Dr. Michael Piontek – Willkommen auf meiner privaten Webseite

Das einzig Konstante im Universum ist die Veränderung.
Heraklit

Noch mehr Gründe für eine Inflation 2021?

05.01.2021 Allgemein Keine Kommentare

Im Nachgang zum letzten Beitrag noch eine „Nachklapp“:

Die Inflation kommt in den letzten Jahren nicht „ins Laufen“, trotz erheblichem Geldmengenwachstum. Im Rahmen der Finanzmarktkrise 2008 ff. war dies noch nachvollziehbar, da die staatlichen Hilfsmittel zur Stützung von Banken etc. nicht in den „normalen“ Wirtschaftskreislauf eindrangen. Die Gelder blieben isoliert und deckten entstandene Verluste und Risiken (vor allem der Banken).

In der aktuellen Kombination von Krisen ist das anders. Neben der inzwischen klaren Staatsschuldenkrise hat die Corona-Krise zusätzliche Impulse bisher unbekanntem Ausmaßes gesetzt. 

Die Staatsverschuldungen sind in kürzester Zeit europaweit enorm angestiegen, alles angeblich aufgrund von Corona-Stützungsmaßnahmen. Dabei geriet aber die Stabilisierung bzw. Reformierung der ohnehin bereits zuvor schwachen Staaten in den Hintergrund. Die EZB hat sich daher nach der dauerhaften Absenkung der Leitzinsen (zur grundsätzlichen Sicherstellung der Zinsbedienungsfähigkeit der Schuldenstaaten) vor allem auf den Ankauf von Staatsanleihen konzentriert um diesen Liquidität zu verschaffen. Diese Programme wurden laufend ausgeweitet und nach dem PSPP mit dem PEPP werden auch ohne jede Rücksicht auf den Kapitalschlüssel der EZB vor allem Staatsanleihen der problematischen Schuldenstaaten angekauft. Hatte das PSPP noch die Voraussetzung, dass die Anleihenkäufe entsprechend dem fairen Schlüssel der Gewichtung der Staaten in der Eurozone erfolgen, kann im PEPP frei variiert werden. So sollen bereits 25% mehr Staatsanleihen von Italien gekauft worden sein, als nach dem Kapitalschlüssel zulässig wären. Dies erklärt die allen Marktgesetzen widersprechenden niedrigen Renditen für italienische und griechische Staatsanleihen. Das Geldmengenwachstum ist auf Rekordniveau – weltweit.

  1. Diese Mittel werden jetzt aber als Nothilfen durch die Staaten in einem Volumen von mehreren hundert Milliarden Euro europaweit in den „normalen“ Wirtschaftskreislauf fließen. Auch wenn die  Mittel Verluste ausgleichen sollen, werden vor allem die Konjunkturhilfen inflationär wirken.
  2. Die Staaten werden perspektivisch Steuern den Abgaben erhöhen, um die (wenn auch prozentual geringen) Zinslasten bedienen und ggf. auch Staatsschulden wieder reduzieren zu können. Letzteres wird vor allem in Deutschland diskutiert (Vermögensabgabe, Corona-Soli etc.). Steuererhöhungen führen dann zu einer Fiskalinflation.
  3. Dauerhaft niedrige Anlagezinsen führen weiterhin zu einer verstärkten Nachfrage nach Sachwertanlagen (Immobilien, Aktien etc.). Dies wird deren Preise treiben und zu einer Wertsteigerung von Vermögensanlagen führen. Das hieraus erzielte zusätzliche freie Vermögen wird zu neuen Investitionen führen.
  4. Wirtschaftswachstum wird sich auch nur mit einer „gesunden“ Inflation erreichen lassen. Wir gehen in 2021 von einer wirtschaftlichen Erholung von 3-5% nach dem Krisenjahr 2020 aus. Die Löhne steigen und der Welthandel kann sich ggf. durch die neue US-Regierung etwas erholen. Auch die Aufhebung der Corona-Einschränkungen wird eine Konsumnachholung (vor allem Reisen) nach sich ziehen.
  5. Nicht zuletzt wird auch der Ölpreis in diesem Jahr bei wirtschaftlichem Aufschwung über dem Niedrigststand von 2020 liegen und daher inflationär wirken.
  6. Final wird sich die EZB als größter Player endlich eine Inflation von 2% (insgeheim vielleicht sogar mehr) herbei wünschen, da die Staatsschulden nur durch eine höhere Inflation bei gleichzeitig gesteuert niedrigen Zinsen entwertet / getilgt werden können. Dies lässt sich (gegen die Marktmechanismen) nur durch EZB-Steuerung realisieren. Nur dadurch lässt sich die Eurozone finanzpolitisch retten.

