Warum zahlen wir alles? Technische Absicherung von Umlagen an Dritte?

Michael Piontek 21.12.2018 Allgemein Keine Kommentare

In der Immobilienbewirtschaftung fallen neben den Betriebskosten auch laufend Instandhaltungskosten an. Nicht alle muss der Eigentümer tatsächlich selbst tragen. Daher sollte man immer die 3er-Frage stellen:

1. Was ist auf den Mieter umlegbar?
2. Was sind von der Versicherung abgedeckte Kosten für Schäden?
3. Wofür bestehen ggf. Gewährleistungsansprüche gegen Drittunternehmen aus Errichtung oder Wartung?

Es lohnt sich zu ermitteln, was man maximal auf Mieter umlegen kann. Gerade in den aktuellen Zeiten lässt sich ggf. mehr durchsetzen als früher. Da soll jetzt nicht einseitig den Mieter belasten sondern ihn in Teilen auch zu einem wirtschaftlichen Umgang mit der Mietfläche anhalten bzw. dazu motivieren. Der Eigentümer muss dazu natürlich immer eine klares Bild davon haben, was er mietvertraglich umlegen kann. Da würden sicherlich einheitliche Mietverträge helfen – diese sind aber illusorisch. Dazu sind Altverträge und Flächenspezifika zu heterogen.

Bei der Versicherung ist es etwas einfacher. Hier gibt es für alle Immobilien einheitliche Gebäudeabsicherungen für Risiken. Da erleichtert die Identifikation von abrechenbaren Kosten erheblich. Dennoch muss auch hier im Einzelfall genauer hinsehen.

Das größte Thema im laufenden Betrieb ist die Kenntnis möglicher Gewährleistungsansprüche. Die Maßnahmen sind teilweise bis zu 5 Jahre her. Es geht nicht immer nur um große Neubauprojekte sondern auch um kleinere Maßnahmen (Austausch von Türen) etc. Woher weiß der Mitarbeiter im Propertymanagement, ob für die einzelne Türreparatur von vielleicht 1.000 € noch ein Unternehmer in Haftung genommen werden kann. In heutigen Zeiten kommen auch noch Personalwechsel hinzu. Dann ist die „Letzte Bastion“ des Wissens zu solchen Themen, nämlich die Erinnerung des abwickelnden Mitarbeiters, auch noch gefallen.

Hier ist wieder ein Use-Case für einen Digitalisierer bzw. Entwickler: Schon bei der Mangelerfassung in einem System muss ein Abgleich mit Weiterbelastungsmöglichkeiten stattfinden:

1. Besteht eine Umlagemöglichkeit aus dem Mietvertrag auf den Mieter? Wie hoch p.a.? Ist dieser Betrag schon ausgeschöpft? Wenn ja, könnte man den Fall ggf. auch noch ins nächste Jahr schieben?      
2. Besteht für diese Mängelart eine Versicherungsabdeckung? Wenn ja, dann könnte auch maschinell eine Schadensanzeige an die Versicherung / Assekuranzmakler herausgehen. Vor einer Weiterbearbeitung wäre dann die Deckungszusage der Versicherung abzuwarten. Hier könnte eine digitale Nachverfolgung ansetzen. Es gibt auch bereits Webzugänge zu Versicherung / Assekuranzmakler zur schnellen Kommunikation und Abrechnung von Schäden.
3. Die im DSM oder ERP erfassten Gewährleistungsvorgänge (ggf. mit Sicherheitseinbehalten oder Bürgschaften) müssen mit Gewerken erfasst werden. Dann kann bei Erfassung eines Mangels mit Gewerkszuordnung ein „Match“ erzeugt werden.   

 Natürlich muss eine externe Lösung zumindest mit dem ERP-System und dem System in dem die Gewährleistungen erfasst sind, eine Schnittstelle mit möglichst sofortigem Austausch unterhalten. Ich glaube nicht daran, dass die Standardsoftwareanbieter der ERP-Systeme solche Funktionen in absehbarer Zeit „nachrüsten“. 

Zitat in der WELT in Bezug auf meinen Beitrag „Berlin – Boomtown der Büroimmobilien. „Technische“ Aufwertungseffekte in den nächsten Jahren?“

Michael Piontek 21.12.2018 Allgemein Keine Kommentare

Die WELT hat mich in einem thematisch mit meinem o. g. Blogbeitrag sehr verwandten Artikel zitiert:

https://www.welt.de/finanzen/immobilien/article185751946/Mieten-und-Kaufpreise-Von-Konjunkturschwaeche-will-die-Immobilienbranche-nichts-wissen.html

Ich hatte dabei ja den „Nachschubeffekt“ aus aufgrund langfristiger Altverträge noch nicht auf aktuellem Mietniveau vermieteter Büroflächen am Beispiel Berlin erläutert. Daher wird es aus meiner Sicht auch bei steigenden Zinsen kein hohes Rückschlagpotential bei den Immobilienwerte geben. Allerdings werden die Preise auch nicht mehr deutlich steigen, weshalb (konservative) Anleger sich heute zu Spitzenpreisen auch von Investments trennen.    

Innovationen im eigenen Unternehmen steuern – wie geht das am besten?

Michael Piontek 06.12.2018 Allgemein Keine Kommentare

Digitalisierung ist ein viel diskutiertes Thema. immer mehr Firmen erkennen auch, dass hier erhebliches Potential in Verbesserung und Effizienzsteigerung sowie Prozessabsicherung besteht. Doch es gibt so viele Ideen – intern und extern. Was macht Sinn, wo ist das Geld gut eingesetzt? Was sind nur Modeerscheinungen ohne nachhaltigen Nutzen? Was macht man besser intern und was kauft man ggf. zu? Sind die externen Partner dann auch langfristig da?

Eigentlich braucht man für die Weiterentwicklung eine Digital Development Unit die die Innovationen und Ideen sammelt und koordiniert. Gleichzeitig muss man ein Budget für solche Themen definieren und bereitstellen um dass dann die verschiedenen Projekte „pitchen“ müssen. Dabei ist der erwartete Nutzen (finanziell aber auch qualitativ sowie die Umsetzbarkeit) abzuwägen. Wenn einem Projekt Zuschlag und Mittel erteilt wurden, muss ein regelmäßiges Controlling einsetzen: Ist der Projektfortschritt im Plan? Werden die KPI´s erfüllt? Wird das Projekt weiterverfolgt?

Eigentlich müssen neue bzw. interne Projekte genauso verfolgt und kontrolliert werden, wie externe Start-Ups. Dabei ist auch ein Scheitern bei einzelnen Themen möglich und nicht verwerflich. Es muss eine Innovationskultur und -Akzeptanz geschaffen werden. Durch klare Auswahl und Projektkontrolle werden nur wirklich nutzbringende Projekte zu Ende gebracht – was wieder die Akzeptanz im Unternehmen steigert.

Und welche Projekte macht man eher intern als extern? Zuerst muss man definieren, welche Lösung man ernsthaft prüfen möchte – und welcher externe Dienstleister wird lange genug existieren um die Umsetzung langfristig sicherzustellen?

Die interne, eigene Umsetzung mit den vorhandenen Systemen ist sicherlich begrenzt. Dies hängt oft daran, dass sich die vorhandenen Programme nur begrenzt weiterentwickeln lassen. Individuelle zusätzliche Programmierungen lösen oft Probleme bei Updates aus. Die Implementierung neuer Software bedingt Schnittstellen, die auch bei Updates im Auge zu behalten sind. Komplett externe Lösungen bedingen auch ein externes Hosting oder gar ein Teilen  der Daten (mit Dritten).