Krisenresilienz … nach Corona ist vor der nächsten Krise …
In der Coronakrise hat sich gezeigt, dass sich viele Immobilienbestandshalter ganz gut „geschlagen“ haben. Wichtige Einflussfaktoren waren der die Nutzungsarten und -branchen im Portfolio und die Möglichkeit direkt mit betroffenen Mietern in Kontakt und Verhandlungen zu treten.
Von Vorteil waren natürlich solide Finanzkraft, Transparenz und das aktive Management der Coronahilfen durch die Vermieter und Mieter. Ein hoher Anteil an Wohn- und Büroflächen war in dieser Krise von Vorteil.
Problematisch war ein hoher Bestand von angeordneten Schließungen betroffener Branchen wie Handel, Hotel, Gastronomie und deren Dienstleister (bis zu Reinigungen etc.). Beim Handel war der Nahrungsmitteleinzelhandel etc. natürlich nicht betroffen.
Was haben wir also aus der Krise gelernt? Was können wir für zukünftige Krisen (die wir noch nicht kennen) für Schlüsse ziehen?
Diversifikation: Es macht aus der Risikosicht sehr viel Sinn in verschiedenen Assetklassen und Nutzungsbranchen investiert zu sein. Wenn man selbst aber vor allem auf eine Assetklasse spezialisiert ist kann man noch die Nutzungsbranchen differenzieren. So können Handelsflächen von Food- und Non-Food-Händlern benutzt werden. Auch Beratungscenter von Krankenkasse oder Ärzte kommen als Mieter in Farge, Apotheke ohnehin. Büroflächen können von verschiedensten Branchen genutzt werden.
Mieterratings: Naturgemäß kommen finanziell besser aufgestellte Mieter besser durch Krisen. Am sichersten sind natürlich kommunale, landeseigene oder bundeseigene Mieter.
Sicherheiten: Die Mietsicherheiten sollten ggf. je nach Assetklasse oder Nutzungsart (-branche) flexibel angepasst und tendenziell erhöht werden. Auch ist darauf zu achten, dass bei Prolongationen und Mietanpassungen auch die Mietsicherheiten immer an die neue Miethöhe angepasst werden, damit im Ernstfall die maximale Mietsicherheit auch tatsächlich vorhanden ist.
Portfolioumbau bzw. -anpassung: Man kanns ich grundsätzlich von Klumpenrisiken in bestimmten Nutzungsarten trennen oder reduzieren. Auch eine beschleunigte Anpassung an neue Nutzungsanforderungen kann sinnvoll sein, so z. B. auch ein Umbau zweigeschossigen Einzelhandels in eingeschossigen Handel und Büro (im OG). Bei der Gastronomie ggf. ggf. ein Fokus auf Spitzengastronomie. Im Bürobereich vielleicht ein beschleunigter Umbau zu flexibleren Bürokonzepten.
Wachstum: Größe kann in diesem Zusammenhang auch sehr hilfreich sein. Wenn ausreichend finanzielle Mittel aus dem Gesamtbestand zur Verfügung stehen, können Probleme in Teilbereichen besser gelöst werden. Banken und Kapitalmarkt sind ruhiger, man kann ggf. sogar im Rahmen einer Krise zukaufen.
Was könnten zukünftige Krisen sein?
Neben der nun bekannten pandemiebedingten Krise und dem vor einer Dekade eingetretenen Finanzmarktkrise könnte ein
- allgemeiner wirtschaftlicher Einbruch in Folge des demografischen Wandels und einer Stagnation von Wachstum und Nachfrage eintreten.
- Wahrscheinlicher sind noch Verwerfungen aufgrund der Klimakrise, die neben Umweltschäden erhebliche Eingriffe der Politik zur Folge haben wird. Denkbar sind erhebliche Steuerungseingriffe der Politik, die ganze Branche (Energiewirtschaft, Autoproduktion, Nahrungsmittelwirtschaft) umkrempeln und ggf. auch große Teile bisher erfolgreicher Branchen ruinieren könnte. ESG-Auswirkungen von Mieter und Käuferseiten kommen noch hinzu. Beides wird den Immobilienmarkt in den nächsten Jahrzehnten m. E. am meisten beeinflussen.
- Aber auch die Reduzierung von Büroflächennachfrage durch mehr Home-Office, Verteuerung von Mobilität könnte ganze periphäre Standorte, mit Sachbearbeitungsschwerpunkt, überflüssig machen. Gewinner wäre die absoluten Citylagen mit kleineren Zentralen, Projektteamflächen und Flagships.
Das sind jetzt nur drei einfache aber realistische Beispiele. Strategien dagegen könnte eine Konzentration auf Citylagen mit branchen- und nutzungsartübergreifenden, drittnutzbaren Flächenkonzepten sein.
Nur weil man künftige Krisen nicht genau kennt sollte man diese Möglichkeiten nicht pauschal ignorieren. Sonst wird man ggf. in der nächsten Krise zu den Verlierern gehören.