Michael Piontek
25.11.2018
Allgemein,Finance Keine Kommentare
Blockchain wird aktuell oft als Zukunftslösung für vieles diskutiert. Doch viele Menschen kennen zu wenig Details zur Technik und Einsatzmöglichkeiten um dies wirklich beurteilen zu können. Das hemmt die tatsächliche Umsetzung.
Wir hören von Finanzierungen und Immobilientransaktionen per Blockchain – das wage ich zu bezweifeln. Die gesetzlichen Formvorschriften begrenzen den Einsatz noch wesentlich. Immobilienverkäufe bedürfen noch immer einer notarieller Beurkundung, Finanzierungsverträge werden noch immer schriftlich abgefasst und KWG 18 muss noch erfüllt werden. Hier sind viele Zukunftsträume unterwegs.
Parllel hört man aus der Bitcoin-Welt, dass die Blockchain-Transaktionen dort sehr zeit- und energieaufwändig sind. Deshalb findet dort viel in der Ukraine statt, da dort die Energie sehr günstig ist.
Was ist dagegen schon heute möglich? Zu einem muss man Blockchains nutzen, die sich nicht auf einer Vielzahl von Rechnern synchron abspeichern. Daher braucht man einen geeigneten Framework (Corporate oder private?) und eine begrenzte Anzahl von Nutzern / Teilnehmern, bei denen die Abspeicherung erfolgt. Die Anforderungen an den Use-case sind zuvor genau zu definieren.
Doch was für ein use-case kann es geben? Derzeit kann man vor allem Einzelabschlüsse im Rahmen von Rahmenverträge abwickeln. Zum Beispiel könnten derivative Kontrakte (Zins-Swaps) im Rahmen von Finanzrahmenverträgen als wiederkehrende Transaktionen per Blockchain bzw. DLT abgewickelt werden. Es sind also vor allem wiederkehrende Geschäfte in einem begrenzten Teilnehmerkreis (auch Aktientransaktionen) die abgeschlossen werden können, bei denen durch Rahmenverträge die rechtlichen Voraussetzungen geschaffen wurden. So können auch mittels Smart contract automatische Zahlungen bei Erfüllung von Verträgen / Käufen / Lieferungen abgewickelt werden. Zuvor definierte Lieferungen werden direkt und automatisch bezahlt – durch die Technik selbst und nicht durch Menschen. Die Abspeicherung der Transaktion / der Blockchain für alle auf den Servern der teilnehmenden Parteien.
Die Blockchain-Technologie ist sicherlich Ausbau- und zukunftsfähig. Aber sie wird sich auch nur in Teilbereichen bewähren, da rechtliche und gesetzliche Vorgaben die Einsatzmöglichkeiten begrenzen.
Michael Piontek
14.11.2018
Allgemein,Real Estate Keine Kommentare
Der Büro-Immobilienmarkt der Hauptstadt ist (wie der wohnwirtschaftliche Markt) auf der Überholspur angekommen.
Zwar haben sich Verkaufs- und Vermietungsumsatz gegenüber dem Vorjahr vermindert – dies liegt aber am zu kleine Angebot, was die deutlich gestiegenen Mieten und Leerstandsquoten zeigen.
So sind die Spitzenmieten von 2014 von 22,50 EUR / qm auf 34,80 EU R/ qm im Q3/2018 gestiegen. Die Durchschnittsmieten von 13,20 EUR /qm auf 20,80 EUR / qm. Beide Werte haben also in nicht einmal 4 Jahren um rd. 50% zugelegt.
Der Leerstand ist von 4,5% auf 1,6% gesunken.
Was bedeutet dies für die Immobilienwerte? ist der drohende Turn-down zu erwarten?
Von den rd. 19,7 Mio. qm Büroflächen in Berlin sind in den letzten 4 Jahren (also während der „Mietpreisexplosion“) sind rd. 3,4 Mio. qm neu vermietet worden (= 17,3%). Die restlichen 16,3 Mio. qm (= 82,7%) werden erst später diesem Mietniveau gegenüberstehen. Langlaufende Mietverträge mit Indexierungsregelungen und ggf. weiteren Optionen führen dazu, dass Mietverträge mindestens 10 Jahre (manchmal erst nach 20 Jahren) nicht an das aktuelle Mietniveau herangeführt werden können. Sie weisen nach heutigem Marktniveau also einen erheblichen „Underrent“ auf. In der Praxis wurden in den letzten Jahren sogar wegen gesunkenem VPI-Index Mieten in Indexierungsverträgen gesenkt, obwohl die Marktmieten stiegen.
Die Immobilienbewertung erfolgt bei diesen Immobilien weitgehend nach dem DCF-Verfahren. Dabei werden alle künftigen Zahlungsströme (vereinfacht Mieten abzgl. Kosten) auf den heutigen Zeitpunkt abgezinst. Für die Immobilien im Underrent bedeutet dies, dass das niedrige Bestandsmietniveau bis zur ersten Anpassungsmöglichkeit fortgeschrieben wird und dann die prognostizierte, erhöhte Marktmiete auf dem neuen Niveau eingerechnet wird. Dies bedeutet, dass jedes Jahr das höhere Mietniveau ein Jahr „näher“ kommt. Dies führt dazu, dass im Immobilienwert ein „schlechtes“ Mietjahr entfällt und der Immobilienwert sozusagen „automatisch“ um den potentiellen Mieterhöhungsbetrag (abzgl. eines sehr geringen Abzinsungseffektes) steigt.
