Dr. Michael Piontek – Willkommen auf meiner privaten Webseite

Das einzig Konstante im Universum ist die Veränderung.
Heraklit

Warum die Inflation zum im vierten Quartal 2019 wohl wieder anzieht … Was hat der Ölpreis damit zu tun und was wir die EZB dann tun?

02.08.2019 Allgemein Keine Kommentare

Die EZB verfolgt immer noch das Inflationsziel nahe aber unterhalb von 2%. Daran hat sie in der Vergangenheit immer wieder ihre Zinspolitik argumentativ ausgerichtet. Die hier zugrundeliegende Inflation wird im Wesentlichen vom Ölpreis beeinflusst – und auch nur von dessen Veränderungen gegenüber dem Preis von vor 12 Monaten. Dieser Wert ist aber in gewissem Umfang willkürlich.

Das lässt sich auch sehr gut belegen:

Im Jahr 2018 lag der Ölpreis bis Oktober über dem Vorjahreswert, im vierten Quartal stürzte der Preis dann deutlich ab (unter den Wert von vor 12 Monaten). Der Ölpreis hatte also bis Ende des dritten Quartal einen positiven Veränderungswert (Steigerung) auf die Sicht von 12 Monaten. Parallel stieg die Inflation in der Eurozone „parallel“ bis auf 2,3% im Oktober 2018. Danach lieferte der Ölpreis Inflationssenkende Impulse, da sein Kurs im Vergleich zum Vorjahr geringer lag. Folglich sank die Inflation in der Eurozone bis auf 1,4 im Januar 2019. Seitdem liegt der Ölpreis dauerhaft unter dem Vorjahreswert – dass wird sich wohl bis zum Ende des dritten Quartals 2019 fortsetzen. In der Folge beträgt die Inflation in der Eurozone um die 1,3%.    

Forecast: Heute liegt der preis für Brent-ÖL bei etwas über 60 USD, vor 12 Monaten knapp unter 75 USD. Daher senkt der Ölpreiseinfluss unsere Inflation erheblich ab. Dieser Effekt wird sich bis Ende September noch deutlich verstärken, da der Ölpreis im dritten Quartal 2018 deutlich bis auf 85 USD stieg. Wenn der aktuelle Ölpreis stabil bleibt oder maximal auf den Jahreshöchstwert 2019 von 75 USD erhöhen sollte (ggf. wegen Lieferschwierigkeiten durch die Straße von Hormus), dann wird der Ölpreis noch stärkere Inflationssenkende Impulse liefern.

Im vierten Quartal dreht das Spiel dann deutlich. Der Ölpreis fiel im vierten Quartal 2018 von 85 USD auf nur noch rd. 53 USD zum Jahresende. Wenn sich der Ölpreis 2019 im Korridor von 60 – 75 USD hält, wird der Ölpreis dann (immer im Vergleich zum Vorjahreswert) Inflationserhöhende Beiträge für unsere Inflationsrate erbringen.

Die Betrachtung ist singulär auf einen Faktor ausgerichtet, simpel und berücksichtigt keine weiteren externen Faktoren auf den Ölpreis und Inflation. Aber der Ölpreis hat einen erheblichen Einfluss auf die Inflationsberechnung – daher wird er Auswirkungen haben.

Wir werden das vierte Quartal beobachten – wenn sich die Inflation tatsächlich in diesem rahmen erhöht: Was macht dann die EZB. Der Ölpreis hat sehr wenig mit den aktuellen Problemen der deutschen Wirtschaft und gar nichts der Kreditvergabe der Banken zu tun. Welche Argumente wird die EZB unter Frau Lagarde suchen?  

Zinsen: Steht uns ein Sommer des Chaos bevor?

30.07.2019 Allgemein Keine Kommentare

Leider hat sich das Mitte / Herbst letzten Jahres als eher unwahrscheinlich erscheinende Niedrigzinsszenario durchgesetzt. Ging man mehrheitlich (und auch ich) nach „reiner Lehre“ davon aus, dass das Auslaufen des Anleiheankaufsprogramms die Zinsen stabilisieren und tendenziell eher erhöhen würde (zumal Herr Draghi erste Zinserhöhungen für den Herbst 2019 in Aussicht stellte), so haben die Verunsicherungen aus Handelskrieg, Brexit, Nahostkonflikt, Staatsschuldenkrise Italien/Griechenland und den daraus entstehenden wirtschaftlichen Risiken das Zinsniveau nach unten getrieben.

