Dr. Michael Piontek – Willkommen auf meiner privaten Webseite

Das einzig Konstante im Universum ist die Veränderung.
Heraklit

Inflation steigt im Januar auf 1,7% in Deutschland – aufgrund höherer Energiepreise (Ölpreis)

12.02.2020 Allgemein Keine Kommentare

Die Inflation in der Eurozone legt ebenfalls von 1,3% (Dezember 2019) auf 1,4% zu.

Hintetrgrund sind vor allem die gestiegenen Energiekosten, da der Ölpreis den größten Teil des Januar über dem Vorjahreswert lag und erst am Ende des Monats unter den Vorjahreswert fiel. Die Preis efür Nahrungsmittel stiegen ebefalls leicht an, Die Kosten für Dienstleistungen fielen hingegen.

Im Februar und den folgenden Monaten ist wohl wieder mit sinkenden Inflationsraten zu rechnen, da der Ölpreis jetzt mit rd. 55 USD mind. 6 USD unter dem Vorjahreswert liegt.

Wie wir ddie EZB mit diesen Daten umgehen? Wird sie ihre geldpolitischen Entscheidungen noch immer an der ölpreisdominierten Inflation orientieren? Oder wird sie die Entspannung in der Weltwirtschaft im Handelskrieg USA-China und den derzeit ausbleibendem harten Brexit einbeziehen? Die Wirtschaft ist derzeit recht stabil.

Sicherlich bleiben die Spannungen zwischen den USA und Iran ein Problem – derzeit ist es hier aber auffällig ruhig geworden. Corona kann derzeit noch kein Grund für geldpolitsiche Entscheidungen der EZB sein. Die EZB sollte sich nicht dem Verdacht aussetzen, nur zur günstigen Finanzierung von Problemstaaten die Zinsen niedrig zu halten

Die Wiederaufnahme des Anleiheankaufprogrammes hat keine wesentlichen Auswirkungen auf die Zinslandschaft gezeigt. Vielleicht sind die Instrumente der EZB auch langsam „abgenutzt“. Die EZB muss auch hier aufpassen, dass sie durch Fehlsteuerungen nicht ihren Einfluss in Teilen einbüsst. Dann könnte sie im „Notfall“ nicht mehr wirksam reagieren.

Banken im Spannungsfeld von Markt und Regulatorik

03.02.2020 Allgemein Keine Kommentare

Banken in Deutschland sind derzeit mit vielen Probleme konfrontiert, u.a.

  • Negative Anlagezinsen bei hohen Bankeinlagen
  • Neue Wettbewerber im Senior-Loan-Bereich und Kapitalmarkt
  • Weiter niedrige Kreditmargen (deutlich niedriger als die Margen der auslaufenden Verträge)
  • Regulatorik, insb. Basel III (Höhere EK-Kosten treiben die benötigten Margen)

Wie werden sich die Banken in diesem Spannungsfeld verhalten und mittelfristig entwickeln?

Die negativen Anlagezinsen schmerzen die Banken sehr. Hier werden Milliarden Euro an die EZB überwiesen, die auch in den Bankbilanzen nicht nur den Gewinn schmälern sondern auch das EK. Parallel erhöht die EZB durch Basel III die Problematik, im Kreditbereich zu wachsen.

Die absehbaren erhöhten Kosten durch Basel III müssen Banken bereist heute bei langfristigen Darlehenszusagen einplanen. Dadurch leidet aber ihre Wettbewerbsfähigkeit gegenüber neuen, kompetitiven Marktteilnehmern. Versicherungen, Pensionskassen und weitere Anbieter sind inzwischen wettbewerbsfähig und erfreuen sich an einer geringeren Regulatorik.

Selbst wenn die Banken ihr Kreditbuch durch Neugeschäft stabil halten können, dann sinken die Zinseinnahmen aufgrund der heute deutlich (auch aufgrund des Wettbewerbs) geringeren Kreditmargen.     

Zwar sind die LTV´s heute niedriger als früher, aber sie basieren auf Verkehrswerte, die in den letzten Jahren sehr stark gestiegen sind. Die qm-Belastung mit Darlehen liegt deutlich über den Werten von 2008/2009. Natürlich sind auch die Mietpreise gestiegen – allerdings sind nach meiner (nicht repräsentativer) Beobachtung nur 1/3 der Wertsteigerungen durch gestiegenem Cashflow und 2/3 durch Yield-Compression entstanden.  

