Dr. Michael Piontek – Willkommen auf meiner privaten Webseite

Das einzig Konstante im Universum ist die Veränderung.
Heraklit

EXPO REAL POLIS-Panel: All in One – umfassende Digital-Plattformen für die Immobilienwirtschaft

11.10.2019 Allgemein Keine Kommentare

Ich hatte das Vergnügen mit den führenden Vertretern der Proptech-Community die aktuelle Situation der Digitalisierung in Bezug auf die existierenden Plattformen zu diskutieren. Ich war konnte als Moderator dabei auch die Position der Eigentümer und Investoren einbringen.

Es kristallisierte sich schnell heraus, dass die Zusammenarbeit oder gar Integration der Plattformen vor allem am fehlenden, einheitlichen Datenstandard liegt. Hier laufen Bemühungen der Branche, einen Datenstandard zu definieren und zu etablieren. Dabei muss aber beachtet werden, dass mehrere Gruppen daran arbeiten – nicht das parallel mehrere entstehen. Hinzu kommt natürlich, dass die Daten bereits in Standards der aktuellen, lokal gehosteten IT-Systemen bei den Kunden liegen.

Neben Datenstandards muss aber auch die Komplexität für den Anwender / Kunden / Mitarbeiter reduziert werden. Entweder durcheinander vorgeschaltete Oberfläche oder der Voranstellend einer Plattform, über die dann (für den Nutzer unsichtbar) die anderen Lösung mitgesteuert und genutzt werden können. Hier bleibt abzuwarten, wer die Führung übernehmen kann.

Wenn die aktuellen Plattformen die Harmonisierung in Datenstandards und Bedienung nicht hinbekommen droht ggf. die Dominanz eines TechKonzerns, der dann den markt übernimmt und seinen Standards und Lösungen „durchdrückt“. Das könnte die aktuellen Plattformen dann disruptive bedrohen. Hier beobachte ich mitInteresse das Projekt „Building Minds“ von Schindler, der immerhin 150 Mio. EUR in das Thema investiert und mit Microsoft einen sehr starken Technik-Partner gewinnen konnte.

Die Abstimmung der Gäste und Zuschauer brachte ein uneinheitliches Ergebnis. Rund die Hälfte glaubt daran, dass die Plattformen die Entwicklung kooperationsfähiger Standards in 2-3 Jahren schaffen. Die andere Hälfte sah dies nicht – da dort dann weiter die Fragmentierung.

Ich bedanke mich ausdrücklich bei den Teilnehmern des Panels Heike Gündling von Eucon, Nessim Djerboua von EverReal, Maurice Grassau von Architrave, Jens Kramer von Promos und Sander van de Rijdt von PlanRadar.

Wir werden die weitere Entwicklung mit Interesse beobachten und spätestens in 2-3 Jahren die Erfolge sehen – oder einen dominanten TechKonzern.

EXPO REAL 2019

20.09.2019 Allgemein Keine Kommentare

Auch dieses Jahr bin ich die ganzen drei Tage auf der Expo Real in München. Ich freue mich auf die Gespräche. Dieses Jahr habe ich auch die Ehre ein Panel zum Thema „All in One – umfassende Digital-Plattformen für die Immobilienwirtschaft“ in Halle A3, Raum 31 moderieren zu dürfen. Ich freue mich auf die Diskussionsteilnehmer Frau Gündling (EUKON), Herr Grassau (Architrave), Herr Kramer (Promos), Herr van de Rijdt (PlanRadar) und Herr Djerboua (EverReal) und die Interaktion mit dem Publikum.

Sie können mich auch am Berlin-Stand in Halle B2 Stand 420 besuchen. Ich freue mich!

Vorstandsreferent bei der POLIS Immobilien AG

20.09.2019 Allgemein Keine Kommentare

Wir bieten eine interessante, abwechslungsreiche Stelle mit erheblichem Entwicklungspotential:

Negative Kreditzinsen im gewerblichen Finanzierungsbereich?