Dabei weisen wir noch ein (wen auch gesunkenes) Wirtschaftswachstum auf. Eine Rezession ist nicht erkennbar. Auch wen die Diskussionen auch die Verbraucher zunehmend verunsichern. Es scheint auch inzwischen klar zu sein, dass die Eurozone mit einem ungeregelten Brexit deutlich besser klar käme aus Großbritannien. Die laufenden Diskussionen und Verzögerungen geben den EU-Firmen ausreichend Zeit sich bis Ende Oktober ausreichend auf den Brexit vorzubereiten. Der Brexit wird für die Eurostaaten einmalige Kosten und Einbußen bringen, diese werden aber schon 2020 verarbeitet sein. Die Handelsströme werden sich neue Wege suchen und finden.

Die EZB sollte dies antizipieren und nicht gleich wieder  zur Expansionspolitik zurückkehren. Das starre Festhalten an der Inflationserwartung, die im Wesentlichen von der Entwicklung des Ölpreises im Vergleich zum Vorjahreswert  beeinflusst wird (dieser Veränderungswert hat nur wenig mit der tatsächlichen Entwicklung der europäischen Wirtschaft zu tun) ist schlicht falsch. Hier müsste eine zutreffendere Berechnung der Inflation gefunden werden, die die Lage der Wirtschaft und auch das Empfinden der Bürger mehr trifft. Oder man löst sich bei den geldpolitischen Entscheidungen von der Nibelungentreue der Inflationsrate und -erwartung. Die EZB vergibt nun die ggf. einmalige Chance durch Zinserhöhungen überhaupt erst wieder ein nennenswertes und wirksames Maßnahmenpotential aufzubauen. Die Gefahr eines japanischen Kurses scheint immer größer zu werden. Frau Lagarde repräsentiert ebenfalls eher einen expansiven Kurs der Geldpolitik. Die reformunwilligen Staaten (vor allem Italien und Griechenland) hätten sich wohl kaum eine bessere Nachfolgerin von „Mr. Niedrigzins“ Draghi wünschen können.  Eine schwache Nachfolgerin von Frankreichs Gnaden (Frankreich ist ebenfalls hoch verschuldet) die auf niedrige Zinsen setzt, wird auch die letzten Reformbemühungen in den Schuldenstaaten erlahmen lassen. Dabei wird ein „Weiterso“ die Eurozone (und ggf. die EU) nicht retten, nur eine schmerzliche Reform und Entschuldung der überschuldete Mitgliedstaaten kann die Eurozone langfristig retten. Einem nicht zahlungsfähigen Kreditnehmer eine Stundung und einen Zinsverzicht nach dem anderen zuzusagen hat noch niemanden saniert. Die EZB spielt auf Zeit – riskiert damit aber alles. Und wir sind nicht Japan. Dort gibt es nur einen Wirtschaftszone, einheitliche Regelungen, Steuern und eben auch nur eine Regierung. In der Eurozone werden die Rotationskräfte im Niedrigzinsumfeld immer mehr zunehmen. Die Eurokritischen Parteien werden stärker und die „Zahlerstaaten“ werden irgendwann nicht mehr bereit sein die Schuldenstaaten zu alimentieren. Dann ist die Eurozone und auch die EU wohl „am Ende“. Die EZB muss sich hier auf die Stabilitätskriterien des Euro zurückbesinnen. Wer sie nicht erfüllt – und ggf. noch nie erfüllt hatte – der muss sie jetzt erfüllen. Oder zumindest deutliche Schritte in diese Richtung unternehmen.

Der Handelskrieg bleibt uns noch so lange erhalten, so lange Trump amerikanischer Präsident ist. Da Trump wirtschaftliche Themen mit sicherheits- und militärischen Themen vermischt, bleiben Unsicherheit und Risiko groß. Hier muss sich die die EU auch nachhaltig selbständiger aufstellen. Als Ad-hoc-Maßnahme könnte Deutschland aber auch seine marode militärische Struktur durch Zukäufe funktionierender Systeme aus den USA verstärken. Dann wären nicht nur die Diskussionen um das 2% Ziel erledigt sondern auch die US-Autozölle vom Tisch. Langfristig muss Europa sich selbst verteidigen um sich nicht mehr erpressbar zu machen.  