Insgesamt gibt es viele Anzeichen, dass in 2021 die Inflation ins Laufen kommen könnte. Corona könnte der Katalysator sein, der die bisherigen Bremse löste. 

Es bleibt abzuwarten wie ein Wirtschaftskreislauf funktioniert, wenn Inflation und Wachstum einem gesteuert niedrigen kurzfristigen Zinsniveau gegenüberstehen. Die langfristigen Zinsen würden sicherlich stärker steigen. Die Zinskurve müsste sich massiv versteilen. Geld würde konsumiert oder sehr langfristig zu dann akzeptablen Konditionen angelegt, mehrheitlich aber wohl ausgegeben.

 

2021 … Führt die Pandemie zur Inflation?

08.12.2020 Allgemein Keine Kommentare

2021 wird ohne Zweifel ein spannendes Jahr. Wird die Pandemie durch Impfung eingegrenzt? Werden wir danach zu „normalen“ Marktverhältnissen (wenn man überhaupt noch davon sprechen kann) zurückkehren?

Die Pandemie führt jetzt im zweiten Lockdown „light“ mit den November- und Dezemberhilfen zu erheblichen direkten Zahlungen / Liquidität an Firmen, die im Markt stehen. Ob eine Doppelförderung mit Kurzarbeitergeld etc. wirklich vermieden werden kann, bleibt abzuwarten. All dieses Geld aus der „Bazooka“ kommt – anders als bei Finanzmarktkrise 2008 – nicht allein bei den Banken sondern in der Realwirtschaft an. Zusätzlich wirken die Anleiheankaufprogramme sowie weitere Liquiditätshilfen der EZB parallel weiter steigend auf die Geldmenge.   

Zusätzlich wird der Ölpreis 2021 inflationserhöhend wirken, da die Vorjahreswerte ab April deutlich niedriger liegen werden und die erwartete Wirtschaftserholung ab dem Frühjahr (in Folge der Pandemieentspannung aufgrund wärmeren Wetters und der fortschreitenden Impfung) einen höhere Nachfrage nach Öl mit sich bringen wird. 

Diese Inflation kann / wird auf die langfristigen Rendite steigend wirken während die kurzfristigen Zinsen durch die EZB weiter niedrig gehalten werden. Zwar dürfte das Inflationsziel der EZB erreicht werden – doch die durch die Pandemie noch verschärfte Staatsschuldenkrise wird die eigentliche „Hidden Agenda“ der EZB offen legen: Die nicht reformwilligen oder – fähigen verschuldeten Staaten der Eurozone und  damit auch die Eurozone selbst durch billige Kredite zu stützen und zu schützen.  

Im Ergebnis könnet die Inflation in 2021 1,5-2,0% erreichen.  Soweit dieser Geldentwertung weiterhin niedrige kurz- bis mittelfristige Zinsen gegenüberstehen, würden sich die Staaten der Eurozone in einem langfristigen Prozess allein durch eine Geldentwertung über Zinslasten wirtschaftlich entschulden können.  

Deutschland sollte in der Lage sein durch eine ab 2022 konsolidierende Haushaltspolitik (ohne Neuverschuldung) bei einer aufgrund der Entspannung  in der Pandemie aufgrund der klimatischen Erleichterungen sowie der fortschreitenden Impfungen parallel einsetzenden wirtschaftlichen Erholung ab Frühjahr 2021 die Staatsverschuldung wieder in Richtung 60% des BIP zu entwickeln. Dies ist wichtig um auch zukünftig kommende Krisen mit wirtschaftlichen Mitteln begegnen zu können.

Daher ist es wichtig, dass die kommende Bundesregierung ab 2021 die „Bazooka“ wieder einmottet und der Versuchung widersteht, durch eine weiter exzessive Neuverschuldung politische Agendaprojekte zu finanzieren. 