Bei aktuellen Finanzierungsausschreibungen ergibt sich kein typisches Bild einer Gauß´schen Normalverteilung. Es gibt weniger Top-Anbieter, kaum noch ein Mittelfeld und eher am Ende der Margenspanne die deutliche Mehrheit der Institute. Insbesondere kleinere und mittlere und regionale Kreditinstitute sind derzeit besonders wettbewerbsfähig. Hier scheinen die Kalkulationsgrundlagen noch flexibler zu sein – und der passivüberhang besonders zu drücken.  

Da derzeit keine Kreditausfälle absehbar sind geht es den Banken in dieser Situation gut. Neben Kreditausfällen sollten aber die Staatlichen Risiken nicht ignoriert werden. Der ungeeignete Mietendeckel in Berlin ist nur ein erster Anfang. Wenn der Staat in den Immobilienmarkt eingreift, dann nicht nur um die aktuelle Entwicklung für die Zukunft zu stoppen sondern auch „zurückzudrehen“. Das kann dann die Banken nicht unerheblich in den bestehenden Finanzierungen treffen. Schlechtere Immobilienbewertungen führen zu schlechteren Bonitätsbeurteilungen, höheren EK-Hinterlegungen, Nachforderungen bei Kunden von Zinsen oder Sicherheiten und in der Folge zu sinkenden Rentabilitäten und steigenden Kreditausfällen.

Die aktuell nach außen guten Neugeschäftszahlen hängen an den gestiegenen Immobilienwerten – und stellen daher auch genauso ein Risiko dar. Mittelfristig wird sich das ändern. Die gesunkene Rentabilität durch Niedrigmargen gepaart mit einigen Kreditausfällen aus gesunkenem Wirtschaftswachstum und einer Abflachung der Wertsteigerungen (ggf. auch mal eine Konsolidierung) bei gleichzeitig weiter steigender Regulatorik wird die Banken treffen. Es bleibt zu hoffen, dass dann genügend EK in den Finanzierungen eingebracht wurde.

Mittelfristig werden sich die Banken zu einem „Berater“ und Strukturierer von Finanzierungen entwickeln müssen – und nur noch geringere Volumen auf die eigenen Bücher nehmen. Geldanlagen werden künftig nicht mehr auf die Bankbilanzen sondern in Aktien und Anleihen verlagert. Die Bank tritt als Honorarberater auf und verdient ggf. noch am „Weitersyndizieren“. Das aktuelle Geschäftsmodell wird bei gelichbleibender Zins- und Wirtschaftssituation nicht unverändert fortbestehen können.  


Inflation = Ölpreisentwicklung … wie von mir vorhergesagt ist die Inflation im Dezember deutlich gestiegen

20.01.2020 Allgemein Keine Kommentare

Eigenlob stinkt bekanntlich. Aber zumindest diese Prognose hat gestimmt. Mitte 2019 hatte ich vorhergesagt, dass die Inflationsrate in Euroland maßgeblich von der Veränderung des Ölpreises gegenüber dem Vorjahreswert beeinflusst wird. Alle anderen Faktoren spielen eine eher untergeordnete Rolle. Meine Kritik richtet sich vor allem dagegen, dass die EZB ihre Geldpolitik vor allem am Inflationsziel „nahe aber unterhalb 2,0%“ orientiert. Da Maß der Erreichung des Zieles ist aber vor dem Hintergrund der hohen Beeinflussbarkeit vom Ölpreis aber in hohem Maße willkürlich, da der Ölpreis die Themen, die  EZB mit der Geldpolitik beeinflussen will (z. B. die Kreditvergabe, BIP-Entwicklung) nicht oder nur begrenzt betrifft.  

Da im Dezember 2018 der Ölpreis dramatisch (bis auf 52 USD/Barrel) fiel, war absehbar das der diesjährige Wert im Dezember über dem Vorjahreswert liegen würde. Und so trat es dann auch ein. Im November war das Verhältnis noch deutlich umgekehrt, da überstieg der Vorjahreswert den Wert 2018. In der Folge betrug die Inflationsrate im November nur 1,1% und stieg im Dezember – wie modellhaft vorhergesagt – deutlich auf 1,5%.