30.08.2019 Allgemein Keine Kommentare

Die Zinsen kennen derzeit nur eine Richtung: Abwärts. die Zinsswaps gegen den 3-MonatsEuribor sind über 20 Jahre Laufzeit negativ. Die Pfandbriefeinstände für 10 Jahre bei -0,27%, 5 Jahre sogar bei -0,50%. Der 3-Monats-Euribor liegt bei – 0,428%.

Diese Werte führen und jetzt bei Kreditmargen um die 0,5-0,6% an die Grenze, dass der Kundengesamtzinssatz (Einstand plus Kreditmarge) negativ werden kann. Viele Banken haben dies bei variablen Darlehen in den Kreditbedingungen ausgeschlossen. Dabei wurde auf rechtliche Bedenken hingewiesen. Ob diese wirklich tragen bleibt fraglich, aber bei den negativen Guthabenzinsen war man ja auch kreativ und diese als Verwahrentgelt tituliert. Warum keine negativen Zinssätze als „Tilgungsverzicht“ einführen? Bei Förderkrediten ist dies bereits gelebte Praxis. 

Es wird tatsächlich schwierig für Kunden, wenn durch den Floor bei „0“ für den Gesamtzins, wenn sich Kredit und Zinssicherung (Swap) nicht mehr gleich verhalten. Dadurch wird die Effektivität des Hedgings gefährdet und die negativen Marktwertänderungen müssen in der G+V statt im Eigenkapital (nach IFRS) ausgewiesen werden. Auch nach der für Dividendenzahlungen maßgeblichen Rechnungslegungsstandard nach HGB ergeben  sich dadurch die Belastungen der G+V, da es dann keine Bewertungseinheit mehr geben könnte.

Aber auch bei Festzinsdarlehen könnte jetzt ein Punkt erreicht sein, bei dem zumindest die 5 Jahresverträge einen negativen Kundenzins ausweisen müssten. Die Banken melden vereinzelt die Platzierung von Pfandbriefen mit negativen Renditen unter -0,5%. 

Es ist auch nicht nachzuvollziehen, warum die Banken die Einstandsverbesserung einseitig für sich behalten sollte. Die stellt eine einseitige Ausweitung der Kreditmarge zu eigenen Gunsten dar. Rechtlich sind (ggf. über Umwege) negativen Gesamtzinssätze für Kunden möglich.

Wenn die Zinsentwicklung nach unten weitergeht, werden erste Kunden mit variablen Finanzierungen den Druck auf die Banken erhöhen, eine Effektivität der Zinsswaps durch Aufgabe des Floors abzusichern. Die Bank, die zuerst negative Kreditzinssätze ermöglicht wird sicherlich einen großen Teil des Neugeschäftskuchens für sich sichern können.

     

Digitalisierung in der Immobilienwirtschaft – wie behält man den Überblick? Was ist sinnvoll umsetzbar?

30.08.2019 Allgemein Keine Kommentare

Digitalisierung ist derzeit eines der treibenden Themen in der Immobilienwirtschaft. Die Unternehmen sind oft noch wenig digitalisiert – gleichzeitig werden hunderte neue digitale (oft Einzel-) Lösungen auf den Markt gebracht.

Hier gilt es den eigenen Digitalisierungsstand ehrlich zu erfassen, Potentiale zu erkennen und die Umsetzbarkeit (inkl. Akzeptanz beim Personal) realistisch abzuschätzen.

Digitalisierung muss „von innen“ kommen. Der Bedarf muss ermittelt werden, Zum Beispiel: Wo werden Daten von Hand erfasst, die bereits in anderen Systemen oder bei Vertragspartnern vorhanden sind (Ersparung langweiliger, manueller Arbeit sowie Fehlervermeidung)? Wo wird Papier bewegt (DMS, Workflows)? Wo werden Prozesse und Analysen manuell oder in Excel umgesetzt?    

