer Zeit teile ich hier meine Erwartung, dass die Zinsen im Rahmen des Auslaufens der expansiven Geldpolitik steigen werden. Und ich habe ein vorheriges Einpreisen des Marktes bereits ab Mitte des Jahres erwartet.

Es ist etwas anders gekommen – aber die Richtung stimmt noch. Anfang 2018 gab es einen heftigen Ausschlag nach oben – eigentlich zu früh für das berühmte Einpreisen des Marktes, aber es hätte auch so sein können.

Jahresmitte war der Markt wieder ruhiger und gesunken, aber seit September gibt es wieder einen Aufwärtskorridor (wenn auch noch immer mit Rückschlagspotential).

Die Rahmendaten sprechen weiterhin für höhere Zinsen: Auch wenn die BIP-Prognose für die Eurozone und Deutschland etwas zurückgenommen wurden, wir sehen immer noch einen stabilen positiven Korridor. Die USA weisen ebenfalls derzeit stabile positive Wirtschaftsdaten auf – allen Handelsstreiten zum Trotz. Die Zinsen in den USA steigen, bei uns läuft das expansive Anleihenankaufsprogramm zum Jahresende aus.

Der steigende Ölpreis befeuert die Inflation, die dadurch ebenfalls in Bereichen des EZB-Zielwertes bleibt. Daher ist auch eine erste Zinsanhebung der EZB in 2019 noch realistisch. Dies alles sollte im Jahre 2019 noch einmal rd. 0,5% Zinsanstieg über das heutige Niveau hinaus auslösen.

Was sind die Risiken? Der Brexit könnte bzw. wird die europäische Wirtschaft schädigen – aber vielleicht um einen Rückgang des Wachstums von 0,5%. Das ist kompensierbar. Die aufflammende Staatsschuldenkrise in Italien wird ggf. den Euro belasten – dies ist im Auge zu belasten, könnte aber eher die Inflation antreiben.

Nur ein echter weltweiter Handelsstreit könnte auch unsere Wirtschaft von gewohnten Erfolgspfad abbringen. Dann wäre ggf. auch wieder EZB-Maßnahmen erforderlich die die Zinsen mindern könnten. Hier müssen wir ggf. die Amtszeit von Trump „aushalten“, dann kann es wieder aufwärts gehen.

Alles in allem rechne ich mit weiter steigenden Zinsen von rd. 0,5% jährlich in 2019 und in 2020.

Zum Tag der Deutschen Einheit – warum ich auch Europäer bin ….

Michael Piontek 03.10.2018 Allgemein Keine Kommentare

Die deutsche Einheit ist eine große Errungenschaft. Sie wurde friedlich erreicht. Es wurde damit nicht nur eine Nachkriegstrennung überwunden – nein, es wurden auch ideologische Grenzen des „Westens, hier der NATO“ und „Ostens, hier: des ehemaligen Warschauer Paktes“ überwunden. Ich bezweifele, dass dies heute mit Trump und Putin noch einmal möglich wäre.

Weiterlesen

Wie könnten sich die Immobilienpreise weiterentwickeln – eine Idee…

Michael Piontek 27.09.2018 Allgemein 1 Kommetare

Viele Investoren treibt die Frage um, wie lange der Aufwärtstrend der Immobilienpreise noch so weitergeht. Viele Faktoren wirken auf die Preisbildung ein, transparente und weniger transparente Faktoren. Häufig werden u. a. Zinsniveau, Nachfrage, mangelndes Angebot und die wirtschaftliche Entwicklung genannt.

Daher habe ich mir die Mühe gemacht, die Einflussfaktoren der Aufwertungen der letzten Jahre etwas näher anzusehen. Bei meinem Beispiel ist rd. 1/3 der Aufwertungen durch echte Mieteinnahmenerhöhungen in den Immobilien entstanden. Die restlichen Aufwertungen mehrheitlich durch die Absenkung der Renditeanforderungen / Yield-Compression (max. 50%) und weitere Faktoren wie bauliche Maßnahmen, Aufwertungen und mietpreissteigerungsbedingte höherwertige Aus- und Umbauten (ca. 20%).

Was bedeutet das? Die Yield-Compression kann sicherlich in einem gewissen Zusammenhang mit dem Zinsniveau gesehen werden. Wenn das Zinsniveau steigt und Alternativanalgen höhere Zinsen bieten, wird sich Kapital auch wieder stärker in andere Anlageformen investieren. Daher werden dann auch Immobilien aufgrund rückgehender Nachfrage höhere Rendite bieten (müssen). Dieser Faktor kann und wird (ab einem gewissen Grad) bei steigenden Zinsen somit tendenziell die Immobilienwerte mindern.