Zusammengefasst ergeben sich heute eine schwache EZB, die dem Druck der Schuldenstaaten nachgibt (mit dem Vorwand des willkürlich gesetzten Inflationsziels; auf Basis einer ölpreisabhängigen Inflation), der fortdauernden Unsicherheit in Sachen Brexit und internationaler Handelskonflikte gepaart mit einem amerikanisch angeheizten Nahostkonflikt – was i. R. des Präsidentenwahlkampfes in den USA eher schlimmer als besser wird – werden wir wohl zunächst bis zum Herbst weiter niedrige Zinsen sehen. Trump und Johnson werden uns den Sommer / Herbst über immer wieder mit neuen Eskalationen überraschen. Vielleicht lernen wir aber auch zu erkennen, dass dem Getöse wenig Substanz folgt und die Einflüsse der Populisten werden nicht mehr zu ernst genommen.

Diese niedrigen Zinsen werden noch in 2019 an alle Sparer und auch Kleinanleger weitergereicht werden, zumal die EZB wohl auch ggf. den negativen Anlagezins von 0,4% noch auf minus 0,6% senken könnte. Das trifft dann vor allem die deutschen Bürger, die Spar-Weltmeister sind. Vor diesem Hintergrund und der Tatsache, dass vielen Bürgern niedrige Renten drohen und private Vorsorge mit Negativzinsen nicht möglich ist, könnte zu einem politischen Problem werden.  Wir haben wirtschaftlich lange und gut an den niedrigen Zinsen partizipiert. Aber der Leidensdruck der Sparer und Banken nimmt deutlich zu. Wird dann die Kanzlerin Druck auf die EZB und deren Zinspolitik ausüben? Auch um die eigene Macht / Wählerstimmen als auch die Akzeptanz der EU / EZB in Deutschland zu retten? Aber die Sparer sind Wähler – und die werden jetzt die Folgen höchstpersönlich zu spüren bekommen. Dies wird Wasser auf den Mühlen der extremen und europakritischen Parteien sein. 

„Lustigerweise“ könnte allerdings der Nahostkonflikt zu steigenden Ölpreisen und damit steigender Inflation führen. Ich bin gespannt ob die EZB dann weiterhin sklavisch ihrer Inflationsabhängigkeit folgt und dann die Zinsen anhebt. Oder ob sie dann umschwenkt um den Schuldenstaaten weiterhin billiges Geld zur Verfügung stellen zu können. Auch könnte ein Lösung des Brexit-Problems durch ein überraschendes Übereinkommen oder der Erkenntnis nach dem 31.10.2019, dass es ohne so heftige Schäden für die Eurozone ausgeht, auch hier die Unsicherheit aus dem Markt nehmen. Das sind aber per heute nur theoretische „Hoffnungsschimmer“ für eine Normalisierung der Politik und Geldpolitik.    

   

  

Hohe Marktwerte der Immobilien verteuern Finanzierungen – paradox?

28.06.2019 Allgemein Keine Kommentare

Die Immobilienwerte (außer reines Retail) kennen derzeit nur eine Richtung: Aufwärts.

Das freut viele Eigentümer, es verändert aber die Finanzierungssituation. Konnte man früher Beleihungen zu 60% des Marktwerte noch relativ zinsgünstig finanzieren – sind die Margen in diesem Bereich nun deutlich höher.

Warum ist das so? Die für die Konditionierung relevante Beleihungswert steigt bei weiten nicht in dem Maße wie die Marktwerte. Der Beleihungswert spiegelt noch die gestiegene Cashflows (wenn diese dem nachhaltigen Marktniveau entsprechen) – die Yield-Compression findet im Beleihungswert so aber nicht statt. Dadurch erhöht sich der Abstand zwischen Beleihungswert und Marktwert und erreichen und / oder überschreiten Beleihungen zu 60% des Marktwertes heute bereits den Beleihungswert.  

Beleihungen über Beleihungswert sind für Banken teuer zu refinanzieren. Die Vorteile der reinen Hypothekenbanken marginalisieren sich. Flexiblere Geschäftsbanken, Sparkassen und Volksbanken sind eher in der Lage in diesem Umfeld gute Konditionen zu stellen. 