Die Immobilien-AGs im zweiten Lockdown …

17.11.2020 Allgemein Keine Kommentare

Die Aktienkurse der Immobilien AGs haben sich im November kaum bewegt … keine Veränderung ist dabei die Sondermeldung. Sind die Kurse beim ersten Lockdown noch massiv eingebrochen passiert bei zweiten Lockdown nichts?

Der erste Lockdown hatte natürlich die Besonderheit, dass niemand die Auswirkungen dieser beispiellosen Maßnahme abschätzen konnte. Und dass alle Non-Food-Geschäfte schließen mussten.

Doch ist dieser zweite Lockdown wirklich „light“? Was passiert jetzt genau? Weiterlesen

Mieteinnahmen in der Coronakrise – wie geht es weiter?

13.11.2020 Allgemein Keine Kommentare

Der November – Lockdown ist der Beginn der zweiten wirtschaftlichen Sondersituation für viele Gewerbetreibenden. Es ist der beginn, da man nicht damit rechnen kann das alle Einschränkungen im Dezember vorbei sein werden, auch wenn Weihnachten vor der Tür steht. Auch wenn der Lockdown nicht so umfassend ist so hat er doch das Potential deutlich schwerer wirtschaftliche Folgen auszulösen als der Frühjahrs-Lockdown.

Im Frühjahr wurden auch alle Geschäfte geschlossen, nicht nur Restaurants und Bars. Aber die Schließung war befristet und der nahende Frühling ließ auch Besserung hoffen. Auch haben viele Gewerbetreibende den Frühjahr-Lockdown mit Hilfsmitteln und eigenen Rücklagen überstanden.  Letztere sind nun wohl aufgebraucht und die neuen Hilfsmittel scheinen nicht so schnell und unbürokratisch zu fließen wir im Frühjahr. Die Insolvenzantragspflichtaussetzung läuft zusätzlich zum Jahresende aus.

Im Ergebnis ist zu befürchten, dass es dieses Mal nicht nur die primär betroffenen Branchen (analog dem Frühjahr) betroffen sein werden sondern es auch eine Reihe sekundär betroffener Branchen und Unternehmen geben wird. Zudem ist klar, dass uns die Phase der Einschränkungen nicht nur noch einige Wintermonate begleiten wird. Die gute Nachricht von einem bald verfügbaren Impfstoff hat auch deutlich gemacht, dass eine Durchimpfung der Bevölkerung in ausreichendem Maße wohl mindestens bis Ende 2021 dauern wird. So hat auch die finnische Regierungschefin schon den Sommerurlaub 2021 unter Vorbehalt gestellt.  

Es ist also für Immobilien-Bestandshalter wichtig nicht nur die primär Betroffenen Branchen im Auge zu behalten sondern auch potentiell sekundär betroffene. Das können auch IT-Unternehmen, Lieferanten und andere Dienstleister sein, die primär für Risikobranchen (Gastronomie, Hotels, Veranstaltungsbranche etc.) arbeiten. Das können auch Banken sein, die jetzt mehr Eigenkapital für bestehende Kredite an Risikobranchen unterlegen müssen. Es wird auch Überraschungen geben, welche Branche ggf. ebenfalls indirekt betroffen sein kann und wird.  

Ich bitte auch zu beachten, dass es diesmal keinen Kündigungsschutz bei Mietrückständen gibt. Gleichzeitig sind die Rücklagen der Mieter deutlich geschrumpft. Es ist durchaus zu befürchten das auch Unternehmen, die „gut“ durch den ersten Lockdown gekommen sin, in diesem zweiten Lockdown Probleme bekommen werden – auch weil die Dauer der Einschränkungen ggf. deutlich länger sein wird.

 

Immobilienfinanzierung in Coronazeiten

09.09.2020 Allgemein Keine Kommentare

Die Coronapandemie hat die Immobilienfinanzierungen an mehreren Punkten getroffen:

  • Die Banken sehen sich höheren Ausfallrisiken aufgrund potentieller Kreditnehmerinsolvenzen aufgrund nachhaltigem Mietausfall gegenüber.
  • Die in der Euphorie der letzten Jahre eingepreisten Risikokosten bilden das aktuelle Ausfallrisiko nicht ab, daher sind zusätzliche Rückstellungen erforderlich.
  • Die Bonitätsbeurteilingen der Banken sind im März massiv unter Druck geraten und haben sich noch nicht wieder vollständig erholt (siehe CDS-Preise).  Weiterlesen

Immobilien Wertentwicklung 2020 – Wohin geht die Reise?