Die Mietsteigerungen für Büroflächen werden durch die hohe Nachfrage in den TOP-Städten, dem niedrigen Leerstand und der allgemeinen wirtschaftlichen Entwicklung geprägt. Auch wenn sich die wirtschaftliche Entwicklung in Deutschland etwas eingetrübt hat (die BIP Prognosen etwas gesenkt wurden), sind wir noch immer in einem stabilen Wachstumskorridor. Da die aktuellen Projektentwicklungen den Nachfrageüberhang nicht abdecken können und die Leerstandsquote eher sinkt als steigt, gehe ich von einem weiteren Mietwachstum im Bürobereich aus. Wir sehen steigende Spitzenmieten (in Berlin auch bereits über 30 €) und Durchschnitts-Neuvermietungsmieten (in Berlin über 18 €). Aufgrund des Angebotsmangels werden aber nur kleinere Teile des Gesamtbüroflächenbestandes zu diesen Preisen neu vermietet. Aber die Bestandmieten im Bürobereich aus langjährigen Mietverträgen, die häufig zusätzlich mit mehreren Verlängerungsoptionen für die Mieter ausgestattet wurden, liegen noch deutlich darunter. 10 Jahre plus 3 mal 5 Jahre Option ergeben halt 25 Jahre, ohne dass der Vermieter einseitig die Miete anheben kann. Der VPI-Index hat in den letzten Jahren dabei auch nicht geholfen. Daher täuschen die hohen Spitzenmieten und Durchschnittsmieten über den Marktzustand und das Gesamtmietniveau. Im Ergebnis sehe ich daher (bewertungsrelevantes) Mietsteigerungspotential sowohl bei Neuflächen aber insbesondere auch noch hohe Nachholeffekte bei langfristigen Bestandsmietverträgen – die häufig aus Zeiten stammen, in denen ein sehr viel niedrigere Mietniveau herrschte. Hier ist außerdem zu beachten, dass auch das heutige Mietniveau in Berlin noch deutlich unter dem von Frankfurt und München liegt. Diese auch historisch begründete Situation wird sich m. E. irgendwann ändern. Berlin als Hauptstadt wird sich auch im Büromietbereich in absehbarere Zeit an die Spitzen setzen.

Sofern weiter hohe Mieten abgeschlossen werden können, werden diese Mieter aber auch höherwertige Ausbauten und Ausstattungen verlangen. Auch dies wird weiterhin die Bewertungen etwas befeuern.

Fazit:

Auch wenn durch langsam steigende Zinsen die Yield-Compression stagnieren oder sogar leicht zurückgehen sollte, betrifft dies maximal 50% des bisherigen Aufwertungspotentials. Die weiter steigenden Mieten (und daraus folgende Investitionen) werden (auch bei gleichen Vervielfältigern) die Bewertungen weiter treiben. Hier hat JLL eine sehr schöne Analyse gemacht: Danach stagnieren oder sinken die Mieten in Berlin erst, wenn sich der Leerstand im Bürobereich auf 7,4% erhöht. Davon sind wir heute mit rd. 2% und einem deutlichen Nachfrageüberhang weit entfernt.

Ab Jahresende steigenden Zinsen werden daher die Aufwertungen der Immobilienwerte mindern, aber nicht zur Stagnation oder gar deutlichen Abwertungen führen. Die Mietsteigerungen werden dem entgegenwirken, hier ist m. E. auch noch deutlich weiterer Spielraum nach oben.

Warum die Kreditaufnahme in Zeiten steigender Immobilienwerte schwieriger wird…

Michael Piontek 10.09.2018 Allgemein Keine Kommentare

Die Immobilienwerte steigen und steigen – von einem Rekord zum nächsten. Die Spitzenrenditen für Büro- und Wohnimmobilien fallen auf historische Niedrigstände.

Eigentlich gute Zeiten für Immobilienbesitzer und Käufer? Die nächste Wertsteigerung ist vorprogrammiert? So war es in den letzten Jahren tatsächlich. Daher stiegen die Angebotspreise auch immer weiter, da der Verkäufer gleich einen Teil der zukünftigen Wertentwicklung und des weiteren Potentials mitnehmen wollte und konnte.

Doch wie ist die Entwicklung auf der Kreditseite? Nicht alle Käufer kaufen aus Eigenmitteln. Viele wollen und müssen auch zur Steigerung der Rendite des Eigenkapitals zinsgünstige Finanzierungen anteilig als „Turbo“ einsetzen.

Die Banken gehen diese dynamischen Preisentwicklungen aber nicht in gleichem Maße mit Erhöhungen der Kreditsummen mit. Nicht nur aus Risikogründen und der Angst, dass steigende Werte vor allem auch das Rückschlagpotential (zum Beispiel in Zeiten steigender Zinsen) erhöhen.