Was bedeutet dies für wachstumsorientierte Unternehmen? Es wird durch die Aufwertungen schwieriger, angestrebte Leveragehöhe zinsgünstig zu erreichen. Entweder muss man die Leverageziele (50%, 60% oder 70%) absenken oder deutlich höhere Kreditmargen akzeptieren. Alternativ werden die recourse-Finanzierungen zunehmen um die Margen niedrig zu halten. Außerdem lohnen sich Grenzwertberechnungen um festzustellen, ob sich die letzten 5-10% Leverage wirklich wirtschaftlich lohnen – oder zu teuer sind.

Alternativ wird sich herausstellen, dass die höheren Leverage-Tranchen in der Objektfinanzierung teurer sind als unbesicherte Loans, Bonds oder Schuldscheindarlehen auf Holdingebene. Diese Produkte werden daher zunehmend attraktiver.   

Fallende Zinsen und kein Ende? Welche Risiken entstehen dadurch?

28.06.2019 Allgemein Keine Kommentare

Die Zinsen sind seit dem 01.10.2018 stetig gefallen. Die erwartete Stabilisierung zum Auslauf der Netto-Zukäufe des Anleihenankaufprogramms der EZB hat sich nicht eingestellt. Im Gegenteil sind die Zinsen aufgrund der geopolitischen Ereignisse und wirtschaftlicher Risiken deutlich gefallen. Demzufolge befindet sich die Krisenwährung Gold auf einem Höchststand.

Mögen niedrige Zinsen die Immobilienwerte befeuern und steigern und neue Finanzierungen und Anpassung günstig gestellten so belasten sie bestehende Finanzierungen. Die Risiken in den bestehenden Zinssicherungen für die Banken steigen. Wir sehen dass offensichtlich an den gestiegenen negativen Marktwerten, aber auch in den Festzinskrediten wächst das wirtschaftliche Risiko, dass bei einem Ausfall der Schaden der Bank nicht nur aus der Kreditvaluta sondern auch aus einem hohen Zinsschaden besteht.  

Bei Bar besicherten Zinsswaps kann man die gestiegenen Risiken direkt durch die hinterlegten Sicherheiten „fühlen“. Hier können sich die Banken dann auch entsprechend dem gestiegenen Risiko zusätzlich absichern. Bei Festzinskrediten und Zinsswaps, die schlank über den Immobilienkredit und dessen Grundpfandrecht mitbesichert sind, steigt aber mitunter das Bank-Exposure über die gestellten Sicherheiten und genehmigten Kreditzusagen. 

Wenn Sie vor wenigen Jahren ein Darlehen in einem deutlichen Zinsumfeld aufgenommen haben ist – wenn überhaupt – nur wenig der Darlehenssumme getilgt. Gleichzeitig könnten die negativen Marktwerte / Zinsrisiken für die Banken 10- 20% der Darlehenssumme erreicht haben. Dieser risikowert ist zusätzlich zu betrachten und dann wohl nicht mehr über die gestellten Sicherheiten abgedeckt.

Was bedeutet das für die Kunden? Nun, die Bank wird ggf. irgendwann auf die Kunden bezüglich einer Sicherheitenverstärkung zukommen (müssen). Hierauf muss man sich aus Vorsichtsgründen vielleicht einmal einstellen bzw. das Szenario durchdenken.

   

Digitalisierung in der Immobilienwirtschaft: Chancen und Grenzen…

21.05.2019 Allgemein Keine Kommentare

Die Immobilienwirtschaft ist aus dem Grundgeschäft keine sehr innovative Branche. Das Geschäftsmodell der Bestandshalter ist die Vermietung von Flächen in Gebäuden. Zudem ist die Immobilienwirtschaft klassisch konservativ. Die dicksten Mauern in der Immobilienwirtschaft sind die „im Kopf“. Einige denken: „Warum viel Geld für Zusatzangebote für Mieter ausgeben, wenn ich mir heute in Berlin die Mieter aussuchen kann?“. Natürlich ein etwas kurzsichtiger Standpunkt.   