26.08.2020 Allgemein Keine Kommentare

Kommt der Turn-down am Immobilienmarkt? Werden die Preise – und wenn durch Corona – nun endlich fallen?

Wie bereits zuvor ausgeführt sucht immer noch eine Menge Kapital Anlagemöglichkeiten – und Alternativanlagen sind noch schlechter verzinst als Immobilien. Die Finanzierungszinsen sind auch niedrig, so kann man doch noch etwas leveragen … Doch das ist alles Theorie: Wie sieht die Realität aus? Weiterlesen

Büroimmobilien: Auswirkungen von Corona?

26.08.2020 Allgemein Keine Kommentare

Corona begleitet uns jetzt einige Monate. Nach dem ersten Schock im März / April, der auch von den Sofortmaßnahmen der Regierung für die  Immobilieneigentümer durch die Stundungen auch gleich mehr oder weniger hohe Liquiditätsfolgen hatte, tritt derzeit eine Beruhigung ein. Aber wir sind noch lange nicht am Ende. Für die Immobilienwirtschaft sind vor allem Auswirkungen auf die Liquidität und die Bewertungen wichtig.

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Zukünftiger Flächenbedarf im Bürobereich … Wo geht es hin?

06.07.2020 Allgemein Keine Kommentare

Es gibt viele unterschiedliche Erwartungen zum künftigen Post-Corona-Flächenbedarf. Wird das nun erlebte Home-Office einen höheren Anteil Anteil an den Büroarbeitsplätzen abbilden? Wird der Flächenbedarf dadurch tatsächlich zurückgehen? In allen Lagen? In allen Flächengrößen?

JLL hat mehrere Szenarien skizziert, von vermindertem Flächenbedarf bis zu steigendem Bedarf aufgrund Corona-Abstandsregeln. Man muss hier sicherlich auch die individuellen Firmen, deren Struktur und Geschäft unterscheiden:

  • Großkonzerne, Tech-Firmen etc. stehen dem Thema Home-Office wahrscheinlich grundsätzlich offener gegenüber als Firmen mit wenigen Mitarbeitern.
  • Firmen mit einem hohen Anteil an individueller und Projektarbeit können die Tätigkeiten eher im Home Office erbringen als Firmen die intern eng kooperativ und/oder direkt mit Kunden arbeiten.
  • Eigentümergeführte Firmen stehen Home Office tendenziell zurückhaltender gegenüber als managergeführte Firmen.
  • Firmen mit vielen Mitarbeiern können eher arbeitsteilig im Home Office arbeiten als kleinere Firmen, bei denn eine engere Verzahnung erforderlich ist.

Daher werden wir eine Zunahme von Home Office eher bei den größeren Firmen mit Projektarbeit als bei den kleineren (eher noch eigentümergeführten) Firmen betrachten können. Daher werden tendenziell auch eher Großflächen von dem daraus resultierenden Flächenminderbedarf betroffen sein.

Das Thema Führung (Anleitung und Kontrolle) ist im Home Office schwieriger umzusetzen. Auch das spricht eher dafür, dass in kleineren Firmen eher Anwesenheit erwartet wird.

Zu beachten sit auch, dass beim Mitarbeiter daheim von der Firma ein den Arbeitsschutzregeln gerechter Arbeitsplatz zu errichten ist, wenn wir von echter Heimarbeit und nicht nur gelegentlich mobilem Arbeiten sprechen. Nach der Technik kommt es dann schnell auch zur Raumfrage, das kann auch einen Mietkostenzuschuss bedeuten. Das wird auch Firmen abschrecken.

Zu beachten ist natürlich auch die BIP-Entwicklung, bei der wir wohl von einem Rückgang von 6,5% in 2020 ausgehen müssen. Dieser wird sich wohl auch niocht sofort wiede rausgleichen. So wird es wohl das ganze Jahr 2021 dauern, bis der Einbruch im optimistischen Fall wieder ausgleichen kann.