Die Beleihungswertermittlung führt zu einem „nachhaltigen“ Wert, der leider deutlich unter den aktuellen Verkehrswerten und Marktwerten liegt. Dies begrenzt für vielen Banken die betragliche Möglichkeit Kredite auszureichen. Andererseits führen die höheren Blankoanteile (nicht durch den Beleihungswert gedeckte Darlehensteile) zu deutlich höheren Risikokosten und damit Margenanforderungen.

Beleihungswert und Marktwert liegen inzwischen weit auseinander.

Glaubte die Branche häufig, die Finanzierung von nur 60% der Kaufpreises bei einem Eigenkapitalanteil von 40% plus Nebenkosten würde nahezu analog einen Beleihungsauslauf von 60 – 70% bedeuten, so liegt der Beleihungswertauslauf für die Bank hierbei oft schon bei 100% oder mehr. Während der Kunde sich also eher im „Super-Senior“-Bereich der 60% Beleihungswertauslauf wähnt und auf besonders günstige Konditionen eines voll deckungsstockfähigen Geschäftes hofft, kämpft die Bank damit in einem ohnehin hoch kompetitiven Markt nicht auch noch Blanko-Zinsaufschläge einpreisen zu müssen.

Als Daumenwert kann gelten, dass der Beleihungswert bei Büroimmobilien inzwischen bei rd. 60% der Marktwerte liegt – im Wohnbereich ggf. eher bei 50%. Je besser die Lage desto – überraschenderweise – höher die Abweichungen, da die Marktwertübertreibungen nicht vom Beleihungswert „geteilt“ werden.

Dies betrifft zum einen die Investoren, die gern bei Neuankäufen Fremdkapital einsetzen wollen. Hier wird tendenziell in der Zukunft mit deutlich höherem Eigenkapital zu rechnen sein, wenn man zinsgünstige Margen erreichen möchte.

Aber auch Bestandsfinanzierer müssen dies im Auge behalten und werden feststellen, dass ein LTV von deutlich unter 60% noch einmal Margenpotential eröffnet. Einen höheren Ziel-LTV auf Portfolioebene zu erreichen wird bei steigenden Marktwerten schwieriger – und teurer!

Battle for Talents – um jeden Preis?

Michael Piontek 05.09.2018 Allgemein Keine Kommentare

Wir erleben in prosperierenden Zeiten auch im Immobilienbereich einen zunehmenden Mangel an Fachkräften. Dies zwingt uns nicht nur zu mehr Engagement bei der Akquisition von Mitarbeitern sondern auch zu besseren Auswahlverfahren, da die Bewerber-„schar“ heterogener wird. Neben den fachlichen Aspekten, notwendiger Erfahrung werden auch Teamfähigkeit und persönliche Aspekte immer wichtiger. Auch muss der Mitarbeiter ins Team und zum Vorgesetzten passen. Und nicht zuletzt muss sich auch die Firma für interessante Kandidaten und die vorhandenen Mitarbeiter als attraktiver Arbeitgeber aufstellen. Dabei geht es weniger um Gehalt sondern um Anerkennung, berufliche Freiräume, attraktive Arbeitsplätze und Arbeitszeitgestaltung. Bei Letzterem müssen natürlich auch die Arbeitserfordernisse der jeweilige Tätigkeit, die Führungsstrategie und Zusammenarbeit mit den anderen Abteilungen und Externen beachtet werden.

Weiterlesen

Ruhe an der Zinsfront in Zeiten von Handelskrieg, geopolitischen Risiken und ggf. Währungskrieg?

Michael Piontek 03.09.2018 Allgemein Keine Kommentare

Die 10-jährigen EUR-SWAP-Sätze pendeln sich in 2018 nach dem heftigen Ausschlag am Jahresbeginn nun zwischen 0,8% und 0,9% ein. Und dies bei abnehmender Volatilität. Ist dies die neue Ruhe und „Nulllinie“ nach dem Ausschlag zum Jahresbeginn?

Zu Beginn 2018 setze sich nach den Ankündigungen der EZB die Erkenntnis am Markt durch, dass nun tatsächlich die Zeit des billigen Geldes mittelfristig auslaufen wird. Das Anleihenankaufsprogramm soll und wird zum Jahresende 2018 auslaufen. Die ersten Zinserhöhungen werden wohl nach dem Sommer 2019 (ggf. noch von Herrn Draghi) erfolgen.

Dies führte zu stark steigenden SWAP-Sätzen. Dann setze sich die Erkenntnis durch, dass damit die Ungewissheit aus dem Markt genommen wurde und Berechenbarkeit eingetreten ist. Dies beruhigte dann die Zinsebene wieder und führte zu den gesunkenen Zinssätzen. Diese Beruhigung dauert noch an und führt damit auch zu den geringeren Volatilitäten.