Zuerst sollte geprüft werden, welche Themen mit den vorhandenen Systemen umgesetzt werden können – oder ob diese entsprechend erweitert werden können. Neue Softwaresysteme mit neuen Schnittstellen bedeuten neben dem Implementierungsaufwand auch neue Fehlerpotentiale bei Updates und im Zusammenspiel verschiedener EDV-Systeme. Auch müssen neue Systeme erst einmal von den Mitarbeitern akzeptiert und auch genutzt werden. Schnell kommt es aufgrund der Komplexität zu Ablehnungen und Unzufriedenheit bei bzw. durch die Mitarbeiter.

Bei neuen Systemen sollte immer eine Single-Sign-on Lösung berücksichtigt werden. Komplexität in der Bedienung ist zu vermeiden. Auch müssen die neuen Systeme alle vorhandenen Daten aus den vorhandenen Systemen automatisch übernehmen um Mehrarbeiten zu vermeiden. Bei DMS-Systemen sollte möglichst eine automatische Verschlagwortung gesichert werden.

neue Systeme sollten unbedingt keine Single-Use-Lösungen sein. Dies trifft aber auf die meisten Star-Ups im Prop-tech-Bereich zu. Dort werden einzelne Lösungen möglichst zügig auf den Markt gebracht. Ob die Anbieter und Systeme langfristig bestehen bleiben, bleibt abzuwarten. Für die Immobilienwirtschaft ist es aber keine Lösung, mehrere neue zusätzliche Systeme parallel zu den bestehenden Softwareprogrammen neu zu installieren (Schnittstellen, Bedienbarkeit, Akzeptanz bei den MA). Daher kommen eher die bereits längerfristig am Markt vorhandenen Plattformen und Systeme in Frage, die einen weitergehenden Nutzen bieten und die Daten mehrfach nutzbar machen. Aber auch diese Plattformen sind von der Nutzbarkeit / Angeboten begrenzt. Daher bleibt abzuwarten, ob sich diese Plattformen für weitere Anbieter und Systeme öffnen, um dem Kunden weitgehende Lösungen „all-in-one“, also aus einer Hand anbieten zu können. Hier stellen sich dann technische, rechtliche und wirtschaftliche fragen. Dazu werde ich auch auf der Expo Real ein Panel mit namhaften Plattform-Anbietern moderieren. Ich bin gespannt.    

 

Warum die Inflation zum im vierten Quartal 2019 wohl wieder anzieht … Was hat der Ölpreis damit zu tun und was wir die EZB dann tun?

02.08.2019 Allgemein Keine Kommentare

Die EZB verfolgt immer noch das Inflationsziel nahe aber unterhalb von 2%. Daran hat sie in der Vergangenheit immer wieder ihre Zinspolitik argumentativ ausgerichtet. Die hier zugrundeliegende Inflation wird im Wesentlichen vom Ölpreis beeinflusst – und auch nur von dessen Veränderungen gegenüber dem Preis von vor 12 Monaten. Dieser Wert ist aber in gewissem Umfang willkürlich.

Das lässt sich auch sehr gut belegen:

Im Jahr 2018 lag der Ölpreis bis Oktober über dem Vorjahreswert, im vierten Quartal stürzte der Preis dann deutlich ab (unter den Wert von vor 12 Monaten). Der Ölpreis hatte also bis Ende des dritten Quartal einen positiven Veränderungswert (Steigerung) auf die Sicht von 12 Monaten. Parallel stieg die Inflation in der Eurozone „parallel“ bis auf 2,3% im Oktober 2018. Danach lieferte der Ölpreis Inflationssenkende Impulse, da sein Kurs im Vergleich zum Vorjahr geringer lag. Folglich sank die Inflation in der Eurozone bis auf 1,4 im Januar 2019. Seitdem liegt der Ölpreis dauerhaft unter dem Vorjahreswert – dass wird sich wohl bis zum Ende des dritten Quartals 2019 fortsetzen. In der Folge beträgt die Inflation in der Eurozone um die 1,3%.    