Wenn wir also davon ausgehen, dass ggf. 10% Flächenminderbedarf entstehen, dann wohl vor allem in den Großflächen – weniger in den kleinen und mittleren Flächen. Bei dem Flächenminderbedarf wird es dann zu Lagefragen kommen. A-Lagen werden sicherlich weniger betroffen sein als B-Lagen oder -Städte. Hier könnten die Werte zwischen 5-8% absinken.

Die Miete wird aher auch eher in B-Lagen oder B-Städten unter Druck geraten als in A-Lagen und A-Städten.

Weiteres Wachstum des Flächenbedarfes wird es erst viel später geben können. Erst wenn der BIP-Einbruch aufgeholt und der reduzierte Flächenbedarf durch Home-Office ausgeglichen ist, kann es neuen/zusätzlichen Flächenbedarf geben. Dazu müsste die Wirtschaft dann noch erheblich weiter wachsen. Erst dann können auch die Mieten in B-Lagen und -Städten wieder wachsen.

Die Entwicklung wird durch die WALT´s natürlich gebremst bzw. teilweise verzögert auftreten. Bei kurzlaufenden Mietverträgen, mieterseitige Sonderkündigungsrechte und Mieterinsolvenzen sehen wir schnellere Anpassungen – bei langlaufenden Mietverträgen werden die Mieter u. U. erst später anpassen. Ggf. kann man mit langen WALT´s den Einbruch auch überbrücken.

Digitalisierung in der Immobilienwirtschaft: Wie geht man die Bestände an?

30.06.2020 Allgemein 1 Kommentare

Zur Digitalisierung wird sehr viel geschrieben. Es gibt unzählige Lösungen für Teilthemen, Prozesse und Problemstellungen. Es geht aktuell bis zum digitalen Zwilling im BIM.

Alle neue Lösungen der PropTechs setzen aber entweder

  • auf einen komplett neuen Immobilienbestand, der noch nie digital erfasst und bearbeitet wurde oder darauf,
  • dass alles in Zukunft nur in ihrer Lösung bearbeitet wird.

Allerdings bildet keine der neuen Lösungen alle erforderlichen Teilaspekte, Prozesse und Dokumente für Bestandshalter ab. Daher muss man selbst und individuell für den eigene Bestand einen Aufsatzpunkt und Marschplan finden. 

Wie immer beginnt man mit einer Bestandsaufnahme:

  • Welche Daten meiner Immobilien habe ich bereits wo erfasst? Im ERP-System, in Planungssystemen, im DMS? Welche Qualität haben diese Daten? Sind diese Daten vollständig und inhaltlich ausreichend detailliert für die geplanten technische Verarbeitung? 
  • Welche technischen Umsetzungen von digitalen Prozessen sind für mein Unternehmensgröße sinnhaft und effektiv realisierbar?
  • Welche technischen System habe ich im Einsatz? Schnittstellen?
  • Welche Bereitschaft habe ich im Unternehmen, bei den Mitarbeitern und Shareholdern neue Systeme einzuführen und auch einzusetzen?
  • Welche Bereitschaft und Qualifikation haben meine externen Stakeholder (z. B. Baufirmen) solche neue Lösungen stringent und zuverlässig einzusetzen?  

Am Anfang ist zu prüfen, welche Unterlagen und Informationen vorhanden sind. Zuerst einmal: Haben wir alle Baugenehmigungen, Pläne und Zeichnungen von Gebäude und technischen Einrichtungen? Welche werden ggf. noch gebraucht?

Gehen wir davon aus, dass alle Immobilien und Flächen mit Mietverträgen im ERP-System vorhanden sind. Kann ich Bauteile im ERP-System zusätzlich je Gebäude und Fläche erfassen und mit einer Inventarnummer eindeutig bezeichnen? Dann muss ich entscheiden, bis zu welchen Grad eine Bauteilerfassung erfolgen soll. Nur die Hauptgewerke oder bis zur letzten Steckdose „runter“? Was ist sinnhaft und effizient?

Mit welcher Software kann ich die erfassten Bauteile sinnvoll verwalten, reporten, bearbeiten und aktualisieren? Sind Visualisierungen möglich? Gibt es Schnittstellen zu 3D-Begehungen?