Da ist eine rein geldpolitischer Vorgang, der überraschenderweise gar nicht von den anderen Themen, die für Unruhe sorgen – beeinflusst wurde.

• Wo sind die Aufschläge für Unsicherheiten in Bezug auf gestiegene Risiken durch Zölle und „Handelskrieg“?
• Wo sind die Aufschläge aufgrund erheblicher Unsicherheiten wegen gestiegener geopolitischer Risiken und einem möglichen Währungskrieg?
• Warum ist das Gold als klassische Fluchtwährung so niedrig?
• Wenn wir von notwendigen geldpolitischen Maßnahmen in Bezug auf Brexit-Folgen oder einer Abkühlung des Wirtschaftswachstums ausgehen – warum sinken die Zinsen in Erwartung der Stützungsmaßnahmen nicht?

Scheinbar sind Geld- und Kapitalmarkt, Goldpreis und in gewissen Maße auch der DAX robuster und resistenter gegen diese Unsicherheiten als erwartet. Wir haben uns vielleicht inzwischen auch an Herrn Trump, Erdogan, Putin und Xi gewöhnt. Wenn sich diese Themen also nicht verschlimmern, könnte man von einer linearen Fortsetzung der Entwicklung der Zinssätze ausgehen. Der Markt hat bereits eine gewisse Zinserhöhung eingepreist – es wird aber eine leicht ansteigende lineare Entwicklung im Hinblick auf weitere zinssteigernde Maßnahmen geben. Die EZB wird sich bemühen, die Zinswende transparent und behutsam zu moderieren. Aber sie wird kommen.

Zusatzangebote an Gewerbemieter – überflüssig, sinnvoll oder zusätzlich Ertragschance?

Michael Piontek 21.08.2018 Allgemein,Management,Real Estate Keine Kommentare

Facebook für die Büroimmobilie? Ist das sinnvoll?

In einer Gewerbeimmobilie, z. B. einer Büroimmobilie arbeiten viele Menschen mit vielen Bedürfnissen. Diese Menschen fahren zur Arbeit und zurück – und erledigen von dort auch manche private Besorgung. Mittages wird gern etwas gegessen. Privat oder auch mit Geschäftspartnern. Manchmal müssen auf dem Heimweg auch noch Lebensmittel gekauft werden. Die Fahrt wird bei gutem Wetter gern mal mit Fahrrad oder Roller am Stau vorbei gemacht. Dies sind alles nur Beispiele für Ansätze weiterer Dienstleistungsangebote, die zur Mieterzufriedenheit oder auch einem Geschäftsmodell führen können.

Ein Intranet oder ein Facebook des Gebäudes ermöglicht dem Vermieter alle Mieter über Störungen im Gebäude, geplante Veranstaltungen und bauliche Maßnahmen zu informieren. Zusätzlich können dort die Speisekarten der umliegenden Restaurants eingestellt werden um das Mittagessen oder Geschäftsessen besser planen zu können. Kleidungsstück-Reinigungsdienste wie Jonny Fresh oder Zipjet könnten dort gebucht werden. Mobilitätsdienste wie carsharing oder Emmy- oder Coup-Roller können für den Heimweg verlinkt werden. Die Einkäufe können über ein Rewe-Portal geordert und entweder ins Büro (gekühlte Annahmeboxen im EG) oder nach Haus geliefert werden. Über „Corporate Benefites“ kommen vergünstigte Angebote zum Mieter und der E-Concierge bedient und bucht auch individuelle Wünsche. Aktuelle Veranstaltungen bis zur After-Work-Party extern oder im Haus können hier eingestellt und beworben werden. Mieter im Haus (und ggf. Nachbarn) können Dienstleistungen und Produkte im Intranet bewerben.

Alles das kann nur zur Steigerung der Mieterzufriedenheit und Mieterbindung erfolgen.

Man kann mit dem Intranet natürlich auch Erträge durch die Werbung bzw. Interessentenweiterleitung generieren. Man könnte auch gezielte, subventionierte Angebote an die Mieter über das Intranet als Incentive leiten.

Man kann / muss vielleicht auch verhindern, dass fremde Dritte durch solche Angebote zu direkten Kontakt zu unseren Mieter erhalten und dann die Bindung an den Vermieter „lösen“ und ggf. dann später auch Mietangebote unterbreiten. Jeder, der den Kontakt zu unseren Mietern beeinflussen oder kontrollieren könnte, muss kritisch beobachtet werden.

Das Thema wird sicherlich wichtiger, zudem man die Mieter im bekannten Medium der Sozialen Medien abholen kann. Durch App-basierte Lösungen können die Mieter und deren Mitarbeiter die Angebote auch mobil nutzen.