Michael Piontek
30.08.2019
Allgemein Keine Kommentare
Die Zinsen kennen derzeit nur eine Richtung: Abwärts. die Zinsswaps gegen den 3-MonatsEuribor sind über 20 Jahre Laufzeit negativ. Die Pfandbriefeinstände für 10 Jahre bei -0,27%, 5 Jahre sogar bei -0,50%. Der 3-Monats-Euribor liegt bei – 0,428%.
Diese Werte führen und jetzt bei Kreditmargen um die 0,5-0,6% an die Grenze, dass der Kundengesamtzinssatz (Einstand plus Kreditmarge) negativ werden kann. Viele Banken haben dies bei variablen Darlehen in den Kreditbedingungen ausgeschlossen. Dabei wurde auf rechtliche Bedenken hingewiesen. Ob diese wirklich tragen bleibt fraglich, aber bei den negativen Guthabenzinsen war man ja auch kreativ und diese als Verwahrentgelt tituliert. Warum keine negativen Zinssätze als „Tilgungsverzicht“ einführen? Bei Förderkrediten ist dies bereits gelebte Praxis.
Es wird tatsächlich schwierig für Kunden, wenn durch den Floor bei „0“ für den Gesamtzins, wenn sich Kredit und Zinssicherung (Swap) nicht mehr gleich verhalten. Dadurch wird die Effektivität des Hedgings gefährdet und die negativen Marktwertänderungen müssen in der G+V statt im Eigenkapital (nach IFRS) ausgewiesen werden. Auch nach der für Dividendenzahlungen maßgeblichen Rechnungslegungsstandard nach HGB ergeben sich dadurch die Belastungen der G+V, da es dann keine Bewertungseinheit mehr geben könnte.
Aber auch bei Festzinsdarlehen könnte jetzt ein Punkt erreicht sein, bei dem zumindest die 5 Jahresverträge einen negativen Kundenzins ausweisen müssten. Die Banken melden vereinzelt die Platzierung von Pfandbriefen mit negativen Renditen unter -0,5%.
Es ist auch nicht nachzuvollziehen, warum die Banken die Einstandsverbesserung einseitig für sich behalten sollte. Die stellt eine einseitige Ausweitung der Kreditmarge zu eigenen Gunsten dar. Rechtlich sind (ggf. über Umwege) negativen Gesamtzinssätze für Kunden möglich.
Wenn die Zinsentwicklung nach unten weitergeht, werden erste Kunden mit variablen Finanzierungen den Druck auf die Banken erhöhen, eine Effektivität der Zinsswaps durch Aufgabe des Floors abzusichern. Die Bank, die zuerst negative Kreditzinssätze ermöglicht wird sicherlich einen großen Teil des Neugeschäftskuchens für sich sichern können.
Michael Piontek
30.08.2019
Allgemein Keine Kommentare
Digitalisierung ist derzeit eines der treibenden Themen in der Immobilienwirtschaft. Die Unternehmen sind oft noch wenig digitalisiert – gleichzeitig werden hunderte neue digitale (oft Einzel-) Lösungen auf den Markt gebracht.
Hier gilt es den eigenen Digitalisierungsstand ehrlich zu erfassen, Potentiale zu erkennen und die Umsetzbarkeit (inkl. Akzeptanz beim Personal) realistisch abzuschätzen.
Digitalisierung muss „von innen“ kommen. Der Bedarf muss ermittelt werden, Zum Beispiel: Wo werden Daten von Hand erfasst, die bereits in anderen Systemen oder bei Vertragspartnern vorhanden sind (Ersparung langweiliger, manueller Arbeit sowie Fehlervermeidung)? Wo wird Papier bewegt (DMS, Workflows)? Wo werden Prozesse und Analysen manuell oder in Excel umgesetzt?
Zuerst sollte geprüft werden, welche Themen mit den vorhandenen Systemen umgesetzt werden können – oder ob diese entsprechend erweitert werden können. Neue Softwaresysteme mit neuen Schnittstellen bedeuten neben dem Implementierungsaufwand auch neue Fehlerpotentiale bei Updates und im Zusammenspiel verschiedener EDV-Systeme. Auch müssen neue Systeme erst einmal von den Mitarbeitern akzeptiert und auch genutzt werden. Schnell kommt es aufgrund der Komplexität zu Ablehnungen und Unzufriedenheit bei bzw. durch die Mitarbeiter.