Viele Angebote basieren auf externen Plattformen, die dann mit den Daten weiterarbeiten und Geld verdienen wollen. Aber auf wie vielen Plattformen muss ich mich dann als Unternehmen anmelden? Und wie bekomme ich dann die Daten wieder in meine EDV? Und ich will weiter Herr meiner Daten bleiben (zumal die DSGVO hier ein mächtiger Hemmschuh beim Thema Datenweitergabe ist / wird). Daten sind das neue ÖL – sehr wertvoll. Daher sind interne, maßgeschneiderte Lösungen ggf. interessanter als allgemeine Plattformen, die immer nur Teillösungen anbieten können.

Digital hinzugewinnen kann man in der kaufmännischen und technischen Verwaltung, in der Gebäudesteuerung und -Überwachung und in der Nutzung der vorhandenen Stamm- und Nutzungsdatendaten.

Zu beachten ist auch, dass die ersten Innovationsansätze von branchenfremden in der Form kamen, dass sie Lösungen anderer Branchen auf die Immobilienwirtschaft übertrugen oder übertragen wollten. Das ist eine angebotsorientierte Vorgehensweise die Interessant ist und vielen die Alternativen Möglichkeiten vor Augen führte. Allerdings scheitert die Umsetzung / Einführung oft daran, dass es dann doch eher  „nice-to-have’s“ als „must’s“ sind / waren. Wir bei erfolgreichen Unternehmen anderer Branchen muss die Innovation beim echten Bedarf des Kunden ansetzen. Wo hakt es? Wo sind zu viele manuellen Vorgänge? Wo fehlen Daten und Informationen? Wo sind Prozesse, die digital wirklich schneller, besser und sicherer ablaufen könnten. Das sind dann die erfolgversprechenden Ansätze.  

Viele technische Lösungen der Gebäudesteuerung und -Überwachung bedürfen der technischen Einbauten und damit nicht unerheblicher Investitionen.  Hier kommt natürlich die Frage nach der Rentabilität auf. und hier zeigt sich der erste grundsätzliche gedankliche Dissens zwischen Innovationsbranche Proptechs und FinTechs und der „realen“ Wirtschaft: Start Up’s setzen um und schauen dann ob es klappt oder nicht. Gehen ins Risiko, probieren aus und verwerfen bei Misserfolg. Und starten wieder neu. Immobilienunternehmen sind ihren Shareholdern zum sorgsamen Umgang mit dem Kapital verantwortlich und sind daher vorsichtiger und wollen nur einführen, was auch wirklich Vorteile bringt.

Hinzu kommt, dass die Start-Ups häufig Single-Use-Lösungen auf den Markt bringen. Das ist auch verständlich. man will ein Produkt so schnell wie möglich launchen. Aber hohe Investitionen von Unternehmen in ein Produkt, dass nur ein Problem löst oder mindert sind häufig nicht rentabel. Wenn Fassaden, Flachdächer oder Aufzüge „angepackt“ werden sollen / müssen, ist die Rentabilität oft nur sehr schwer darzustellen. Manche Bauteile einer Immobilie werden nur alle 30 Jahre erneuert. Daher ist die frage einer Nachrüstbarkeit oft wichtig. Ideen, die sich nur bei Neubau umsetzen lassen werden sich nicht so schnell durchsetzen.

Das verstehen die oft branchenfremden Start-Ups aufgrund ihrer anderen Herangehensweise oft nicht – und erste Anbieter ziehen sich schon frustriert zurück.

Verwaltungsprogramme zu verbessern oder neu aufzusetzen ist dagegen schon einfacher. Allerdings ist auch eine vollständige Migration auf eine neue Software schwierig. Ergänzende Systeme mit hoher Integration und Zusatznutzen sind schon eher erfolgsversprechend.

Die Sammlung von Daten und deren Nutzung wird künftig stark von der DSGVO beschränkt werden. Hier fehlen auch noch Erfahrungswerte. Da aber das Geschäftsmodell genau genommen die zusätzliche Auswertung von Daten zu einem anderen Zweck als den Datenerhebungszweck ist, dürfte hier genau ein Konflikt mit der DSGVO liegen. Es wird schwierig sein, jeden „Datenlieferant“ (Mieter, Dienstleister, Marktteilnehmer)  rechtzeitig mit einer passenden Einwilligungserklärung zu erreichen.

Es wird daher eine gewisse „Abkühlungsphase“ nach der ersten Euphorie geben. Erfolgversprechend werden Multi-Use-Lösung mit Open-IP-Anbindung sein, die sich aber nicht am machbaren sondern am konkreten Nutzen und Bedürfnis der Branche orientieren und mit begrenzten Investitionen einhergehen.           

