Büroimmobilien – das neue Pricing?
Dre Markt für Büroimmobilien ist noch immer nicht wieder angelaufen, in Teilen taumelt er noch in Bezug auf die Preisbildung. Haben am Anfang des Zinserhöhungszyklus die Veräußerer noch von den „alten“ Preisen geträumt, haben Käufer bereits deutliche Abschläge erwartet. Nicht realisierte Transaktionen wurden zurückgestellt, dann kamen vor allem Verkäufen aus anderen Gründen und notleidende Projekte (Signa etc.) auf den Markt. Die Banken haben hier eine deutlich „puffernde“ Funktion. Engagements wurden weiter gestützt bzw. „ins Eisfach gelegt“, dadurch kam es nicht zu einem bereinigenden Verkaufsvolumen, dass ein neues Preisniveau begründen könnte. Nun werden wohl in den nächsten 24 Monaten doch Projekte von den Banken ausgelagert, die nun entweder zu den deutlich niedrigeren Ist-Mieten vermietet (wenn möglich) und / oder dann mit entsprechenden Wertabschlägen bilanziert und wenn möglich veräußert werden müssen. Hier wird wohl noch einiges auf den Markt kommen.
Doch jetzt die Gretchenfrage: Was kann ein Preis sein?
Kleine historische Herleitung: Früher kostete das Hamburger Zinshaus (Wohnen) rd. 2% mehr als die 10-jährige Bundesanleihe (aktuell 2,7%), für Büro betrug der Aufschlag meist 1,5%. Damit wäre man heute bei rd. 6,2% Renditeanforderung.
Das ist natürlich sehr grob und kann nur für ein gutes Objekt in guter Lage gelten. Absolute Prime-Immobilien können dann leicht nach unten abweichen, einfachere Lagen oder Objektzustände (inkl. ESG) müssen höhere Renditen erbringen. Es zeigt sich aber dadurch, dass auch für gute Immobilien in guten Lagen der Faktor 20 nicht mehr realisierbar ist, sondern deutlich niedriger liegen muss. In kleineren Nebenlagen und Städten, den klassischen Standorten der „ausgelagerten Werkbänke“ tendieren die Faktoren eher in Richtung und teilweise unter 10, früher unglaublich.
Wohin die Reise final geht hängt auch davon ab, wann (und ob überhaupt) sich der Büromarkt erholt. Dafür muss zuerst das vorhandene Überangebot aus den nicht vermieteten / verkauften Projektentwicklungen absorbiert werden und gewisse Nebenlagen abgebaut werden. Das wird auch bereinigende Auswirkungen auf Banken und Player am Markt haben. Eigentlich kann sich erst danach ein neuer breiterer Marktpreis bilden.