Nun sind wir gespannt wie die EZB mit der gestiegenen Inflation umgeht. Wahrscheinlich wird sie den Wert ignorieren, da er eine Straffung der Geldpolitik zwar ermöglichen würde – aber nicht bedingt. Anders wäre es, wenn ein stark steigender Ölpreis die Inflation über 2,0% treiben würde. Würde die EZB dann die Zinsen anziehen – obwohl weder BIP noch Kreditausgabe angesprungen sind? Vielleicht werden wir es noch erfahren, sollte die Irankrise zu einen Sperrung der Straße von Hormus führen.

Warum die PropTechs im grossen Bestand (noch) nicht durchdringen … und warum Digitalisierung die Digitalisierung behindert …

13.01.2020 Allgemein Keine Kommentare

Seit mehreren Jahren sind die teils disruptiven neuen Angebote, Ansätze und Geschäftsideen in aller Munde. Doch nach den Präsentationen auf tollen PropTech-Messen kommen doch viele neue Ideen nicht in der Breite zur Anwendung. Das hat mehrere Gründe, die auf beiden Seiten (PropTechs und Bestandshalter) liegen:

Die Bestandshalter verfügen alle schon über eine „digitale Welt“ im Unternehmen. ERP- und DMS-Systeme sowie Planungssoftware sind bereits nahezu überall im Einsatz. Auch verfügen viele Unternehmen bereits über BI-Software. Je besser ein Unternehmen bereits aufgestellt ist, desto schwerer sind neue Lösungen zu integrieren. Auch ist der Mehrwert gegenüber den vorhandenen Systemen in der Folge immer kleiner und schwerer zu bestimmen und zu quantifizieren – vor allem wenn umfangreiche Implementierungsmaßnahmen erforderlich sind um den vorhandenen Datenbestand zu migrieren. Hinzu kommt die Ausbildung der Mitarbeiter an den neuen Systemen. Je weiter die Digitalisierung eines Unternehmens fortgeschritten ist, desto schwerer wird die Weiterentwicklung im Kernbereich. Es können ergänzende Systeme angefügt werden – dabei behindern aber oft Schnittstellen und eine dominante Ausgestaltung neuer Software die Integration. Hier trifft Idee auf Realität.

Die neuen Systeme der PropTechs bieten nur eine Teillösung – häufig auch nur ein Single-Use an. Start-ups wollen ihre Produkte antürlich schnell marktreif und vermarktungsfähig bekommen. Daher wird oft nur eine echte Lösung angeboten, die Weiterentwicklung in Tiefe und Breite soll dann später erfolgen. Für Bestandshalter mit großen Beständen an Immobilien und noch größeren Datenbeständen ist die eine Lösung dann oft verlockend, aber: Wird es das Unternehmen / den Datenstandard dauerhaft geben? Lohnt sich Umstellungsaufwand oder lande ich in eienr Sackgasse? Macht es Sinn diese Einzellösung aufwendig zu intergrieren? Macht es Sinn die Mitarbeiter auf diese (und damit später auf viele) Einzellösungen zu schulen? Ist der Anstieg der Komplexität – auch für die Mitarbeiter – zumutbar oder wird die Akzeptanz der Digitalisierung ggf. sogar gefährdet?

Auch gößere Plattformanbieter sehe sich mit ihren Angeboten – auch Life-Cycle-Datenräumen – umfassend aufgestellt. Sie denken, dass sie alles abdecken. Doch weit gefehlt. Aus Sicht des Bestandshalters müssen diese Plattformen dann noch mit vielen anderen Systemen interagieren, Daten und Prozesse austauschen. Das sind bereits heute neben ERP-Systemen auch Systeme zur interaktiven Bearbeitung der gehaltenen Daten und Pläne. Hinzu kommen die Systeme zur Prozessabwicklung (z. B. Jahresabschluss, Geschäftsberichte, Mietvertragsabschluss etc.) – künftig vor allem Systeme zum technischen Gebäudemanagement mit Sensorik.

Wirtschaftlichkeitsgrenzen: Nicht alle Systeem sind für jeden Bestandshalter wirtschaftlich. Das hängt vom Geschäftsumfang aber auch von der genauen Ausprägung und Umsetzung des laufenden Geschäftes ab. Was sind „musts“ und was sind „nice-to-haves“. Was rechnet sich von den „Nice-to-haves“ wirklich nachhaltig?

