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Heraklit

Kommt die „Blasenschwäche“ am Immobilienmarkt?

22.05.2017 Allgemein Keine Kommentare

Seit längerem wird bereits eine Preis-Blasenbildung am Immobilienmarkt beklagt – bisher vor allem im Wohnimmobilienbereich.

Aber ist das auch so? Was passiert, wenn die Zinsen – wie von vielen angenommenm -steigen?

Die Kaufpreise von Eigetumswohnunge, Mehrfamilienhäusern und auch Einfamilienhäusern sind in den letzten 5 Jahren deutlich gestiegen. Aber ist der Preisanstieg bereits zu Ende? Sind 5.000 € / qm in der City-West für eine Eigentumswohnung zu hoch? Oder 10.000 € / qm für eine denkmalgeschützte Immobilie? Oder ist das 30- oder 35-fache der Jahresnettomiete für eine Wohnanlage in Berlin überteuert?

Es kommt wie immer auf verschiedene Faktoren an – und welche Ziele man verfolgt.

Bei der eigengenutzten Immobilie kommt es auf viel mehr Faktoren an, als bei Vermietungsobjekten. Das subjektive Wohlempfinden, die Nähe zu persönlich wichtigen Anlaufpunkten ist wichtiger als der harte qm-Preis.

Bei den Vermietungsobjekten kommt es natürlich auf die Mietrendite an. Und die Mieten steigen in Berlin. Aber dies ist je nach Lage unterschiedlich. Die Angebotsmieten für Neuvermietungen steigen sehr deutlich – die Bestandsmieten nicht so stark. Hier kommt es aufgrund der  Presse auch zu subjektiven  Fehleinschätzungen.

Die Kaufpreise haben sich aber stärker entwickelt als die Mieten. Während der Mietspiegel jetzt von 5,8 € / qm auf 6,4 €/qm gestiegen ist, haben sich die Kaufpreise deutlich stärker erhöht. In den letzten 3 Jahren allein um rd. 1.000 € / qm (= rd. 25%) (Quelle: Immowelt.de)

Doch wo geht es hin? Durch die Zuanderung aus dem Ausland aber vor allem aus dem Inland steigt die Einwohnerzahl in Berlin – und wird Druck auf die Mieten ausüben. Und das Mietniveau liegt in Berlin auch noch unter dem Vergleich anderer Hauptstädte. Allerdings muss man auch beachten, dass die Einwohner Berlins auch keine TOP-Mieten in großer Breite bezahlen können. Die Kaufkraft ist noch niedrig, die Arbeitslosigkeit noch hoch. Ein Mieter in München kann 2.000 € pro Monat für Wohen ausgeben – da bleibt noch genügend zum Leben. In Berlin wäre dann kein Geld mehr für Essen übrig. Deshalb ist die Preishöhe der Miete im Bereich der Nachfrage in der Breite Berlins (Top-Lagen, in denen dann die Verdrängung einsetzt, ausgenommen) faktisch begrenzt.

Das führt dazu, dass die Mietverfältiger im Kaufpreis deutlich gestiegen sind. Bei 7 € Miete / qm ergibt sich beim 35-fachen ein Kaufpreis von fast 3.000 € / qm. Und dies für grosse Wohnungspakete mit meistens sehr durchschnittlichem Zustand und ohne Möglichkeit der sinnhaften Aufteilung und Mieterprivatisierung (dies ist schon öfters in Berlin gescheitert). Der Nachfragedruck / Anlagedruck der Investoren treiben die Vervielfältiger weiter nach oben.

Doch was passiert, wenn die Zinsen steigen? Viele führen aus, dass der Anlagedruck weiter bestehen bleibt – unabhängig vom Zinsniveau. Die Fremdfinanzierung spielt tatsächlich eine deutlich geringere Rolle als früher.

Doch ist das so? Was ist, wenn die Anleger wieder zu höheren Zinssätze in Staatsanleihen oder andere Alternativanlagen inevstieren können? Bleibt dann der Druck auf dem Immobilienmarkt? Wohl kaum in gleicher Intensität.

Auch auf der Bewertungsseite droht ggf. Ungemach. Der Liegenschaftszins besteht aus dem risikolosen Anlagezins zzgl. objekt- und lagespezifischer Faktoren. bei TOP-Lagen bzw. sehr hohen vervielfältigern ist der Anteil des risikolosen Zinses im Liegenschaftszinses höher, da die objekt- und lagespezifischer Faktoren untergewichtet werden bzw. zurücktreten. Wenn dann der risikolose Zins im Rahmen einer allgemeinen Zinserhöhung steigt, wird dies diese Immobilien zuerst und am stärksten treffen.

Fazit: Der Kaufpreisanstieg für Wohnimmobilien hat zu einer deutlichen Erhöhung der Vervielfältiger geführt. Ein Teil liegt sicherlich in einer Nachholung bzw. Marktapassung geschuldet. Wenn wir aber in Richtung eines Faktors 40 laufen, ist sicherlich ein Blase zu sehen, da die Mieten hier in Berlin niemals nachkommen können. Eine Zinserhöhung würde die Blase dann sichtbar machen, da die Immobilienwerte zumindest leicht fallen würden. Es würde allerdings die Banken dieses mal nicht treffen, da dieser Bereich in den Finanzierugen mit Eigenkapital abgedeckt wurde.

 

 

 

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Dr. Michael Piontek