Michael Piontek
18.02.2019
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Die kurzfristigen Zinsen (zum Beispiel der 3-Monats-Euribor) sind seit dem mit – 0,308 % seit Monaten nahezu stabil geblieben.
Die langfristigen Zinsen (z. B. der 10-Jahresswap gegen den 3-Monats-Euribor) sind hingegen mit 0,586 % seit Anfang Oktober 2018 (damals über 1,0%) deutlich gefallen. Die langfristigen Zinsen hatten sich nach der klaren EZB-Ankündigung letztes Jahr zunächst auf niedrigerem Level um bzw. unter 0,8 % (10 Jahres-Swap gegen den 3-Monats-Euribor) stabilisiert. Die Unsicherheiten sind jedoch aufgrund des Handelskrieges zwischen den USA und China sowie des unklaren Brexits in dem Markt zurückgekehrt.
Die Eintrübung des weltweiten Wachtsums durch den aktuellen Handelskrieg in China schlägt sich nun auch in der Eurozone nieder. Auch sind Sanktionen gegen europäische Autohersteller noch nicht abgewendet. All diese Unsicherheiten führen dazu, dass die ursprünglich für dieses Jahr (zum Ausscheiden Draghis) erwartete erste Zinsanhebung der EZB nun erst für das Frühjahr 2020 erwartet wird. Auch die Zinserhöhungen in den USA könnten sich verzögern.
Ich erwarte bei kurzfristigen Zinsen eher stabile Zinssätze; bei den langfristigen Zinsen ist die Wahrscheinlichkeit eines Zinsanstiegs nach diesem unerwarteten Absinken inzwischen aber höher als die weiter nachhaltig sinkender Zinsen. Die EZB sichert derzeit die zinsgünstige Liquidität der Marktteilnehmer durch langfristige Tender längerfristig ab.
Die aktuelle Schwäche der langfristigen Zinsen ist im Wesentlichen zwei Auslösern (Brexit, Handelskrieg) geschuldet. Grundsätzlich sehe ich weiterhin ein Wirtschaftswachstum in der Eurozone und insbesondere in Deutschland (und keine Rezession). Das Wirtschaftswachstum wurde durch die Unsicherheiten lediglich belastet und damit verlangsamt.
Sollte sich das Brexit-Chaos kurzfristig lösen lassen, entweder durch einen Deal oder NO-Brexit – oder sich bis Jahresende 2019 zeigen, dass ein No-Deal gut verkraftet wurde und sich das Handelskriegsthema entspannen (Annährung USA-China und keine zusätzlichen Strafzölle gegen Europa), dann könnten sich die Wirtschaftsaussichten und das Zinsniveau relativ schnell wieder „erholen“.
Es bleibt zu beachten, dass die EZB nicht wieder in einen dauerhaften Kurs der niedrigen Zinsen einschwenken kann. Auch um im Falle einer eventuellen, zukünftigen Rezession noch Handlungsoptionen zu haben, muss zuvor das Zinsniveau angehoben werden.
Michael Piontek
06.02.2019
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Die Spitzenrenditen in Berlin und Hamburg sind 2018 stabil geblieben, was aufgrund des erreichten Niveaus auch nicht wirklich überrascht. Die stärkste Reduzierung hat es in Stuttgart gegeben – dort gab es noch Nachholpotential. Die Spitzenrenditen scheinen sich also tendenziell zu stabilisieren. Ein mehr oder weniger wahrscheinlicher Anstieg der Verzinsung von Alternativanlagen wird diese Plateaubildung unterstützen. Vor diesem Hintergrund könnten dann wieder mehr Produkte auf den Markt kommen, die zu den erreichten Spitzenrenditen verkauft werden sollen. Dass könnte den Spitzenrenditen dann ggf. etwas Auftrieb geben.
Allerdings muss man die Mieten im Auge behalten. Wie bereits zuvor ausgeführt sind z. B. in Berlin rd. 80% der Mietflächen noch nicht auf die nunmehr erreichten hohen Marktmieten angepasst worden. Dieser Effekt wird die Immobilienwerte die nächsten Jahre noch unterstützen – auch wenn keine positiven Effekte mehr über die Spitzenrenditen kommen werden. Selbst bei einer wirtschaftliche Eintrübung werden die Marktmieten nicht wieder auf das Niveau von vor 5 Jahren fallen.
Also bei den Immobilienwerten sicherlich eine Plateaubildung, aber nicht mit dem Weg über den Rand dann direkt nach unten sondern eher seitwärts und ggf. sogar eher eine Abflachung und Verlangsamung der Wertsteigerungen für einige Jahre. Dann kann es aber auch wieder abwärts gehen. Denn:
Die Zinsen werden perspektivisch zumindest ein wenig steigen. Das wird die Renditen ein wenig mitziehen.
Auch bei den Banken ist eine Plateaubildung bei den Kreditmargen eingetreten. Die Dynamik ist kaum noch da – und die Regulatorik und die wirtschaftliche Situation der Banken werden mit der Macht des faktischen hier für tendenziell stabile bzw. leicht höhere Margen sorgen. Das betrifft wohl weniger die professionellen Investoren – aber die Privatverbrauchen und Immobilienkäufer. Eine Dämpfung auf dem Wohnimmobilienmarkt (aufgrund gestiegener Kreditzinsen für Endverbaucher) wird sich mittelfristig auch in anderen Immobilienmärkten zeigen (Grundstückswerte, Baupreise, Baukapazitäten).
Bei Wohnimmobilienmarkt muss man auch die eventuellen politischen Eingriffe berücksichtigen: Das Baukindergeld wirkt nicht wirklich, Favorisierung von Rekomunalisierung statt Neubau in Berlin, hohe Grunderwerbsteuersätze). Irgendwann wird eine Sättigung auf der Nachfrageseite eintreten, da die Mehrheit der Bevölkerung hohe Miet- und Kaufpreise in den Großstädten nicht bezahlen kann.
Wenn Bevölkerung aus Raumnot nicht mehr wachsen kann, wird auch das Dienstleistungsangebot nicht mehr steigen. Dann werden keine zusätzlichen Büroarbeitsplätze entstehen – und keine zusätzlichen Büroflächen mehr gebraucht. Der Effekte wird zuerst bei den Besserverdienern eintreten, die keine Spitzengehälter beziehen und daher aus den überteuerten Städten abwandern. Dies ist aber der größte Teil der Büroarbeitnehmer.