Forecast: Heute liegt der preis für Brent-ÖL bei etwas über 60 USD, vor 12 Monaten knapp unter 75 USD. Daher senkt der Ölpreiseinfluss unsere Inflation erheblich ab. Dieser Effekt wird sich bis Ende September noch deutlich verstärken, da der Ölpreis im dritten Quartal 2018 deutlich bis auf 85 USD stieg. Wenn der aktuelle Ölpreis stabil bleibt oder maximal auf den Jahreshöchstwert 2019 von 75 USD erhöhen sollte (ggf. wegen Lieferschwierigkeiten durch die Straße von Hormus), dann wird der Ölpreis noch stärkere Inflationssenkende Impulse liefern.

Im vierten Quartal dreht das Spiel dann deutlich. Der Ölpreis fiel im vierten Quartal 2018 von 85 USD auf nur noch rd. 53 USD zum Jahresende. Wenn sich der Ölpreis 2019 im Korridor von 60 – 75 USD hält, wird der Ölpreis dann (immer im Vergleich zum Vorjahreswert) Inflationserhöhende Beiträge für unsere Inflationsrate erbringen.

Die Betrachtung ist singulär auf einen Faktor ausgerichtet, simpel und berücksichtigt keine weiteren externen Faktoren auf den Ölpreis und Inflation. Aber der Ölpreis hat einen erheblichen Einfluss auf die Inflationsberechnung – daher wird er Auswirkungen haben.

Wir werden das vierte Quartal beobachten – wenn sich die Inflation tatsächlich in diesem rahmen erhöht: Was macht dann die EZB. Der Ölpreis hat sehr wenig mit den aktuellen Problemen der deutschen Wirtschaft und gar nichts der Kreditvergabe der Banken zu tun. Welche Argumente wird die EZB unter Frau Lagarde suchen?  

Zinsen: Steht uns ein Sommer des Chaos bevor?

30.07.2019 Allgemein Keine Kommentare

Leider hat sich das Mitte / Herbst letzten Jahres als eher unwahrscheinlich erscheinende Niedrigzinsszenario durchgesetzt. Ging man mehrheitlich (und auch ich) nach „reiner Lehre“ davon aus, dass das Auslaufen des Anleiheankaufsprogramms die Zinsen stabilisieren und tendenziell eher erhöhen würde (zumal Herr Draghi erste Zinserhöhungen für den Herbst 2019 in Aussicht stellte), so haben die Verunsicherungen aus Handelskrieg, Brexit, Nahostkonflikt, Staatsschuldenkrise Italien/Griechenland und den daraus entstehenden wirtschaftlichen Risiken das Zinsniveau nach unten getrieben.

Dabei weisen wir noch ein (wen auch gesunkenes) Wirtschaftswachstum auf. Eine Rezession ist nicht erkennbar. Auch wen die Diskussionen auch die Verbraucher zunehmend verunsichern. Es scheint auch inzwischen klar zu sein, dass die Eurozone mit einem ungeregelten Brexit deutlich besser klar käme aus Großbritannien. Die laufenden Diskussionen und Verzögerungen geben den EU-Firmen ausreichend Zeit sich bis Ende Oktober ausreichend auf den Brexit vorzubereiten. Der Brexit wird für die Eurostaaten einmalige Kosten und Einbußen bringen, diese werden aber schon 2020 verarbeitet sein. Die Handelsströme werden sich neue Wege suchen und finden.

