Büroimmobilien – was nun?
Trotz aller Hoffnungen und Erwartungen hat sich der Markt für Büroimmobilien noch nicht normalisiert – oder was wir dafür halten. Sicherlich ist auch nicht der Büromarkt der Jahre 2010-2020 mit durch niedrige Zinsen jährlich steigenden Preisen und Mietenwachstum die Normalität.
Aktuelle geopolitische Risiken lassen sich nicht belastbar prognostizieren. Daher versuche ich es mal ohne externe Risiken:
Haben wir zuletzt nach dem „Platzen der Blase“ über die Bedrohungen der Arbeitsplätze durch Demografie (Büro und Produktion) und Home-Office (Büro) gesprochen, bedroht nun das Gespenst der KI die Büro- aber auch Produktionsarbeitsplätze. Dabei vergessen wir ein wenig, was die Arbeitsplätze viel mehr bedroht, also noch vor und viel stärker als die Themen Demografie, Home-Office und KI die Arbeitsplätze bedroht: Das (ausbleibende) Wachstum. Die oberste Regel ist: Sinkendes BIP zieht Flächen leer, steigendes BIP füllt Flächen. Erst danach kommen in der (Bedrohungs-)Hirachie die anderen Faktoren, die dann die vorhandene Arbeit „verteilen“.
Leider trägt dies aktuell auch nicht nachhaltig zur Beruhigung bei. Für 2026 erwarten wir zwar ein Wachstum von rd. 1%, dies kommt aber wohl vor allem aus den „Sondervermögen“ der Bundesregierung, die allerdings entgegen des Prinzips der Zusätzlichkeit leider zum einen überwiegenden Teil zweckentfremdet werden. Die Umleitung von Investitionsmittel in den Konsum trägt zwar auch zum Wachstum bei, aber nur kurzfristig und ohne die oft beschworenen Zusatzeffekte mit Investitionen der öffentlichen Hand einhergehender privater Investitionen. Daher bleibt abzuwarten, ob die Sondervermögen ein nachhaltiges Wachstum in Gang bringen können, zumal die hohen neuen Schulden bei gleichzeitig höheren und wohl weiter steigenden Zinsen die zukünftigen Spielräume im Bundeshaushalt einengen werden. Hinzu kommt, dass die im Rahmen der Sondervermögen erhöhten konsumtiven Ausgaben auch in den Folgejahren zu zahlen sein werden – auch ohne neues Sondervermögen. Es wird in Zukunft schon schwierig sein, die Sozialausgaben, Personal- und Sachkosten sowie Zinsen abzudecken, von weiteren Investitionen ganz zu schweigen. Weitere belebende Sondereffekte sind aber nicht zu erwarten.
Was bedeutet dies für den Büromarkt? Eine sanfte Unterstützung am Anfang, dann kommen die Effekte der zweiten Runde (Demografie, Home-Office und KI) wieder zum Vorschein.
Demografie: u. a. weniger gut ausgebildet und leistungsbereite Arbeitskräfte. Dies erfordert dann eine Verschlankung und technische Effizienzunterstützung der Arbeit und Prozesse.
Home-Office: Die Zunahme der HO-Tätigkeiten ist keine Abnahme der Effizienz sondern findet aktuell nur unter dem Thema der Reduzierung der Flächenabnahme in der Diskussion statt. Es sind aber häufig Tätigkeiten der „ausgelagerten“ Werkbänke der Vergangenheit, die ins Home-Office verlagert werden. Das bedeutet, dass der Home-Office-Effekte für die Reduzierung von Büroflächen mehrheitlich Standorte betreffen wird, die aktuell vor allem Standorte ausgelagerter Unterstützungstätigkeiten sind.
KI: Der Hype ist groß, die Chancen auch. Alleine die Umsetzung wird spannend. Aktuell ist KI vor allem akademischen Bereich besonders gut, kann Research und die Ergebnisse in Texten und Präsentationen ansprechend zusammenfassen, inkl. einer gewissen Fehlerquote. Die Verzahnung zu konkreten Prozessen (z. B. die komplette, korrekte Erstellung einer Betriebskostenabrechnung aus ungeordneten Rohdaten und -materialien) und die vollständige Erledigung komplexerer Aufgaben gelingt aktuell noch nicht, dies bleibt abzuwarten. Daher sind zuerst die inzwischen und künftig ins Home-Office verlagerten Tätigkeiten betreffen, es wird also ein Büroflächenrisiko vor allem für das Home-Office und die etwas abseitigeren Standorte dieser ausgelagerten Werkbänke sein. KI ersetzt zum größeren Teil Home-Ofice-Arbeitsplätze. Besonderen Augenmerk in Deutschland verdient bei KI der Datenschutz. Auf wenn KI-Programme keinen Daten zu Schulungszwecken an den Anbieter zurückspielen, werden die Daten doch dort verarbeitet und zumindest vorübergehend gespeichert. Auch wenn mit europäischen oder gar deutschen Clouds gearbeitet wird kann ein Zugriff der meist US-amerikanischen Anbieter hier (auch nach dem US-Act) natürlich nicht vollständig unterbunden werden. Zudem ist „Die KI“ keine einheitliche Lösung. Aktuell gibt es einige allgemeine KI`s (ChatGPT, OpenAI, Claude etc.), viele KI`s in einzelnen Softwareprogrammen (EVA in EVANA) enthalten. Und jetzt gibt es auch KI`s als persönliche Assistenten (Openclaw), die tief mit allen Rechten in allen Systemen Zugriff haben müssen und ggf. später alle Programme und systemische KI`s bedienen werden. Der Datenschutz wird hier europäisch und national zu klären sein und den Faktor Mensch (der der KI vertrauen und bereit sein muss, die KI auch zu implementieren) überwinden.
Fazit: Bei nur moderat wachsender Wirtschaft werden von den Effekten Home-Office und KI vor allem die eher in Randlagen oder Nebenstandorten befindlichen Büroflächen bedroht. Großflächen in zentralen Lagen werden ggf. reduziert. In zentralen Lagen / größeren Städten werden daher hochwertige Flächen, gern in Multi-Tenant-Objekten, eher den kommenden Verdrängungswettbewerb gewinnen. Ältere Flächen in kleineren Städten und/oder Randlagen werden eher Verlierer der Neuausrichtung sein. Zur Preisbildung im aktuellen Markt werde ich mich noch einmal melden 😉