Arbeitserfassung in Zeiten der Flexibilität? Digital Use case?

15.05.2019 Allgemein Keine Kommentare

Der EUGH hat in einem Urteil entschieden, dass Arbeitgeber die Arbeitszeit ihrer Mitarbeiter genau erfassen müssen – um die Einhaltung der Arbeitszeitregelungen zu gewährleisten bzw. überwachbar zu machen. Zudem werden dadurch Überstunden klarer ermittelt und dokumentiert – und für die Arbeitnehmer nutzbar.

Wie passt dies zu dem Trend zu mehr Flexibilität, individueller Arbeitszeit und work-life-Balance? Damit werden wir ja gerade von den Arbeitnehmern (und teilweise Betriebsräten) bedrängt. Allerdings gibt es auch eine häufig bereits jetzt aufgrund von Generationsunterschieden oder anderen Arbeitsweisen entstehende Gerechtigkeitsdiskussion in Betrieben. Arbeiten die Home-Office-Arbeiter oder Voll-Flexible auch die 40 Stunden – wie die Mitarbeiter, die die 40 Stunden von 9-17 Uhr im Büro erbringen?

Die EUGH Entscheidung schein aus der Zeit gefallen zu sein – aber sie soll natürlich die Arbeitnehmer vor Übervorteilung durch den Arbeitgeber schützen. Es ist natürlich tatsächlich häufig so, dass Vertrauensarbeitszeit auch zu längerer Arbeitszeit führt. Durch moderne Medien ist der Mitarbeiter eigentlich immer erreichbar. Häufig fällt es schwer, sich dem zu entziehen ohne ggf. berufliche Nachteile zu riskieren.

Wie bringt man Arbeitnehmerschutz und auch Arbeitnehmern gewünschte Flexibilität (auch für Kinderbetreuung, berufliche Stresszeiten, Fortbildungen oder familiäre Besonderheiten) in Einklang?

Auch wollen Arbeitgeber nicht nur Anwesenheit oder Stunden bezahlen – sondern Ergebnisse. Ist eine Steuerung über Ergebnisse dann noch möglich? Gerade im Dienstleistungsbereich ist man von der „Produktion“ und ihren regeln weit entfernt – wobei in Produktionsbetrieben die Erfassung der Arbeitszeit wohl noch am besten funktioniert.

Der EUGH hat jetzt erst einmal die Nationalstaaten in die Pflicht genommen, die Arbeitszeiterfassung zu regeln. Ich gehe davon aus, dass dies auch so kommen wird. Die Arbeitnehmerschutzrechte für alle werden stärker wiegen als die Flexibilitätswünsche einzelner – auch wenn man Kinderbetreuung bzw. Die Vereinbarkeit von Beruf und Familie anführt. Zumal der EUGH klar entschieden hat. Allerdings ist jetzt konkret – vor einer gesetzlichen Regelung – noch nichts zu tun.

Zukünftig werden moderne Erfassungssysteme, ggf. APP-basiert, erforderlich sein, die mit den vorhandenen Systemen zur Arbeitszeit, Urlaubsplanung und Krankheitserfassung kommunizieren kann. Das wird wohl mehr akzeptiert, als Erfassung durch elektronische Zugangssysteme. Außerdem bieten App-Lösungen auch die Möglichkeit ggf. zu Hause anfallende Arbeitszeiten zu erfassen. Als Streitthemen werden dann wieder die Erfassung von Pausen, Raucherpausen oder andere Abwesenheiten aufkommen, die wir mit denVertrauensarbeitszeiten überwunden glaubten.

Dazu wird es dann technische Kontrolle mittels KI und Freigabe durch den Vorgesetzten, sowie automatische Warnanzeigen z. B. bei Erreichen von 9,5 Arbeitsstunden am Tag etc. geben. Zusätzliche automatische Mails an Vorgesetzte und Personalabteilungen informieren über Besonderheiten und Verstöße gegen die Arbeitszeiten. Wird es dann auch ein Geo-Tagging geben müssen um zu prüfen, wo sich der Mitarbeiter bei der angeblichen Erbringung der Arbeitszeit aufhält? Wie werden Reisezeiten behandelt?