Apropspos Nachhaltigkeit: Welche neuen Systeme sind gegenüber dem Ist-Zustand auch wirklich nachhaltig? Ist der Mehraufwand der Umsetzung und Implementierung auch ökologsich nachhaltig? Gibt es andere geschäftspolitische Vorgaben und Prioritäten (ESG), die beachtet werden müssten?

DIe Proptrechs starten – und das ist natürlich richtig – mit ihren Ideen erst einmal auf einem „weissen Blatt Papier“ und denken Lösungen und Prozesse neu. Doch treffen Sie dann nicht auf Unternehmen, die noch nie etwas von Digitalisierung gehört oder umgesetzt haben. Vielleicht wäre es sinnhaft gleich Add-ins für vorhandene Systeme zu entwickeln statt eine Komplettumstellung „einzufordern“? Zudem müssen nicht nur die Unternehmen sondern auch die Mitarbeiter der Unternehmen bei der Entwicklung mit „bedacht“ werden. Die Mitarbeiterschaft ist heterogen in Bezug auf IT-Affinität, Alter und Akzeptanz von neuen Lösungen. Das unterschätzen die vornehmlich jungen PropTech-Starter immer. Neben dem Implementierungsaufwand (der häufig zu einer gemeinsamen Arbeitsgruppe mit „Selbsthilfe-Touch“ wird) ist die Akzeptanz bei den Mitarbeiter unter den Überschriften „easy-to-learn“ und „easy-to-use“ zu prüfen. Jede neue Lösung sollte einfacher und nicht komplizierter sein – auch wenn komplexe Sachverhalte abgearbeitet werden.


Unsicherheiten reduzieren sich – die langfristigen Zinsen erholen sich?

20.12.2019 Allgemein Keine Kommentare

Ich hatte bereits ausgeführt, dass ich die Unsicherheiten in Bezug auf  den Brexit und die Handelskonflikte der USA für maßgebliche Einflussfaktoren auf die märkte und die langfristigen Zinsen halte.

Da sich nun eine Annäherung der USA und Chinas zu ergeben scheint, zudem der neue amerikanische Handelsvertrag steht und der Brexit geklärt ist, stabilisieren sich nun die 10 Jahres- Zinsen über 0%. Dabei scheint es unerheblich zu sein, ob ein Brexit mit oder ohne Vertrag zu Stande kommt – der Markt ist schon zufrieden, dass der 31.01.2020 steht.

Zinsentwicklung 2019 (10 Jahres-Swap gegen 3-Monats-Euribor)

Zusätzlich erwarte ich im Januar 2020 die Bekanntgabe einer deutlich gestiegenen Inflation im Monat Dezember 2019 gegenüber Dezember 2018. Mal sehen wie die neue EZB-Präsidentin drauf reagiert. Die Wiederaufnahme des Anleiheankaufprogrammes scheint keine Wirkung mehr zu entfalten – und wird auch gar nicht mehr in der Fachpresse thematisiert. Wenn Sie wieder Einfluss nehmen will, müsste sie ggf. weitere, härtere Maßnahmen angehen?

Geldanlagemanagement in Zeiten negativer Zinsen

13.12.2019 Allgemein Keine Kommentare

Ab 2020 werden auch die letzten standhaften Banken Verwahrentgelte („Negativzinsen“) auf Geldanlagen erheben. Das stellt das Treasury vor neue Herausforderungen, hat man bisher zumindest noch eine Nullverzinsung realisieren können. Entgangene Zinserträge tun erfahrungsgemäß nicht ganz so weh wie vermeidbare Zinsaufwendungen und Kosten.

Was tun? Der bekannte Dreiklang ist noch enger zu beachten und umzusetzen:

1. Liquidität vermeiden: Durch enge Liquiditätsplanung kann die vorzuhaltende Liquidität deutlich gesenkt werden. Damit reduziert sich dass (negativ) zu verzinsende Guthaben. Hier ist das Treasury aber sehr stark auf die operativen Bereiche angewiesen. Wie genau ist der Forecast? Wie sichert sich das Unternehmen gegen unerwartet Kosten ab? Wo kann man ggf. Reserven kurzfristig aktivieren? Wenn Liquidität neben Mieteinnahmen vor allem über Immobilienbelastungen generiert wird, muss man hier längere Beschaffungszeiten (6-8 Wochen) beachten. Je länger der Beschaffungszeitraum desto höher muss die vorgehaltene Liquidität sein. Kredite sollten auch nicht gleich vollständig abgerufen werden. Wenn möglich sollten längere, Bereitstellungszinsfreie, Abrufzeiten vereinbart werden. Dann kann die Liquidität bei Bedarf ohne Anlageprobleme abgerufen und eingesetzt werden – sozusagen eine Zwischenanlage zu Nullzins.   