Die EZB sollte dies antizipieren und nicht gleich wieder  zur Expansionspolitik zurückkehren. Das starre Festhalten an der Inflationserwartung, die im Wesentlichen von der Entwicklung des Ölpreises im Vergleich zum Vorjahreswert  beeinflusst wird (dieser Veränderungswert hat nur wenig mit der tatsächlichen Entwicklung der europäischen Wirtschaft zu tun) ist schlicht falsch. Hier müsste eine zutreffendere Berechnung der Inflation gefunden werden, die die Lage der Wirtschaft und auch das Empfinden der Bürger mehr trifft. Oder man löst sich bei den geldpolitischen Entscheidungen von der Nibelungentreue der Inflationsrate und -erwartung. Die EZB vergibt nun die ggf. einmalige Chance durch Zinserhöhungen überhaupt erst wieder ein nennenswertes und wirksames Maßnahmenpotential aufzubauen. Die Gefahr eines japanischen Kurses scheint immer größer zu werden. Frau Lagarde repräsentiert ebenfalls eher einen expansiven Kurs der Geldpolitik. Die reformunwilligen Staaten (vor allem Italien und Griechenland) hätten sich wohl kaum eine bessere Nachfolgerin von „Mr. Niedrigzins“ Draghi wünschen können.  Eine schwache Nachfolgerin von Frankreichs Gnaden (Frankreich ist ebenfalls hoch verschuldet) die auf niedrige Zinsen setzt, wird auch die letzten Reformbemühungen in den Schuldenstaaten erlahmen lassen. Dabei wird ein „Weiterso“ die Eurozone (und ggf. die EU) nicht retten, nur eine schmerzliche Reform und Entschuldung der überschuldete Mitgliedstaaten kann die Eurozone langfristig retten. Einem nicht zahlungsfähigen Kreditnehmer eine Stundung und einen Zinsverzicht nach dem anderen zuzusagen hat noch niemanden saniert. Die EZB spielt auf Zeit – riskiert damit aber alles. Und wir sind nicht Japan. Dort gibt es nur einen Wirtschaftszone, einheitliche Regelungen, Steuern und eben auch nur eine Regierung. In der Eurozone werden die Rotationskräfte im Niedrigzinsumfeld immer mehr zunehmen. Die Eurokritischen Parteien werden stärker und die „Zahlerstaaten“ werden irgendwann nicht mehr bereit sein die Schuldenstaaten zu alimentieren. Dann ist die Eurozone und auch die EU wohl „am Ende“. Die EZB muss sich hier auf die Stabilitätskriterien des Euro zurückbesinnen. Wer sie nicht erfüllt – und ggf. noch nie erfüllt hatte – der muss sie jetzt erfüllen. Oder zumindest deutliche Schritte in diese Richtung unternehmen.

Der Handelskrieg bleibt uns noch so lange erhalten, so lange Trump amerikanischer Präsident ist. Da Trump wirtschaftliche Themen mit sicherheits- und militärischen Themen vermischt, bleiben Unsicherheit und Risiko groß. Hier muss sich die die EU auch nachhaltig selbständiger aufstellen. Als Ad-hoc-Maßnahme könnte Deutschland aber auch seine marode militärische Struktur durch Zukäufe funktionierender Systeme aus den USA verstärken. Dann wären nicht nur die Diskussionen um das 2% Ziel erledigt sondern auch die US-Autozölle vom Tisch. Langfristig muss Europa sich selbst verteidigen um sich nicht mehr erpressbar zu machen.  

Zusammengefasst ergeben sich heute eine schwache EZB, die dem Druck der Schuldenstaaten nachgibt (mit dem Vorwand des willkürlich gesetzten Inflationsziels; auf Basis einer ölpreisabhängigen Inflation), der fortdauernden Unsicherheit in Sachen Brexit und internationaler Handelskonflikte gepaart mit einem amerikanisch angeheizten Nahostkonflikt – was i. R. des Präsidentenwahlkampfes in den USA eher schlimmer als besser wird – werden wir wohl zunächst bis zum Herbst weiter niedrige Zinsen sehen. Trump und Johnson werden uns den Sommer / Herbst über immer wieder mit neuen Eskalationen überraschen. Vielleicht lernen wir aber auch zu erkennen, dass dem Getöse wenig Substanz folgt und die Einflüsse der Populisten werden nicht mehr zu ernst genommen.