Hier ergibt sich ein Feld für einen Digital-Use-Case für moderne und mobile Zeiterfassungssysteme. Dort lassen sich verschiedene Ausprägungen und innerbetriebliche Regeln und Vorgaben sowie die gesetzlichen Rahmenbedingungen abbilden.

Letztlich wird sich auch mit dem besten System die von vielen Mitarbeitern der Generation Y geforderten Flexibilitäten bei Arbeitszeit und -Ort nicht ohne Nachweis / Kontrolle realisieren lassen. Vielleicht ist das dann aber auch der Preis und sichert den Generationenfrieden im Unternehmen. Es zeigt aber auch, dass die Gewerkschaften noch nicht im Denken der Generation Y angekommen sondern eher rückwärtsgewandt sind.

Finanzsymposium in Mannheim

15.05.2019 Allgemein Keine Kommentare

In diesem Jahr werde ich wieder auf dem Finanzsymposium in Mannheim (22.-24.05.) anwesend sein. Insbesondere der Banken aber auch der Systematik sind für CFO‘s sehr interessant.

Ich freue mich auf die Gespräche und den fachlichen Austausch. Einzige Gesprächsvereinbarungen gibt es schon – aber ich freue mich auf weitere interessante Gespräche zu den aktuellen Themen und Herausforderungen.



Neue Webseite POLIS Immobilien AG

13.05.2019 Allgemein Keine Kommentare

Ich erlaube mir hier einmal auf die neue Webseite der POLIS hinzuweisen.

In modernem Outfit und mit viel breiterem Angebot zu den Themen Immobilien aber auch Karriere stellt die Seite auch eine Kommunikationsplattform dar. Wir freuen uns über Hinweise und Anregungen.

Die englische Version dauert leider noch ein wenig. Kommt aber auch noch.

Wenn der Turndown kommt – wie bereitet man sich vor?

03.05.2019 Allgemein Keine Kommentare

Seit fast 10 Jahren sagt der Immobilienmarkt: Noch zwei Jahre aufwärts, dann geht es auch mal wieder runter. Inzwischen werden auch die zwei mal kürzer prognostiziert, bisher ist es aber „immer noch jut jegangen“.

Doch sollte man sich in heutigen Zeit nicht auch mal auf das Szenario einstellen? Was könnte drohen? Bei welcher Assetklasse?

Büro: Hohe Neubauraten bei wirtschaftlicher Eintrübung? Nachlassende Mietnachfragen bzw. Absinken der Spitzen- und Durchschnittsneuvermietungsmieten? Ein nicht völlig abwegiges Szenario. Hier helfen längere WALTs mit Mietern, die nicht so sehr von der wirtschaftlichen Entwicklung abhängen und gute Bonitäten aufweisen. Also öffentliche Mieter, Krankenkassen, große WP-Gesellschaften und Lobbyisten. Ein solides Screening der Mieterbonitäten ist von hoher Wichtigkeit, diese müssen nach IFRS seit diesem Jahr ohnehin enger begleitet werden. Auch sollte eher Immobilien in zentralen, regierungsnahen Lagen bevorzugt werden. Am Beispiel der USA sieht man, das auch in Wirtschaftskrisen die Washington-Area immer am stabilsten war, da der Regierungsbetrieb (Verwaltung, Lobbyisten, Zentralverbände – aber auch privater Konsum) unabhängig von der wirtschaftlichen Entwicklung funktioniert.   

Retail: Auch hier nach alternativen Nutzungsformen zum klassischen Handel suchen. z. B. Büro, Ärzte, ambulante Kliniken und Krankenkassen-Kundencenter etc.  

Allgemein: Die LTVs sind niedrig. dass sollte so bleiben. Zudem sollten lastenfreie Objekte als Reserve bzw. Cash zur Überbrückung von Krisen vorgehalten werden. Bei Anzeichen eines Turn-Downs nicht in Panik verfallen. Abschwünge waren historisch immer etwas heftiger aber auch sehr viel kürzer als Aufschwünge. Mit Cash in der Kriegskasse kann der Turn-Down auch zur Akquisitionschance werden. 