2. Liquidität strukturieren: Wie viel Geld wird wirklich täglich verfügbar gebraucht? Was kann ggf. 30 Tage oder länger festliegen? Neben Tagesgeld können auch Kündigungsgelder oder kurzlaufende Wertpapiere interessant sein. Hier ist das Risiko zu beachten: In Zeiten ggf. steigender Zinsen sind Kursabschläge vorprogrammiert. Daher eher kurze Laufzeiten bei guten Bonitäten. Neben Wertpapieren kommen auch Geldmarktfonds in Betracht, die den Markt aber nur durch Kursrisiken und Bodensatztheorie schlagen können. Bitte auch beachten, wie viel Geld ggf. kfr. aus dem Fonds gezogen werden kann – hier hilft dann die Größe eines Geldmarktfonds.

3. Liquidität auf mehrere Banken und Produkte verteilen: Häufig gewährt eine Bank eine kleine Freigrenze, bevor Negativzinsen zu leisten sind. Diese Freigrenzen können bei mehreren Banken „eingesammelt“ werden um ein höheres Volumen zinsfrei zu parken. Auch ist das Thema Einlagensicherung jetzt wieder akut: Die Absicherungsgrenzen sind in den letzten Jahren nahezu unbemerkt deutlich abgesenkt worden. Bitte die Absicherungssumme je Kreditinstitut immer aktuell abfragen und nachhalten. Daher auch Anlage auf mehrere Institute und Institutsgruppen, um im Ernstfall möglichst mehrere Sicherungssysteme in Anspruch nehmen zu können. Als Kunde ist auch die Risikobereitschaft zu prüfen: Welche Produkte kommen in Betracht? Welches Schwankungsrisiko ist man zu tragen bereit? Ggf. muss die Anlage dann doch länger durchgehalten werden um Kursrisiken zu vermeiden. Daher ist eine Diversifikation der Anlagen erforderlich um ggf,. aus mehreren Analgen die auszuwählen, aus der der Geldabzug noch am Günstigsten ist.

Der Markt ist vielfältig und nicht unbedingt übersichtlich. Es ist schwer auch mehrere Banken und Angebote gut zu „handeln“.  Hierzu gibt es aber schon Softwareunterstützung.

Büroarbeitsplätze der Zukunft – in Zeiten der Digitalisierung …

07.11.2019 Allgemein Keine Kommentare

Derzeit sind Büroflächen in den grossen Städten heiß begehrt und in der Regel vermietet. Leerstand sucht man oft vergeblich. Gleichzeitig hören wir von demografischem Wandel, der auch Anzahl der Büroangestellten verringern wird. Zeitgleich nimmt die Digitalisierung Fahrt auf unverändert nicht nur die Arbeit (in Umfang, Umsetzung und Workload) sondern auch die Art der Arbeit und die Zusammenarbeit der Kollegen.

Dabei wird die Reduzierung der Büroangestellten mehrheitlich durch Effizienzsteigerungen durch die Digitalisierung Theoretisch insgesamt aufzufangen sein – aber es kommt wieder auf den Einzelfall an. So werden die eher einfachen und manuellen Arbeiten zuerst durch den Ausbau der Standardsoftware, dann durchnehme Systeme und zuletzt durch Robotics ersetzt. Es werden also einfache Tätigkeiten von eher einfach ausgebildeten Arbeitnehmern entfallen. Die komplexeren Aufgaben (Bewertung der Informationen und Ableitung von Handlungsmöglichkeiten, Führungs- und strategische Tätigkeiten, komplexerer Vertrieb) werden vorerst manuell und personengebunden bleiben. Das setzt aber voraus, dass die Mitarbeiter entsprechend so qualifiziert sind, dass sie diese höherwertigen Tätigkeiten auch ausführen können. Da hapert es in der Praxis bei den Schul- und Universitätsabsolventen leider – hier müssen die Betriebe durch höherwertige eigene Ausbildung, duale Studiengänge und berufsbegleitende Fortbildungen die Qualitäten steigern und den Bedürfnissen anpassen. DieZahl der Mitarbeiter wird tendenziell sinken – die Mitarbeiter aber qualifiziere Tätigkeiten ausführen.