Bei neuen Systemen sollte immer eine Single-Sign-on Lösung berücksichtigt werden. Komplexität in der Bedienung ist zu vermeiden. Auch müssen die neuen Systeme alle vorhandenen Daten aus den vorhandenen Systemen automatisch übernehmen um Mehrarbeiten zu vermeiden. Bei DMS-Systemen sollte möglichst eine automatische Verschlagwortung gesichert werden.
neue Systeme sollten unbedingt keine Single-Use-Lösungen sein. Dies trifft aber auf die meisten Star-Ups im Prop-tech-Bereich zu. Dort werden einzelne Lösungen möglichst zügig auf den Markt gebracht. Ob die Anbieter und Systeme langfristig bestehen bleiben, bleibt abzuwarten. Für die Immobilienwirtschaft ist es aber keine Lösung, mehrere neue zusätzliche Systeme parallel zu den bestehenden Softwareprogrammen neu zu installieren (Schnittstellen, Bedienbarkeit, Akzeptanz bei den MA). Daher kommen eher die bereits längerfristig am Markt vorhandenen Plattformen und Systeme in Frage, die einen weitergehenden Nutzen bieten und die Daten mehrfach nutzbar machen. Aber auch diese Plattformen sind von der Nutzbarkeit / Angeboten begrenzt. Daher bleibt abzuwarten, ob sich diese Plattformen für weitere Anbieter und Systeme öffnen, um dem Kunden weitgehende Lösungen „all-in-one“, also aus einer Hand anbieten zu können. Hier stellen sich dann technische, rechtliche und wirtschaftliche fragen. Dazu werde ich auch auf der Expo Real ein Panel mit namhaften Plattform-Anbietern moderieren. Ich bin gespannt.
Michael Piontek
02.08.2019
Allgemein Keine Kommentare
Die EZB verfolgt immer noch das Inflationsziel nahe aber unterhalb von 2%. Daran hat sie in der Vergangenheit immer wieder ihre Zinspolitik argumentativ ausgerichtet. Die hier zugrundeliegende Inflation wird im Wesentlichen vom Ölpreis beeinflusst – und auch nur von dessen Veränderungen gegenüber dem Preis von vor 12 Monaten. Dieser Wert ist aber in gewissem Umfang willkürlich.
Das lässt sich auch sehr gut belegen:
Im Jahr 2018 lag der Ölpreis bis Oktober über dem Vorjahreswert, im vierten Quartal stürzte der Preis dann deutlich ab (unter den Wert von vor 12 Monaten). Der Ölpreis hatte also bis Ende des dritten Quartal einen positiven Veränderungswert (Steigerung) auf die Sicht von 12 Monaten. Parallel stieg die Inflation in der Eurozone „parallel“ bis auf 2,3% im Oktober 2018. Danach lieferte der Ölpreis Inflationssenkende Impulse, da sein Kurs im Vergleich zum Vorjahr geringer lag. Folglich sank die Inflation in der Eurozone bis auf 1,4 im Januar 2019. Seitdem liegt der Ölpreis dauerhaft unter dem Vorjahreswert – dass wird sich wohl bis zum Ende des dritten Quartals 2019 fortsetzen. In der Folge beträgt die Inflation in der Eurozone um die 1,3%.
Forecast: Heute liegt der preis für Brent-ÖL bei etwas über 60 USD, vor 12 Monaten knapp unter 75 USD. Daher senkt der Ölpreiseinfluss unsere Inflation erheblich ab. Dieser Effekt wird sich bis Ende September noch deutlich verstärken, da der Ölpreis im dritten Quartal 2018 deutlich bis auf 85 USD stieg. Wenn der aktuelle Ölpreis stabil bleibt oder maximal auf den Jahreshöchstwert 2019 von 75 USD erhöhen sollte (ggf. wegen Lieferschwierigkeiten durch die Straße von Hormus), dann wird der Ölpreis noch stärkere Inflationssenkende Impulse liefern.
Im vierten Quartal dreht das Spiel dann deutlich. Der Ölpreis fiel im vierten Quartal 2018 von 85 USD auf nur noch rd. 53 USD zum Jahresende. Wenn sich der Ölpreis 2019 im Korridor von 60 – 75 USD hält, wird der Ölpreis dann (immer im Vergleich zum Vorjahreswert) Inflationserhöhende Beiträge für unsere Inflationsrate erbringen.
Die Betrachtung ist singulär auf einen Faktor ausgerichtet, simpel und berücksichtigt keine weiteren externen Faktoren auf den Ölpreis und Inflation. Aber der Ölpreis hat einen erheblichen Einfluss auf die Inflationsberechnung – daher wird er Auswirkungen haben.
Wir werden das vierte Quartal beobachten – wenn sich die Inflation tatsächlich in diesem rahmen erhöht: Was macht dann die EZB. Der Ölpreis hat sehr wenig mit den aktuellen Problemen der deutschen Wirtschaft und gar nichts der Kreditvergabe der Banken zu tun. Welche Argumente wird die EZB unter Frau Lagarde suchen?