Diese niedrigen Zinsen werden noch in 2019 an alle Sparer und auch Kleinanleger weitergereicht werden, zumal die EZB wohl auch ggf. den negativen Anlagezins von 0,4% noch auf minus 0,6% senken könnte. Das trifft dann vor allem die deutschen Bürger, die Spar-Weltmeister sind. Vor diesem Hintergrund und der Tatsache, dass vielen Bürgern niedrige Renten drohen und private Vorsorge mit Negativzinsen nicht möglich ist, könnte zu einem politischen Problem werden.  Wir haben wirtschaftlich lange und gut an den niedrigen Zinsen partizipiert. Aber der Leidensdruck der Sparer und Banken nimmt deutlich zu. Wird dann die Kanzlerin Druck auf die EZB und deren Zinspolitik ausüben? Auch um die eigene Macht / Wählerstimmen als auch die Akzeptanz der EU / EZB in Deutschland zu retten? Aber die Sparer sind Wähler – und die werden jetzt die Folgen höchstpersönlich zu spüren bekommen. Dies wird Wasser auf den Mühlen der extremen und europakritischen Parteien sein. 

„Lustigerweise“ könnte allerdings der Nahostkonflikt zu steigenden Ölpreisen und damit steigender Inflation führen. Ich bin gespannt ob die EZB dann weiterhin sklavisch ihrer Inflationsabhängigkeit folgt und dann die Zinsen anhebt. Oder ob sie dann umschwenkt um den Schuldenstaaten weiterhin billiges Geld zur Verfügung stellen zu können. Auch könnte ein Lösung des Brexit-Problems durch ein überraschendes Übereinkommen oder der Erkenntnis nach dem 31.10.2019, dass es ohne so heftige Schäden für die Eurozone ausgeht, auch hier die Unsicherheit aus dem Markt nehmen. Das sind aber per heute nur theoretische „Hoffnungsschimmer“ für eine Normalisierung der Politik und Geldpolitik.    

   

  

Hohe Marktwerte der Immobilien verteuern Finanzierungen – paradox?

28.06.2019 Allgemein Keine Kommentare

Die Immobilienwerte (außer reines Retail) kennen derzeit nur eine Richtung: Aufwärts.

Das freut viele Eigentümer, es verändert aber die Finanzierungssituation. Konnte man früher Beleihungen zu 60% des Marktwerte noch relativ zinsgünstig finanzieren – sind die Margen in diesem Bereich nun deutlich höher.

Warum ist das so? Die für die Konditionierung relevante Beleihungswert steigt bei weiten nicht in dem Maße wie die Marktwerte. Der Beleihungswert spiegelt noch die gestiegene Cashflows (wenn diese dem nachhaltigen Marktniveau entsprechen) – die Yield-Compression findet im Beleihungswert so aber nicht statt. Dadurch erhöht sich der Abstand zwischen Beleihungswert und Marktwert und erreichen und / oder überschreiten Beleihungen zu 60% des Marktwertes heute bereits den Beleihungswert.  

Beleihungen über Beleihungswert sind für Banken teuer zu refinanzieren. Die Vorteile der reinen Hypothekenbanken marginalisieren sich. Flexiblere Geschäftsbanken, Sparkassen und Volksbanken sind eher in der Lage in diesem Umfeld gute Konditionen zu stellen. 

Was bedeutet dies für wachstumsorientierte Unternehmen? Es wird durch die Aufwertungen schwieriger, angestrebte Leveragehöhe zinsgünstig zu erreichen. Entweder muss man die Leverageziele (50%, 60% oder 70%) absenken oder deutlich höhere Kreditmargen akzeptieren. Alternativ werden die recourse-Finanzierungen zunehmen um die Margen niedrig zu halten. Außerdem lohnen sich Grenzwertberechnungen um festzustellen, ob sich die letzten 5-10% Leverage wirklich wirtschaftlich lohnen – oder zu teuer sind.

Alternativ wird sich herausstellen, dass die höheren Leverage-Tranchen in der Objektfinanzierung teurer sind als unbesicherte Loans, Bonds oder Schuldscheindarlehen auf Holdingebene. Diese Produkte werden daher zunehmend attraktiver.   