Dieser Effekt gilt natürlich bei gleichbleibendem Vervielfältiger. Bei sinkenden Renditen und steigendem Vervielfältiger erhöht sich der Immobilienwert zusätzlich. Im Umkehrfall kann der „automatische“ Bewertungseffekt zumindest die potentielle Wertminderung aus steigenden Renditeanforderungen mindern oder sogar verhindern.
Die Stimmung ist sicherlich besonders optimistisch.
Klar scheint, dass die Risiken aus steigenden Zinsen sich vorerst (auch da die Zinsen nicht sprunghaft steigen werden) „im Rahmen“ halten werden. Weitere hohe Wertzuwächse sind allerdings auch nicht zu erwarten.
Daher veräußern natürlich konservative Anleger derzeit verstärkt zu Spitzenpreisen ihre Immobilien. Dies zeigt, dass diese Investoren nicht mehr mit weiteren, erheblichen Wertzuwächsen rechnen und jetzt vorsichtshalber realisieren. Das bringt Volumen auf den Markt – wenn auch zu hohen Preisen.
Michael Piontek
14.11.2018
Allgemein Keine Kommentare
Das Wirtschaftswachstum hat sich verlangsamt. Der Ölpreis schwankt. Der Dollar wird stärker. Italien schürt neue Krisenängste. Merkel geht – was bedeutet das alles für die Zinsen?
Die Wirtschaft wächst langsamer. Dies wohl auch, weil die Automobilindustrie in einem unglaublichen Maße die Zertifizierung ihrer Modelle nach dem neuen WLTP-Standard verschlafen hat. Dies führt zu Produktionsdrosselungen und einem Rückgang des Umsatzes. Es wird aber wohl Nachholeffekte in 2019 geben, wenn die Zertifizierungen „durch“ sind. Der Brexit wird die deutsche Wirtschaft nur moderat belasten. Grundsätzlich geht es der Wirtschaft gut, eher macht der Fachkräftemangel zu schaffen. Daher haben wir aber auch eine Rekordbeschäftigung und geringe Arbeitslosigkeit. Die Binnennachfrage wird die Wirtschaft stützen, auch wenn neue Handelsschranken den Export ggf. belasten werden. Es stellt sich jetzt eher die Frage, ob die deutsche Wirtschaft überhaupt mehr als 2% wachsen könnte, da die Kapazitäten dazu fehlen.
Der Ölpreis hat gegen die historischen Tiefststände bereits angezogen und damit auch die Inflation befeuert. Jetzt versucht die OPEC einen weiteren Schritt auf nachhaltig über 80 USD für Brent zu erreichen. Das wird dann auch die Inflation eher unterstützen. Historisch war der Ölpreis auch bereits bei 100 USD.
Der Dollar wurde in den letzten Wochen stärker, da die Wirtschaft sich dort (auch wegen der Steuerreduzierungen) gut entwickelt und die Zinsen steigen (und durch die FED weiter erhöht werden).
Italien steigert unter der populistisch, nationalen Regierung die Verschuldung und geht auf Konfrontationskurs mit der EU. Aber die Rendite der Staatsanleihen sind seit Jahresbeginn bereits von 1,7% auf über 3,4% gestiegen. Weitere Verunsicherungen werden die Renditen in Richtung 4% treiben, dann wird das Ganze auch für die neue Regierung nahezu unbezahlbar. Die Finanzmärkte als Rettung der Eurozone? Italien wird einsehen, dass auch innerhalb des Euro keine unbegrenzte Verschuldung ohne erhebliche Zinsaufschläge zu haben ist.
Wird der Abgang von Frau Merkel Auswirklungen haben? Das hängt davon ab, wer nachfolgt. In der EU ist Frau Merkel mit Macron die Achse der weiteren Integration. Ihr Abgang wird diese Achse schwächen. Herr Merz hat sich gegen eine Vergemeinschaftung von Schulden ausgesprochen. Das zwingt schwächere Länder eher dazu, ihre Probleme selbst zu lösen bzw. zu begrenzen.
Ich gehe davon aus, dass sich die solide Wirtschaftslage fortsetzt (wen auch ggf. auch etwas geringeren Steigerungsniveau). Das auslaufende Anleiheankaufsprogramm wird automatisch zu etwas höheren Zinsen führen. Generell wird die Sonderkonjunktur durch die EZB perspektivisch. Die EZB-Maßnahmen waren (und dürfen) nicht der Staatsfinanzierung (z. B. Italien) dienen. Herr Draghi ist auch kein Anhänger der aktuellen italienischen Regierung. Daher gehe ich davon aus, dass der Fahrplan des Ausstiegs fortgesetzt wird. Ob wir im Herbst 2019 noch erste Zinsanhebungen sehen bleibt abzuwarten. Ich gehe aber von einer Normalisierung der Zinslandschaft (im Verhältnis zur Wirtschaftsleistung) aus – die Sondereffekte der EZB-Maßnahmen werden langsam diffundieren. Das Zinsniveau wird am langen Ende moderat um ca. 1% in den nächsten 2 Jahren steigen. Die Negativzinsen werden in diesem Zeitraum verschwinden.