Was bedeutet das für den Büroimmobilienmarkt? Der oben skizzierte Transformationsprozess wird einige Zeit dauern. In dieser Zeit wird es ggf. Die Entwicklung geben, dass sich die höherwertigen und einfacheren Tätigkeiten separieren. Die einfacheren Tätigkeiten werden sich eher in ausgelagerten „Werkbänken“ in Nebenlagen wiederfinden – die höherwertigen Tätigkeiten eher weiterhin in den Top-Lagen. Dort werden die Flächennachfragen je Unternehmen in der Folge dann aber geringer ausfallen, da weniger Mitarbeiter dort tätig sind.

Die Grossflächen in Top-Lagen werden eher abnehmen. In den Nebenlagen werden zuerst die ausgelagerten Werkbänke entstehen, die sich dann im Rahmen der Digitalisierung reduzieren und eher zu Rechenzentren und Datenbankfarmen mutieren werden. Die dort tätigen Mitarbeiter werden automatisch distanzierter und unternehmensunabhängiger. Der Dorfstraße sinkende Bedarf an Manpower wird auch dazu führen, dass Mitarbeiter für mehrere Unternehmen arbeiten können und werden. Auch Teilzeit wird hier stark zunehmen.

Grundsätzlich wird die Bedeutung langfristiger Beschäftigungsverhältnisse mit einem Arbeitgeber eher zurückgehen und die Mitarbeiter sich eher dem Modell des Freelancers annähern. Umso wichtiger wird es für Unternehmen, Key-Mitarbeier langfristig an das Unternehmen zu binden. Dies gelingt nicht mehr (und immer weniger) über Gehalt sondern über Altersvorsorge, attraktive Arbeitsplätze und -bedingungen und gute Unternehmenskultur.

In der Folge werden daher in den Toplagen eher kleinere Unternehmenseinheiten Agieren und mittlere Flächen nachfragen. Großflächen in Toplagen werden eher zurückgehen. In gut erschlossenen Nebenlagen werden zuerst immer größere Flächen nachgefragt, die sich dann sukzessive Und langfristig wieder reduzieren werden.

Stabilisierung der langfristigen Zinsen durch Reduzierung der globalen Unsicherheiten?

31.10.2019 Allgemein Keine Kommentare

Die letzten Jahren waren wirtschaftlich stark von der Unsicherheit über den Brexit sowie die möglichen (und dann auch eintretenden) Einflüsse des Handelsströme zwischen den USA und China geprägt. Die Unsicherheit hat zu wirtschaftliche Bremsspuren geführt und in der Folge auch dafür gesorgt, dass die Zinspolitik der Zentralbanken weiter auf niedrige Zinsen setzen.

Die Zentralbanken steuern die kurzfristigen Zinsen durch Leitzinsen und Liquiditätsmaßnahmen. Die langfristigen Zinsen können durch Anleihekäufe beeinflusst werden – sind aber mehr dem Marktgeschehen unterworfen. Auch die langfristigen Zinsen waren zuletzt sehr deutlich auf neue Tiefststände gefallen: Ein Ausdruck dafür, dass man auch langfristig mit niedrigen Zinsen rechnete – im Umkehrschluss auch mit einer schwachen (ggf. rezessiven) Wirtschaft.

Nun lässt sich erkennen, dass seitdem sich der Handelsstreit USA-China zu entspannen scheint und Boris Johnson als britischer Premier Ende August bei Bundeskanzlerin Merkel in Verhandlungen einstieg – Also die Unsicherheiten bei den beiden großen wirtschaftlichen Themen geringer wurden – die langfristigen Zinsen nicht nur ihrem Verfall stoppten sondern auch wieder moderat anstiegen.

Wie ich bereits mehrfach ausführte belasten Unsicherheit die Wirtschaft mehr als tatsächlich feststehende – auch negative – Entwicklungen. So würde auch ein No-Deal-Brexit tendenziell positiv wirken, da er die Unsicherheit beendet und sich alle Teilnehmer an der Wirtschaft darauf einstellen könnten.