Nach der Ersterfassung muss eine laufende Aktualisierung gewährleistet werden. Auch muss eine Erfassung von Baumaßnahmen an den Bauteilen erfolgen. Können die Bauteile z. B. mittels QR-Code am Bauteil selbst bezeichnet werden? Wenn der Handwerker dann für jede Rechnung die Inventarnummer mitgibt (numerisch oder durch fotografieren des QR-Codes), könnte 

  • die Änderung technisch erfasst werden,
  •  ein automatischer Abgleich mit Gewährleistungsvorgängen zum Bauteil erfolgen,
  • eine mögliche Kostenumlage auf den Mieter technisch geprüft werden und ggf. gleich erfolgen und
  • ein Versicherungsanspruch je nach Schadensart einfach erfasst und der Versicherung automatisch gemeldet werden.

Idealerweise würde eine solche Veränderungen auch in Plänen und Zeichnungen erfasst und aktualisiert. Das erleichtert spätere Baumaßnahmen erheblich. 

Wer hat dazu schon praktische Erfahrungen? Welche Systeme harmonieren mit ERP-Systemen auf Navision-Basis?

Inflation in 2020 dauerhaft niedrig?

30.06.2020 Allgemein Keine Kommentare

Die Inflation lag im Mai bei +0,6%.

Der Ölpreis liegt deutlich unter dem Wert von vor 12 Monaten. das wird weiterhin senkende Impulse für die Inflation auslösen. Der Ölpreis liegt auch deutlich unter den Werten zum Jahresende 2020. Da ich aufgrund der erst langsamen weltweiten Erholung nach Corona nicht von einer deutlich steigenden Nachfrage nach Öl ausgehe, wird der Ölpreis das ganze Jahr unter den Vorjahreswerten bleiben. Erst 2021 wird sich dies ändern.

Der wirtschaftliche Abschwung und die daraus resultierenden geringeren Binnenumsätze werden auch eher inflationsdämpfend wirken. Die Menschen halten in der Krise ihr Geld erst einmal zusammen.

Ob die Maßnahmen der Bundesregierung geeignet sind, die Binnennachfrage und damit die Wirtschaft anzukurbeln bleibt abzuwarten. Es wird viel Geld in die Hand genommen – ob dies dann an der richtigen Stelle ankommt und zudem Wirkung entfaltet werden wir sehen. Aber der Regierung ist entschlossenes Handeln nicht abzusprechen.  

Aber die Binnennachfrage ist beim Exportweltmeister natürlich nur eine Seite der Medaille. Auch wenn wir in Deutschland besser und schneller durch die Krise kommen, wir brauchen die internationalen Abnehmer, die Warenströme, die Logistik. Dann können wir ggf. auch wieder ein Gewinner (wie nach der Finanzmarktkrise) sein. Daher muss die Erholung auch vor allem bei den anderen EU-Ländern gelingen – und wir müssen sie ggf. dabei unterstützen.

Im Jahr 2020 wird aber EU-weit wohl nur eine moderate Erholung geben. Daher werden hier keine großen Überschüsse erzielt, die wiederum im Geldkreislauf für Inflation sorgen könnten.

Die Maßnahmen der EZB um die Inflation zu erhöhen wirken eher hilflos. Das Fluten der Geld- und Kapitalmärkte mit Geld kommt in der Realwirtschaft nur bei den ganz großen Anleiheemittenten an. Diese sind dann eher versucht „kostenlos“ andere Firmen zu übernehmen und gehen ggf. Risiken ein, die sie bei fairer Bepreisung von Krediten nicht eingehen würden. Das Ziel die Kreditausreichung in den problematischen Südländern an die Wirtschaft zu erhöhen wird von der EZB selbst durch immer neue regulative Eingriffe zu Lasten der Banken, neue Stresstests und Eigenkapitalanforderungen konterkariert. Die sinkenden Zinsen vergrößern die Probleme der Banken nur noch.

Fazit: Aufgrund der wirtschaftlichen Situation und der nur sehr schwachen Wirkungen der EZB-Maßnahmen wird die Inflation in 2020 nicht deutlich steigen. Sofern ein erneuten Coronaausbruch zu Shut-downs führen sollte, wird die Situation noch schwieriger werden. Die Vernichtung von hohen Geld- und Vermögenswerten führt nicht zur Inflation sondern führt dann zu einer „Aufwertung“ vorhandener Mittel. 

   

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