Fallende Zinsen und kein Ende? Welche Risiken entstehen dadurch?

28.06.2019 Allgemein Keine Kommentare

Die Zinsen sind seit dem 01.10.2018 stetig gefallen. Die erwartete Stabilisierung zum Auslauf der Netto-Zukäufe des Anleihenankaufprogramms der EZB hat sich nicht eingestellt. Im Gegenteil sind die Zinsen aufgrund der geopolitischen Ereignisse und wirtschaftlicher Risiken deutlich gefallen. Demzufolge befindet sich die Krisenwährung Gold auf einem Höchststand.

Mögen niedrige Zinsen die Immobilienwerte befeuern und steigern und neue Finanzierungen und Anpassung günstig gestellten so belasten sie bestehende Finanzierungen. Die Risiken in den bestehenden Zinssicherungen für die Banken steigen. Wir sehen dass offensichtlich an den gestiegenen negativen Marktwerten, aber auch in den Festzinskrediten wächst das wirtschaftliche Risiko, dass bei einem Ausfall der Schaden der Bank nicht nur aus der Kreditvaluta sondern auch aus einem hohen Zinsschaden besteht.  

Bei Bar besicherten Zinsswaps kann man die gestiegenen Risiken direkt durch die hinterlegten Sicherheiten „fühlen“. Hier können sich die Banken dann auch entsprechend dem gestiegenen Risiko zusätzlich absichern. Bei Festzinskrediten und Zinsswaps, die schlank über den Immobilienkredit und dessen Grundpfandrecht mitbesichert sind, steigt aber mitunter das Bank-Exposure über die gestellten Sicherheiten und genehmigten Kreditzusagen. 

Wenn Sie vor wenigen Jahren ein Darlehen in einem deutlichen Zinsumfeld aufgenommen haben ist – wenn überhaupt – nur wenig der Darlehenssumme getilgt. Gleichzeitig könnten die negativen Marktwerte / Zinsrisiken für die Banken 10- 20% der Darlehenssumme erreicht haben. Dieser risikowert ist zusätzlich zu betrachten und dann wohl nicht mehr über die gestellten Sicherheiten abgedeckt.

Was bedeutet das für die Kunden? Nun, die Bank wird ggf. irgendwann auf die Kunden bezüglich einer Sicherheitenverstärkung zukommen (müssen). Hierauf muss man sich aus Vorsichtsgründen vielleicht einmal einstellen bzw. das Szenario durchdenken.

   

Digitalisierung in der Immobilienwirtschaft: Chancen und Grenzen…

21.05.2019 Allgemein Keine Kommentare

Die Immobilienwirtschaft ist aus dem Grundgeschäft keine sehr innovative Branche. Das Geschäftsmodell der Bestandshalter ist die Vermietung von Flächen in Gebäuden. Zudem ist die Immobilienwirtschaft klassisch konservativ. Die dicksten Mauern in der Immobilienwirtschaft sind die „im Kopf“. Einige denken: „Warum viel Geld für Zusatzangebote für Mieter ausgeben, wenn ich mir heute in Berlin die Mieter aussuchen kann?“. Natürlich ein etwas kurzsichtiger Standpunkt.   

Viele Angebote basieren auf externen Plattformen, die dann mit den Daten weiterarbeiten und Geld verdienen wollen. Aber auf wie vielen Plattformen muss ich mich dann als Unternehmen anmelden? Und wie bekomme ich dann die Daten wieder in meine EDV? Und ich will weiter Herr meiner Daten bleiben (zumal die DSGVO hier ein mächtiger Hemmschuh beim Thema Datenweitergabe ist / wird). Daten sind das neue ÖL – sehr wertvoll. Daher sind interne, maßgeschneiderte Lösungen ggf. interessanter als allgemeine Plattformen, die immer nur Teillösungen anbieten können.

Digital hinzugewinnen kann man in der kaufmännischen und technischen Verwaltung, in der Gebäudesteuerung und -Überwachung und in der Nutzung der vorhandenen Stamm- und Nutzungsdatendaten.