Stressszenarien können die Auswirkungen und ToDos veränderter Rahmenbedingungen auf das eigene Portfolio sichtbar machen. Parallel ist zu beachten ,wie sich ggf. die Zinsen in einem solchen Szenario entwickeln und was dann dessen Folgen sind. Die ganzheitliche Betrachtung ist hier wichtig. 

Will die Eurozone nach Japan? Ehrlich?

03.05.2019 Allgemein Keine Kommentare

Die aktuelle Zinsentwicklung bildet „leider“ das befürchtete Niedrigzinsszenario ab:

Seit Oktober sind die Zinsen deutlich gefallen, anstatt sich nach dem Auslaufen der laufenden Anleiheankäufe zu „normalisieren“.

Was ist der Grund? Zum einen rechnet der Markt aufgrund der Abschwächung der Wirtschaftswachstumsprognosen mit einer Zinserhöhung der EZB frühestens 2020 – einige auch erst später. Zum anderen erwarten Marktteilnehmer , dass sich das Zinsniveau im Euroraum in absehbarer Zeit gar nicht wesentlich erhöhen wird / kann, da die schwachen Eurostaaten, insbesondere Italien, die höheren Zinsen gar nicht bedienen könnten. Durch Zinsanstiege würde die wirtschaftliche Erholung torpediert.

Der Handelskrieg mit den USA ist noch lange nicht ausgestanden. Da bedeutet, wie auch die Unsicherheiten zum Brexit, eine Verunsicherung des Marktes. Verunsicherung führt immer zu einer Flucht in Staatsanleihen etc. und damit niedrigeren Renditen und Zinsen. Ein harter Brexit kann das Wirtschaftswachstum in der Eurozone um 0,5 – 1,0 % mindern.

Die Eurozone komme von der Droge des billigen Geldes nicht los. Die Politiker wollen nicht selbst handeln und ihren Bürgern Strukturänderungen zumuten – nein die EZB soll dies alles mit billigem Geld „zudecken“ und abfedern. 

Ich halte das für ein sehr gefährliches Szenario. Gerade um ggf. kommenden Krisen wirksam entgegentreten zu können, braucht die EZB das Instrument der Zinssenkung auch in der Zukunft. Daher muss zuvor in aktuell noch gesundem wirtschaftlichem Umfeld das Zinsniveau gesteigert werden. Und es ist zu betonen: Wir haben noch Prognosen mit Wirtschaftswachstum – wenn auch geringer als früher. Es droht aktuell keine Rezession.      

Außerdem sind die fragilen Sonder-Situationen sehr anfällig gegen unerwartete Einflüsse. So könnte z. B. ein stark steigender Ölpreis ggf. die Inflation auch über den Zielwert von nahezu 2% treiben. Neue Steuern (Co2-Steuer) könnten die Fiskalinflation anfachen. In der Folge könnte Löhne und Gehälter stärker angepasst werden, was in einer Aufwärtsspirale der Inflation enden könnte. Es könnte dann wieder das Schreckgespenst der „Ketchup-Inflation“ aufkommen. Dies bedeutet, dass auf einmal alle bisher ausgebliebenen Inflationseffekte auf einmal „aus der Flache kommen“. Ob die EZB dann schnell die Zinsen anheben kann (trotz Staatsschuldenkrise) – auch wenn die Inflationserhöhungen in den Einzelstaaten der EZB deutlich unterschiedlich ausfallen würden? 

Es bleibt zu hoffen, dass der Handelskrieg mit den USA glimpflich ausgeht und der Brexit endlich kommt, um dann „verdaut“ zu werden. Wenn diese beiden Faktoren klar sind, wird die Unsicherheit aus dem Zinsmarkt verschwinden und die Zinsen können sich etwas normalisieren. Das würde dann die EZB auch wieder in einen handlungsfähigeren Zustand versetzen. Hierzu ist aber auch erforderlich, dass die Einzelstaaten, die so gern auf ihre nationalen Unabhängigkeiten Wert legen, endlich auch ihre Hausaufgaben in Form von Reformen angehen und umsetzen – und nicht nur auf die EU / EZB schimpfen ohne selbst Lösungen herbeizuführen. 

Im Ergebnis sollten sich die Zinsen im Jahresverlauf nach Klärung der weiteren Entwicklung Handelskrieg und Brexit etwas normalisieren. Starke Anstiege sind allerdings vorerst doch nicht zu erwarten. 

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Dr. Michael Piontek