Nun bleibt abzuwarten, ob wir im Dezember (Vor Inkrafttreten weiterer Zölle der USA) eine weitere Einigung im Handelsstreit bekommen. Und wie die Wahl in UK ausgeht: Wird UK die EU Ende Januar zuverlässig verlassen? Oder gibt es gar ein neues Referendum? Durch die letzte Abstimmungserfolge Johnsons scheint aber der Markt das Zutrauen zu haben, dass trotz der aktuellen Verschiebung des Austrittsdatums eine Beendigung des schwebenden Zustands bald erfolgen wird, ggf. sogar mitweinen Deal – aber zur Not auch ohne.

Natürlich beeinflussen auch andere Themen die Wirtschaft und Zinslandschaft – aber die Themen Brexit und Handelsstreit scheinen einen erhöhten Einfluss auszuüben.

Die skizzierte Beruhigung könnte dazu führen, dass die langfristigen Zinsen stabiler werden. Auch bleibt abzuwarten wie die neue EZB-Präsidentin reagiert. Wartet sie erst einmal ab bevor sie die neuen Anleihenankäufe startet? Die Inflation wird im Oktober / November noch schwach sein – auch weil der Ölpreis heute Mit rd. 60 USD / Barrel deutlich unter dem Vorjahreswert von fast 75 USD liegt. Das führt zu deutlichen inflationssenkenden Effekten. Der Effekt wird sich aber im Dezember voraussichtlich umkehren. Dann würde ein Preis von 60 USD / Barrel deutlich über dem Vorjahreswert von 53 USD am 28.12.2018 liegen. Dies würde dann zu einem deutlich höheren Inflationsausweis führen. Es bleibt abzuwarten, wie Frau Lagarde dann mit dieser Information umgeht.

Der Berliner Mietendeckel ist eine Kapitulation der Politik

22.10.2019 Allgemein Keine Kommentare

Ein Mietendeckel ist die Kapitualtion der Berliner Politik. Ein Eingeständnis der Unfähigkeit der handelnden Politiker. Sie haben mit 6 (!) städtischen Wohnungsbaugesellschaften in den letzten Jahren trotz klarer Bevölkerungswachstumsprognosen nicht ausreichend Wohnungen geschaffen und zusätzlich Sozialwohnungen im großen Stil abgeschafft. Im Gegenteil wurden Baugebiete für Wohnen wie Elisabethaue, Pankow V und Tempelhofer Feld vorsätzlich nicht bebaut und der Wohnungsmangel dadurch sehenden Auges deutlich verschärft.

Dem teilweise durch Untätigkeit, ideologischen und wahltaktischen Gründen selbst von der Politik (lange absehbar) herbeigeführte Problem rasant steigender Neuvermietungsmieten (hohe Nachfrage, kein ausreichender Neubau) soll jetzt mit einem untauglichen Mietendeckel begegnet werden, der die Probleme noch verschärfen wird und Mieter wie Vermieter in rechtliche Unsicherheit stößt. Ein Pflaster das kurz für einige schick aussieht, unter dem das Problem sich aber noch schneller verschlimmert. Natürlich wird der private Neubau zurückgehen und damit das Angebot noch geringer werden. Die Wohnungsbaugesellschaften können das gar nicht auffangen. Natürlich werden Investitionen in den Bestand gestrichen oder zumindest deutlich reduziert. Auch die laufende Instandhaltung wird nur noch mit ganz spitzem Bleistift erfolgen. Der Betsand wird leiden – das werden wir in 5 Jahren sehen. Natürlich werden Baufirmen erhebliche Aufträge verlieren und Mitarbeiter entlassen müssen. Ein größerer Teil der von der Politik erwarteten Einsparungen für Mieter von 2,2 Mrd. EUR werden als Bauaufträge bei den Baufirmen, insbesondere den lokalen Firmen in Berlin, fehlen.

Und jetzt feiert man sich dafür? Das man versagt hat und zum Mietendeckel greifen muss.

Weder die privaten Kleinvermieter (40% des Berliner Wohnungsbestandes) noch Deutsche Wohnen etc. (auch 40% des Berliner Wohnungsbestandes) sind am Wohnungsmangel, Zuzug und damit den mietpreiserhöhenden Nachfrageüberhang Schuld. Letztere sind übrigens keine abstrakten superreichen Privatinvestoren oder „böse Kapitalisten“ sondern Immobilien-AGs, diese gehören wiederum zu 70% Kleinaktionären (Deutsche Wohnen) und der Rest i. W. Versicherungen und Pensionskassen, die wiederum das Geld von Kleinanlegern verwalten. Das werden ggf. einige Riestersparer (auch Mieter, Linken- und Grünenwähler) schmerzlich spüren.