Zu beachten ist auch, dass die ersten Innovationsansätze von branchenfremden in der Form kamen, dass sie Lösungen anderer Branchen auf die Immobilienwirtschaft übertrugen oder übertragen wollten. Das ist eine angebotsorientierte Vorgehensweise die Interessant ist und vielen die Alternativen Möglichkeiten vor Augen führte. Allerdings scheitert die Umsetzung / Einführung oft daran, dass es dann doch eher  „nice-to-have’s“ als „must’s“ sind / waren. Wir bei erfolgreichen Unternehmen anderer Branchen muss die Innovation beim echten Bedarf des Kunden ansetzen. Wo hakt es? Wo sind zu viele manuellen Vorgänge? Wo fehlen Daten und Informationen? Wo sind Prozesse, die digital wirklich schneller, besser und sicherer ablaufen könnten. Das sind dann die erfolgversprechenden Ansätze.  

Viele technische Lösungen der Gebäudesteuerung und -Überwachung bedürfen der technischen Einbauten und damit nicht unerheblicher Investitionen.  Hier kommt natürlich die Frage nach der Rentabilität auf. und hier zeigt sich der erste grundsätzliche gedankliche Dissens zwischen Innovationsbranche Proptechs und FinTechs und der „realen“ Wirtschaft: Start Up’s setzen um und schauen dann ob es klappt oder nicht. Gehen ins Risiko, probieren aus und verwerfen bei Misserfolg. Und starten wieder neu. Immobilienunternehmen sind ihren Shareholdern zum sorgsamen Umgang mit dem Kapital verantwortlich und sind daher vorsichtiger und wollen nur einführen, was auch wirklich Vorteile bringt.

Hinzu kommt, dass die Start-Ups häufig Single-Use-Lösungen auf den Markt bringen. Das ist auch verständlich. man will ein Produkt so schnell wie möglich launchen. Aber hohe Investitionen von Unternehmen in ein Produkt, dass nur ein Problem löst oder mindert sind häufig nicht rentabel. Wenn Fassaden, Flachdächer oder Aufzüge „angepackt“ werden sollen / müssen, ist die Rentabilität oft nur sehr schwer darzustellen. Manche Bauteile einer Immobilie werden nur alle 30 Jahre erneuert. Daher ist die frage einer Nachrüstbarkeit oft wichtig. Ideen, die sich nur bei Neubau umsetzen lassen werden sich nicht so schnell durchsetzen.

Das verstehen die oft branchenfremden Start-Ups aufgrund ihrer anderen Herangehensweise oft nicht – und erste Anbieter ziehen sich schon frustriert zurück.

Verwaltungsprogramme zu verbessern oder neu aufzusetzen ist dagegen schon einfacher. Allerdings ist auch eine vollständige Migration auf eine neue Software schwierig. Ergänzende Systeme mit hoher Integration und Zusatznutzen sind schon eher erfolgsversprechend.

Die Sammlung von Daten und deren Nutzung wird künftig stark von der DSGVO beschränkt werden. Hier fehlen auch noch Erfahrungswerte. Da aber das Geschäftsmodell genau genommen die zusätzliche Auswertung von Daten zu einem anderen Zweck als den Datenerhebungszweck ist, dürfte hier genau ein Konflikt mit der DSGVO liegen. Es wird schwierig sein, jeden „Datenlieferant“ (Mieter, Dienstleister, Marktteilnehmer)  rechtzeitig mit einer passenden Einwilligungserklärung zu erreichen.

Es wird daher eine gewisse „Abkühlungsphase“ nach der ersten Euphorie geben. Erfolgversprechend werden Multi-Use-Lösung mit Open-IP-Anbindung sein, die sich aber nicht am machbaren sondern am konkreten Nutzen und Bedürfnis der Branche orientieren und mit begrenzten Investitionen einhergehen.           

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Dr. Michael Piontek