Jetzt werden wir sehen ob die aktuelle Landesregierung entweder

  • mit einem ambitionierten Wohnungsbauprogramm den Mangel beherzt selbst bekämpfen wird (z. B. 100.000 Wohnungen auf einem Drittel des Tempelhofer Feldes) und dann die Eingriffe in den Markt wieder zurücknehmen kann oder
  • sich zurücklehnt um links Wählerstimmen zu kultivieren, den Mangel weiter eskalieren lässt und dann vor dem Hintergrund der sich weiter verschlechternden Situation mit weiteren, sozialistischen Eingriffen einen Gesellschaftsumbau nach Links weiter voranzutreiben.

Wenn Ideologie vor wirtschaftlicher Vernunft rangiert, wird diese nur durch steigende Staatsschulden zu finanzieren sein. Die Wohnungsbaugesellschaften werden schnell neues Eigenkapital brauchen um die Senatsträume zu finanzieren. Die Arbeitslosigkeit wird steigen. Sozialismus auf Pump wird wegen der Neuverschuldungsbremse des Landes und sinkender Zuweisungen aus dem Länderfinanzausgleich nicht funktionieren. Berlin ist schon das „Griechenland“ Deutschlands, dass sich mehr Sozialleistungen leistet als die in den Länderfinanzausgleich einzahlenden Bayern, sich dies also von den Bayern finanzieren lässt. Als Berliner daher an dieser Stelle mal ein herzliches Dankeschön an die Bayern!!!

EXPO REAL POLIS-Panel: All in One – umfassende Digital-Plattformen für die Immobilienwirtschaft

11.10.2019 Allgemein Keine Kommentare

Ich hatte das Vergnügen mit den führenden Vertretern der Proptech-Community die aktuelle Situation der Digitalisierung in Bezug auf die existierenden Plattformen zu diskutieren. Ich war konnte als Moderator dabei auch die Position der Eigentümer und Investoren einbringen.

Es kristallisierte sich schnell heraus, dass die Zusammenarbeit oder gar Integration der Plattformen vor allem am fehlenden, einheitlichen Datenstandard liegt. Hier laufen Bemühungen der Branche, einen Datenstandard zu definieren und zu etablieren. Dabei muss aber beachtet werden, dass mehrere Gruppen daran arbeiten – nicht das parallel mehrere entstehen. Hinzu kommt natürlich, dass die Daten bereits in Standards der aktuellen, lokal gehosteten IT-Systemen bei den Kunden liegen.

Neben Datenstandards muss aber auch die Komplexität für den Anwender / Kunden / Mitarbeiter reduziert werden. Entweder durcheinander vorgeschaltete Oberfläche oder der Voranstellend einer Plattform, über die dann (für den Nutzer unsichtbar) die anderen Lösung mitgesteuert und genutzt werden können. Hier bleibt abzuwarten, wer die Führung übernehmen kann.

Wenn die aktuellen Plattformen die Harmonisierung in Datenstandards und Bedienung nicht hinbekommen droht ggf. die Dominanz eines TechKonzerns, der dann den markt übernimmt und seinen Standards und Lösungen „durchdrückt“. Das könnte die aktuellen Plattformen dann disruptive bedrohen. Hier beobachte ich mitInteresse das Projekt „Building Minds“ von Schindler, der immerhin 150 Mio. EUR in das Thema investiert und mit Microsoft einen sehr starken Technik-Partner gewinnen konnte.

Die Abstimmung der Gäste und Zuschauer brachte ein uneinheitliches Ergebnis. Rund die Hälfte glaubt daran, dass die Plattformen die Entwicklung kooperationsfähiger Standards in 2-3 Jahren schaffen. Die andere Hälfte sah dies nicht – da dort dann weiter die Fragmentierung.

Ich bedanke mich ausdrücklich bei den Teilnehmern des Panels Heike Gündling von Eucon, Nessim Djerboua von EverReal, Maurice Grassau von Architrave, Jens Kramer von Promos und Sander van de Rijdt von PlanRadar.

Wir werden die weitere Entwicklung mit Interesse beobachten und spätestens in 2-3 Jahren die Erfolge sehen – oder einen dominanten TechKonzern.

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Dr. Michael Piontek